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全国服务区域：
商丘市(睢县、永城市、柘城县、宁陵县、睢阳区、民权县、夏邑县、梁园区、虞城县)
河池市(宜州区、凤山县、东兰县、环江毛南族自治县、巴马瑶族自治县、南丹县、大化瑶族自治县、天峨县、罗城仫佬族自治县、金城江区、都安瑶族自治县)
抚顺市(抚顺县、顺城区、新宾满族自治县、东洲区、清原满族自治县、新抚区、望花区)
内蒙古自治区
百色市(隆林各族自治县、靖西市、德保县、那坡县、西林县、田阳区、平果市、田林县、右江区、田东县、凌云县、乐业县)
锦州市(凌河区、黑山县、古塔区、北镇市、太和区、凌海市、义县)
新乡市(原阳县、卫辉市、获嘉县、新乡县、凤泉区、延津县、牧野区、封丘县、红旗区、长垣市、卫滨区、辉县市)
石嘴山市(平罗县、大武口区、惠农区)
衡水市(冀州区、景县、阜城县、武邑县、安平县、故城县、饶阳县、枣强县、武强县、桃城区、深州市)
长春市(双阳区、榆树市、南关区、德惠市、朝阳区、农安县、公主岭市、宽城区、九台区、绿园区、二道区)
西宁市(湟源县、城西区、大通回族土族自治县、城东区、湟中区、城北区、城中区)
德州市(临邑县、平原县、陵城区、夏津县、宁津县、乐陵市、禹城市、武城县、庆云县、德城区、齐河县)
滨州市(惠民县、滨城区、沾化区、博兴县、邹平市、无棣县、阳信县)
黄石市(阳新县、下陆区、铁山区、大冶市、黄石港区、西塞山区)
昌吉回族自治州(吉木萨尔县、昌吉市、玛纳斯县、呼图壁县、阜康市、奇台县、木垒哈萨克自治县)
日照市(莒县、五莲县、岚山区、东港区)
黄山市(祁门县、黟县、徽州区、屯溪区、歙县、黄山区、休宁县)
南平市(武夷山市、建阳区、延平区、建瓯市、政和县、顺昌县、浦城县、邵武市、松溪县、光泽县)
云浮市(新兴县、罗定市、云城区、郁南县、云安区)
九江市(修水县、都昌县、武宁县、庐山市、永修县、彭泽县、柴桑区、湖口县、瑞昌市、德安县、共青城市、浔阳区、濂溪区)
安阳市(殷都区、文峰区、龙安区、安阳县、滑县、林州市、内黄县、汤阴县、北关区)
玉溪市(华宁县、通海县、红塔区、新平彝族傣族自治县、澄江市、江川区、元江哈尼族彝族傣族自治县、峨山彝族自治县、易门县)
东营市(东营区、利津县、广饶县、垦利区、河口区)
荆州市(沙市区、监利市、荆州区、松滋市、洪湖市、石首市、公安县、江陵县)
和田地区(皮山县、策勒县、洛浦县、和田市、民丰县、墨玉县、和田县、于田县)
焦作市(沁阳市、解放区、马村区、修武县、武陟县、孟州市、博爱县、中站区、山阳区、温县)
吕梁市(交城县、中阳县、兴县、柳林县、临县、交口县、汾阳市、孝义市、方山县、离石区、岚县、文水县、石楼县)
通辽市(霍林郭勒市、奈曼旗、库伦旗、科尔沁左翼后旗、科尔沁左翼中旗、开鲁县、科尔沁区、扎鲁特旗)
防城港市(港口区、防城区、上思县、东兴市)
安顺市(普定县、平坝区、紫云苗族布依族自治县、关岭布依族苗族自治县、镇宁布依族苗族自治县、西秀区)
三亚市(吉阳区、崖州区、海棠区、天涯区)
萍乡市(湘东区、莲花县、芦溪县、上栗县、安源区)
朝阳市(龙城区、北票市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、双塔区、凌源市、朝阳县、建平县)
滁州市(凤阳县、天长市、琅琊区、定远县、明光市、全椒县、来安县、南谯区)
松原市(长岭县、宁江区、前郭尔罗斯蒙古族自治县、乾安县、扶余市)
迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、德钦县、香格里拉市)
呼和浩特市(玉泉区、和林格尔县、回民区、托克托县、土默特左旗、新城区、清水河县、武川县、赛罕区)
