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全国服务区域：
阿克苏地区(柯坪县、拜城县、沙雅县、阿瓦提县、新和县、库车市、温宿县、阿克苏市、乌什县)
珠海市(香洲区、斗门区、金湾区)
乌海市(海勃湾区、海南区、乌达区)
塔城地区(额敏县、沙湾市、托里县、裕民县、乌苏市、塔城市、和布克赛尔蒙古自治县)
运城市(闻喜县、盐湖区、夏县、万荣县、新绛县、临猗县、芮城县、河津市、平陆县、稷山县、垣曲县、永济市、绛县)
清远市(连山壮族瑶族自治县、连州市、佛冈县、英德市、清新区、连南瑶族自治县、阳山县、清城区)
吕梁市(中阳县、岚县、石楼县、交城县、交口县、文水县、方山县、离石区、临县、汾阳市、兴县、孝义市、柳林县)
陇南市(徽县、文县、礼县、成县、康县、宕昌县、两当县、武都区、西和县)
昌吉回族自治州(阜康市、奇台县、呼图壁县、吉木萨尔县、玛纳斯县、昌吉市、木垒哈萨克自治县)
抚州市(金溪县、宜黄县、广昌县、南丰县、资溪县、南城县、黎川县、东乡区、乐安县、临川区、崇仁县)
成都市(大邑县、双流区、新津区、武侯区、彭州市、青白江区、邛崃市、金堂县、简阳市、都江堰市、锦江区、郫都区、温江区、崇州市、龙泉驿区、蒲江县、新都区、金牛区、青羊区、成华区)
佳木斯市(桦川县、汤原县、抚远市、同江市、向阳区、东风区、郊区、桦南县、富锦市、前进区)
南昌市(南昌县、青云谱区、进贤县、东湖区、安义县、青山湖区、西湖区、新建区、红谷滩区)
湘潭市(雨湖区、岳塘区、韶山市、湘潭县、湘乡市)
大理白族自治州(洱源县、大理市、云龙县、祥云县、漾濞彝族自治县、宾川县、鹤庆县、巍山彝族回族自治县、弥渡县、剑川县、永平县、南涧彝族自治县)
石家庄市(晋州市、辛集市、正定县、深泽县、新华区、栾城区、鹿泉区、桥西区、井陉矿区、行唐县、赵县、灵寿县、长安区、裕华区、无极县、平山县、赞皇县、藁城区、元氏县、井陉县、新乐市、高邑县)
四平市(铁西区、双辽市、伊通满族自治县、梨树县、铁东区)
白城市(洮北区、镇赉县、通榆县、大安市、洮南市)
三亚市(吉阳区、崖州区、天涯区、海棠区)
玉林市(福绵区、北流市、容县、陆川县、玉州区、博白县、兴业县)
潮州市(湘桥区、饶平县、潮安区)
内江市(东兴区、隆昌市、资中县、威远县、市中区)
盐城市(滨海县、盐都区、东台市、建湖县、射阳县、阜宁县、响水县、大丰区、亭湖区)
阳泉市(郊区、平定县、盂县、矿区、城区)
驻马店市(遂平县、新蔡县、泌阳县、驿城区、汝南县、上蔡县、西平县、确山县、正阳县、平舆县)
泸州市(古蔺县、合江县、叙永县、泸县、纳溪区、江阳区、龙马潭区)
哈尔滨市(尚志市、五常市、平房区、南岗区、宾县、香坊区、道外区、阿城区、木兰县、松北区、巴彦县、延寿县、依兰县、通河县、方正县、道里区、双城区、呼兰区)
平顶山市(郏县、叶县、石龙区、鲁山县、卫东区、新华区、宝丰县、汝州市、湛河区、舞钢市)
大庆市(红岗区、林甸县、杜尔伯特蒙古族自治县、让胡路区、大同区、肇源县、萨尔图区、龙凤区、肇州县)
庆阳市(环县、镇原县、合水县、正宁县、西峰区、庆城县、宁县、华池县)
朝阳市(朝阳县、建平县、凌源市、双塔区、喀喇沁左翼蒙古族自治县、龙城区、北票市)
遵义市(余庆县、务川仡佬族苗族自治县、播州区、正安县、凤冈县、习水县、汇川区、桐梓县、赤水市、湄潭县、仁怀市、道真仡佬族苗族自治县、红花岗区、绥阳县)
双鸭山市(宝山区、饶河县、四方台区、友谊县、宝清县、尖山区、岭东区、集贤县)
文山壮族苗族自治州(麻栗坡县、富宁县、西畴县、文山市、广南县、丘北县、砚山县、马关县)
北海市(海城区、银海区、铁山港区、合浦县)
桂林市(恭城瑶族自治县、荔浦市、雁山区、灌阳县、叠彩区、临桂区、永福县、龙胜各族自治县、象山区、平乐县、全州县、兴安县、灵川县、阳朔县、秀峰区、资源县、七星区)
