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全国服务区域：
宝鸡市(金台区、陈仓区、太白县、千阳县、陇县、眉县、扶风县、凤翔区、渭滨区、凤县、麟游县、岐山县)
永州市(江永县、新田县、祁阳市、宁远县、江华瑶族自治县、双牌县、道县、蓝山县、零陵区、冷水滩区、东安县)
上饶市(广丰区、广信区、弋阳县、玉山县、余干县、横峰县、婺源县、鄱阳县、德兴市、万年县、信州区、铅山县)
南宁市(兴宁区、西乡塘区、宾阳县、横州市、马山县、上林县、武鸣区、邕宁区、青秀区、江南区、良庆区、隆安县)
阿里地区(措勤县、日土县、普兰县、噶尔县、札达县、革吉县、改则县)
天水市(麦积区、秦州区、清水县、张家川回族自治县、甘谷县、武山县、秦安县)
巴音郭楞蒙古自治州(轮台县、若羌县、焉耆回族自治县、和硕县、和静县、且末县、库尔勒市、尉犁县、博湖县)
随州市(随县、曾都区、广水市)
乌海市(海勃湾区、海南区、乌达区)
廊坊市(永清县、广阳区、文安县、香河县、大城县、霸州市、固安县、大厂回族自治县、安次区、三河市)
文山壮族苗族自治州(丘北县、文山市、西畴县、砚山县、广南县、马关县、麻栗坡县、富宁县)
拉萨市(堆龙德庆区、当雄县、墨竹工卡县、曲水县、达孜区、城关区、林周县、尼木县)
广州市(增城区、白云区、海珠区、番禺区、天河区、南沙区、花都区、黄埔区、从化区、越秀区、荔湾区)
西安市(鄠邑区、周至县、莲湖区、未央区、阎良区、新城区、长安区、碑林区、临潼区、灞桥区、雁塔区、蓝田县、高陵区)
阜新市(清河门区、阜新蒙古族自治县、海州区、细河区、新邱区、彰武县、太平区)
信阳市(浉河区、光山县、淮滨县、商城县、罗山县、潢川县、新县、息县、固始县、平桥区)
保定市(安国市、曲阳县、涞水县、竞秀区、望都县、涿州市、定州市、易县、雄县、高碑店市、阜平县、容城县、清苑区、安新县、蠡县、涞源县、莲池区、徐水区、定兴县、满城区、高阳县、博野县、顺平县、唐县)
贵港市(覃塘区、平南县、桂平市、港北区、港南区)
郴州市(桂阳县、临武县、嘉禾县、资兴市、宜章县、永兴县、苏仙区、汝城县、安仁县、桂东县、北湖区)
洛阳市(伊川县、偃师区、宜阳县、嵩县、新安县、老城区、汝阳县、瀍河回族区、洛龙区、涧西区、栾川县、孟津区、洛宁县、西工区)
龙岩市(武平县、长汀县、漳平市、新罗区、永定区、连城县、上杭县)
衡阳市(衡东县、衡南县、蒸湘区、耒阳市、祁东县、珠晖区、南岳区、常宁市、雁峰区、衡山县、衡阳县、石鼓区)
忻州市(偏关县、五台县、河曲县、代县、岢岚县、保德县、宁武县、原平市、五寨县、静乐县、繁峙县、神池县、定襄县、忻府区)
百色市(田东县、德保县、那坡县、乐业县、平果市、隆林各族自治县、靖西市、凌云县、西林县、田阳区、右江区、田林县)
香港特别行政区
三门峡市(湖滨区、灵宝市、渑池县、义马市、卢氏县、陕州区)
合肥市(肥东县、巢湖市、蜀山区、长丰县、肥西县、庐阳区、包河区、庐江县、瑶海区)
伊春市(乌翠区、嘉荫县、金林区、伊美区、铁力市、南岔县、汤旺县、友好区、大箐山县、丰林县)
常州市(新北区、天宁区、武进区、溧阳市、钟楼区、金坛区)
阿克苏地区(柯坪县、乌什县、阿克苏市、库车市、阿瓦提县、沙雅县、温宿县、拜城县、新和县)
贵阳市(息烽县、观山湖区、云岩区、南明区、清镇市、花溪区、修文县、乌当区、白云区、开阳县)
上海市(闵行区、宝山区、奉贤区、长宁区、静安区、杨浦区、浦东新区、普陀区、崇明区、金山区、嘉定区、黄浦区、松江区、徐汇区、青浦区、虹口区)
淮安市(盱眙县、涟水县、金湖县、淮安区、洪泽区、淮阴区、清江浦区)
泉州市(洛江区、惠安县、金门县、南安市、泉港区、德化县、鲤城区、永春县、石狮市、安溪县、丰泽区、晋江市)
白山市(靖宇县、抚松县、长白朝鲜族自治县、江源区、临江市、浑江区)
玉溪市(通海县、元江哈尼族彝族傣族自治县、江川区、华宁县、峨山彝族自治县、新平彝族傣族自治县、红塔区、易门县、澄江市)
马鞍山市(含山县、和县、雨山区、当涂县、花山区、博望区)
保山市(昌宁县、隆阳区、腾冲市、龙陵县、施甸县)
曲靖市(师宗县、富源县、会泽县、陆良县、宣威市、沾益区、麒麟区、马龙区、罗平县)