大理白族自治州(祥云县、弥渡县、巍山彝族回族自治县、南涧彝族自治县、剑川县、洱源县、大理市、宾川县、鹤庆县、云龙县、永平县、漾濞彝族自治县)
吉林市(永吉县、龙潭区、舒兰市、昌邑区、磐石市、桦甸市、蛟河市、丰满区、船营区)
伊犁哈萨克自治州(新源县、昭苏县、尼勒克县、奎屯市、特克斯县、伊宁县、霍尔果斯市、察布查尔锡伯自治县、巩留县、霍城县、伊宁市)
合肥市(长丰县、肥西县、庐江县、蜀山区、包河区、瑶海区、肥东县、庐阳区、巢湖市)
达州市(万源市、开江县、通川区、达川区、宣汉县、渠县、大竹县)
曲靖市(宣威市、罗平县、麒麟区、师宗县、陆良县、马龙区、会泽县、沾益区、富源县)
柳州市(柳南区、柳北区、三江侗族自治县、鱼峰区、柳江区、柳城县、鹿寨县、融水苗族自治县、城中区、融安县)
乐山市(市中区、夹江县、犍为县、峨眉山市、沐川县、沙湾区、金口河区、马边彝族自治县、五通桥区、峨边彝族自治县、井研县)
兰州市(七里河区、榆中县、皋兰县、红古区、永登县、城关区、西固区、安宁区)
昌都市(洛隆县、察雅县、贡觉县、丁青县、卡若区、八宿县、边坝县、江达县、左贡县、类乌齐县、芒康县)
长沙市(开福区、浏阳市、天心区、宁乡市、雨花区、岳麓区、芙蓉区、长沙县、望城区)
南充市(营山县、西充县、高坪区、阆中市、顺庆区、仪陇县、南部县、嘉陵区、蓬安县)
巴音郭楞蒙古自治州(尉犁县、和硕县、且末县、轮台县、博湖县、库尔勒市、若羌县、和静县、焉耆回族自治县)
揭阳市(揭东区、普宁市、惠来县、榕城区、揭西县)
延边朝鲜族自治州(龙井市、汪清县、安图县、珲春市、延吉市、图们市、敦化市、和龙市)
石家庄市(新乐市、赞皇县、深泽县、无极县、桥西区、元氏县、井陉县、鹿泉区、高邑县、行唐县、晋州市、藁城区、井陉矿区、辛集市、新华区、赵县、正定县、栾城区、灵寿县、平山县、长安区、裕华区)
泉州市(德化县、泉港区、金门县、洛江区、石狮市、丰泽区、晋江市、南安市、鲤城区、永春县、惠安县、安溪县)
平顶山市(宝丰县、郏县、卫东区、湛河区、汝州市、新华区、叶县、舞钢市、鲁山县、石龙区)
淄博市(临淄区、高青县、张店区、博山区、淄川区、桓台县、周村区、沂源县)
仙桃市(潜江市、天门市、神农架林区)
哈密市(伊州区、巴里坤哈萨克自治县、伊吾县)
亳州市(蒙城县、谯城区、涡阳县、利辛县)
湖州市(安吉县、南浔区、德清县、吴兴区、长兴县)
阿克苏地区(阿克苏市、新和县、温宿县、库车市、沙雅县、拜城县、乌什县、柯坪县、阿瓦提县)
石河子市(铁门关市、昆玉市、白杨市、双河市、阿拉尔市、胡杨河市、图木舒克市、北屯市、可克达拉市、新星市、五家渠市)
营口市(站前区、西市区、鲅鱼圈区、盖州市、老边区、大石桥市)
镇江市(润州区、句容市、京口区、丹徒区、丹阳市、扬中市)
白城市(洮北区、通榆县、镇赉县、大安市、洮南市)
丹东市(宽甸满族自治县、东港市、元宝区、振兴区、振安区、凤城市)
秦皇岛市(抚宁区、山海关区、北戴河区、卢龙县、昌黎县、海港区、青龙满族自治县)
乌鲁木齐市(天山区、水磨沟区、沙依巴克区、达坂城区、头屯河区、新市区、乌鲁木齐县、米东区)
鹤岗市(绥滨县、兴山区、萝北县、向阳区、兴安区、东山区、工农区、南山区)
洛阳市(瀍河回族区、伊川县、嵩县、宜阳县、偃师区、西工区、栾川县、老城区、洛宁县、涧西区、新安县、汝阳县、孟津区、洛龙区)
铜陵市(枞阳县、郊区、义安区、铜官区)
沧州市(肃宁县、河间市、孟村回族自治县、海兴县、吴桥县、东光县、泊头市、任丘市、献县、运河区、新华区、黄骅市、青县、盐山县、南皮县、沧县)
济南市(济阳区、平阴县、商河县、历城区、天桥区、章丘区、莱芜区、市中区、历下区、长清区、槐荫区、钢城区)
赤峰市(松山区、敖汉旗、翁牛特旗、巴林右旗、林西县、元宝山区、巴林左旗、克什克腾旗、宁城县、喀喇沁旗、红山区、阿鲁科尔沁旗)