襄阳市(谷城县、襄城区、南漳县、宜城市、樊城区、老河口市、襄州区、保康县、枣阳市)
嘉兴市(海宁市、秀洲区、嘉善县、桐乡市、南湖区、海盐县、平湖市)
岳阳市(岳阳县、岳阳楼区、君山区、华容县、湘阴县、汨罗市、平江县、临湘市、云溪区)
石河子市(阿拉尔市、五家渠市、双河市、胡杨河市、北屯市、昆玉市、新星市、白杨市、图木舒克市、可克达拉市、铁门关市)
连云港市(灌云县、连云区、赣榆区、东海县、灌南县、海州区)
福州市(鼓楼区、晋安区、长乐区、平潭县、仓山区、台江区、永泰县、福清市、连江县、罗源县、闽清县、马尾区、闽侯县)
安顺市(西秀区、关岭布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县、平坝区、普定县、镇宁布依族苗族自治县)
广元市(青川县、利州区、剑阁县、朝天区、旺苍县、苍溪县、昭化区)
芜湖市(弋江区、鸠江区、无为市、湾沚区、繁昌区、镜湖区、南陵县)
龙岩市(武平县、新罗区、上杭县、永定区、长汀县、漳平市、连城县)
周口市(扶沟县、沈丘县、太康县、项城市、商水县、淮阳区、西华县、鹿邑县、郸城县、川汇区)
普洱市(墨江哈尼族自治县、江城哈尼族彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、景东彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、景谷傣族彝族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、思茅区、西盟佤族自治县)
张掖市(山丹县、临泽县、民乐县、甘州区、高台县、肃南裕固族自治县)
绥化市(海伦市、绥棱县、庆安县、北林区、青冈县、望奎县、安达市、兰西县、明水县、肇东市)
白山市(浑江区、靖宇县、抚松县、长白朝鲜族自治县、江源区、临江市)
濮阳市(华龙区、范县、台前县、南乐县、濮阳县、清丰县)
铜仁市(玉屏侗族自治县、松桃苗族自治县、石阡县、沿河土家族自治县、万山区、江口县、思南县、德江县、碧江区、印江土家族苗族自治县)
荆门市(沙洋县、钟祥市、掇刀区、京山市、东宝区)
开封市(龙亭区、尉氏县、鼓楼区、杞县、通许县、兰考县、顺河回族区、禹王台区、祥符区)
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林芝市(米林市、墨脱县、波密县、察隅县、巴宜区、工布江达县、朗县)
蚌埠市(蚌山区、怀远县、龙子湖区、五河县、淮上区、固镇县、禹会区)
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渭南市(澄城县、合阳县、富平县、华州区、白水县、韩城市、华阴市、潼关县、临渭区、蒲城县、大荔县)
儋州市
西安市(雁塔区、莲湖区、未央区、临潼区、周至县、碑林区、鄠邑区、阎良区、灞桥区、蓝田县、长安区、新城区、高陵区)
沧州市(泊头市、肃宁县、东光县、盐山县、孟村回族自治县、海兴县、新华区、吴桥县、运河区、黄骅市、青县、河间市、献县、沧县、任丘市、南皮县)
威海市(乳山市、环翠区、荣成市、文登区)
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南宁市(隆安县、兴宁区、宾阳县、良庆区、武鸣区、马山县、青秀区、横州市、西乡塘区、邕宁区、上林县、江南区)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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