湘潭市(湘乡市、岳塘区、雨湖区、湘潭县、韶山市)
聊城市(阳谷县、临清市、冠县、东阿县、高唐县、莘县、茌平区、东昌府区)
梅州市(蕉岭县、梅江区、梅县区、平远县、大埔县、五华县、丰顺县、兴宁市)
塔城地区(托里县、裕民县、额敏县、沙湾市、塔城市、和布克赛尔蒙古自治县、乌苏市)
双鸭山市(集贤县、尖山区、四方台区、岭东区、饶河县、友谊县、宝清县、宝山区)
抚顺市(抚顺县、东洲区、清原满族自治县、顺城区、新宾满族自治县、望花区、新抚区)
仙桃市(潜江市、神农架林区、天门市)
赤峰市(元宝山区、敖汉旗、阿鲁科尔沁旗、红山区、克什克腾旗、巴林左旗、翁牛特旗、松山区、巴林右旗、宁城县、喀喇沁旗、林西县)
那曲市(色尼区、尼玛县、申扎县、聂荣县、双湖县、班戈县、索县、安多县、巴青县、嘉黎县、比如县)
淄博市(桓台县、临淄区、博山区、周村区、淄川区、高青县、张店区、沂源县)
云浮市(罗定市、新兴县、郁南县、云安区、云城区)
深圳市(光明区、罗湖区、宝安区、盐田区、龙华区、龙岗区、坪山区、南山区、福田区)
宿州市(埇桥区、砀山县、萧县、泗县、灵璧县)
和田地区(民丰县、和田市、洛浦县、墨玉县、和田县、于田县、皮山县、策勒县)
榆林市(清涧县、子洲县、榆阳区、定边县、横山区、靖边县、吴堡县、绥德县、米脂县、佳县、府谷县、神木市)
邵阳市(大祥区、新宁县、邵东市、武冈市、绥宁县、隆回县、双清区、洞口县、邵阳县、城步苗族自治县、新邵县、北塔区)
抚州市(资溪县、崇仁县、临川区、黎川县、金溪县、南丰县、南城县、广昌县、东乡区、乐安县、宜黄县)
佛山市(南海区、禅城区、高明区、顺德区、三水区)
河池市(罗城仫佬族自治县、东兰县、环江毛南族自治县、巴马瑶族自治县、大化瑶族自治县、南丹县、都安瑶族自治县、天峨县、金城江区、凤山县、宜州区)
兰州市(城关区、西固区、七里河区、安宁区、皋兰县、红古区、榆中县、永登县)
丹东市(振兴区、东港市、宽甸满族自治县、振安区、元宝区、凤城市)
资阳市(雁江区、乐至县、安岳县)
钦州市(钦北区、浦北县、钦南区、灵山县)
本溪市(明山区、本溪满族自治县、平山区、桓仁满族自治县、南芬区、溪湖区)
岳阳市(君山区、云溪区、平江县、岳阳县、湘阴县、汨罗市、华容县、岳阳楼区、临湘市)
临夏回族自治州(和政县、东乡族自治县、永靖县、临夏县、康乐县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、广河县、临夏市)
沈阳市(新民市、于洪区、沈北新区、苏家屯区、辽中区、皇姑区、和平区、铁西区、法库县、大东区、浑南区、沈河区、康平县)
黄冈市(红安县、麻城市、武穴市、黄州区、罗田县、英山县、团风县、黄梅县、蕲春县、浠水县)
东营市(广饶县、东营区、利津县、垦利区、河口区)
珠海市(金湾区、香洲区、斗门区)
南通市(崇川区、如东县、通州区、如皋市、海门区、启东市、海安市)
蚌埠市(蚌山区、固镇县、怀远县、淮上区、禹会区、龙子湖区、五河县)
锡林郭勒盟(苏尼特右旗、锡林浩特市、阿巴嘎旗、正镶白旗、东乌珠穆沁旗、二连浩特市、西乌珠穆沁旗、镶黄旗、太仆寺旗、正蓝旗、多伦县、苏尼特左旗)
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西双版纳傣族自治州(景洪市、勐海县、勐腊县)
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嘉峪关市
黄石市(下陆区、阳新县、大冶市、黄石港区、铁山区、西塞山区)
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莆田市(秀屿区、城厢区、仙游县、荔城区、涵江区)
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泸州市(古蔺县、合江县、泸县、叙永县、纳溪区、龙马潭区、江阳区)
内江市(隆昌市、市中区、资中县、威远县、东兴区)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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