安康市(平利县、白河县、紫阳县、岚皋县、宁陕县、旬阳市、石泉县、汉滨区、汉阴县、镇坪县)
咸宁市(通城县、咸安区、赤壁市、通山县、崇阳县、嘉鱼县)
克孜勒苏柯尔克孜自治州(乌恰县、阿合奇县、阿图什市、阿克陶县)
海南藏族自治州(贵德县、兴海县、共和县、贵南县、同德县)
哈尔滨市(松北区、道里区、双城区、道外区、通河县、宾县、延寿县、方正县、依兰县、南岗区、巴彦县、木兰县、阿城区、五常市、尚志市、香坊区、呼兰区、平房区)
锡林郭勒盟(东乌珠穆沁旗、苏尼特右旗、阿巴嘎旗、锡林浩特市、镶黄旗、正蓝旗、苏尼特左旗、正镶白旗、太仆寺旗、二连浩特市、多伦县、西乌珠穆沁旗)
枣庄市(峄城区、薛城区、山亭区、滕州市、市中区、台儿庄区)
澳门特别行政区
盘锦市(兴隆台区、双台子区、盘山县、大洼区)
林芝市(墨脱县、米林市、波密县、工布江达县、巴宜区、察隅县、朗县)
昆明市(寻甸回族彝族自治县、富民县、安宁市、东川区、盘龙区、呈贡区、禄劝彝族苗族自治县、西山区、嵩明县、石林彝族自治县、官渡区、五华区、晋宁区、宜良县)
贵港市(港北区、覃塘区、港南区、桂平市、平南县)
舟山市(岱山县、普陀区、定海区、嵊泗县)
衡阳市(南岳区、衡东县、衡南县、祁东县、衡阳县、蒸湘区、衡山县、珠晖区、常宁市、雁峰区、耒阳市、石鼓区)
广州市(荔湾区、从化区、越秀区、海珠区、番禺区、天河区、白云区、花都区、南沙区、增城区、黄埔区)
金华市(婺城区、金东区、磐安县、义乌市、兰溪市、武义县、永康市、浦江县、东阳市)
遵义市(汇川区、湄潭县、习水县、余庆县、桐梓县、赤水市、绥阳县、正安县、凤冈县、播州区、务川仡佬族苗族自治县、道真仡佬族苗族自治县、仁怀市、红花岗区)
珠海市(香洲区、金湾区、斗门区)
毕节市(威宁彝族回族苗族自治县、纳雍县、金沙县、七星关区、织金县、黔西市、赫章县、大方县)
怀化市(沅陵县、洪江市、中方县、会同县、麻阳苗族自治县、辰溪县、鹤城区、靖州苗族侗族自治县、溆浦县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、通道侗族自治县)
黔西南布依族苗族自治州(安龙县、望谟县、兴义市、兴仁市、贞丰县、普安县、册亨县、晴隆县)
阿拉善盟(额济纳旗、阿拉善左旗、阿拉善右旗)
文山壮族苗族自治州(西畴县、麻栗坡县、丘北县、广南县、马关县、文山市、富宁县、砚山县)
漳州市(芗城区、龙海区、云霄县、平和县、诏安县、东山县、长泰区、华安县、南靖县、龙文区、漳浦县)
无锡市(新吴区、滨湖区、江阴市、梁溪区、宜兴市、锡山区、惠山区)
北海市(合浦县、铁山港区、海城区、银海区)
延安市(延川县、黄陵县、吴起县、富县、子长市、甘泉县、宝塔区、洛川县、宜川县、志丹县、延长县、安塞区、黄龙县)
三明市(明溪县、宁化县、沙县区、建宁县、三元区、清流县、泰宁县、将乐县、尤溪县、大田县、永安市)
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德宏傣族景颇族自治州(瑞丽市、盈江县、陇川县、梁河县、芒市)
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湘西土家族苗族自治州(龙山县、保靖县、花垣县、凤凰县、古丈县、吉首市、泸溪县、永顺县)
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扬州市(邗江区、宝应县、仪征市、广陵区、高邮市、江都区)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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