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崇左市(扶绥县、凭祥市、江州区、龙州县、天等县、大新县、宁明县)
天津市(静海区、河北区、南开区、蓟州区、宝坻区、滨海新区、西青区、河西区、宁河区、和平区、东丽区、红桥区、津南区、北辰区、武清区、河东区)
铜川市(宜君县、耀州区、王益区、印台区)
承德市(隆化县、围场满族蒙古族自治县、双桥区、丰宁满族自治县、宽城满族自治县、承德县、平泉市、兴隆县、双滦区、滦平县、鹰手营子矿区)
云浮市(云城区、新兴县、郁南县、罗定市、云安区)
克拉玛依市(独山子区、克拉玛依区、白碱滩区、乌尔禾区)
宿州市(泗县、灵璧县、萧县、砀山县、埇桥区)
泸州市(江阳区、纳溪区、叙永县、龙马潭区、泸县、古蔺县、合江县)
海北藏族自治州(海晏县、祁连县、门源回族自治县、刚察县)
内蒙古自治区
六盘水市(盘州市、钟山区、水城区、六枝特区)
阿里地区(札达县、日土县、措勤县、噶尔县、普兰县、改则县、革吉县)
济宁市(金乡县、汶上县、曲阜市、兖州区、泗水县、任城区、邹城市、微山县、鱼台县、嘉祥县、梁山县)
朔州市(怀仁市、平鲁区、山阴县、朔城区、右玉县、应县)
新疆维吾尔自治区
大理白族自治州(漾濞彝族自治县、大理市、永平县、云龙县、鹤庆县、祥云县、南涧彝族自治县、洱源县、弥渡县、巍山彝族回族自治县、宾川县、剑川县)
西双版纳傣族自治州(景洪市、勐腊县、勐海县)
来宾市(兴宾区、忻城县、合山市、武宣县、金秀瑶族自治县、象州县)
濮阳市(南乐县、清丰县、范县、台前县、华龙区、濮阳县)
辽源市(东丰县、龙山区、东辽县、西安区)
甘南藏族自治州(合作市、临潭县、碌曲县、夏河县、卓尼县、舟曲县、迭部县、玛曲县)
营口市(站前区、大石桥市、鲅鱼圈区、盖州市、老边区、西市区)
南昌市(安义县、青山湖区、青云谱区、新建区、进贤县、南昌县、红谷滩区、东湖区、西湖区)
焦作市(博爱县、解放区、武陟县、中站区、沁阳市、温县、孟州市、马村区、山阳区、修武县)
巴中市(通江县、巴州区、南江县、平昌县、恩阳区)
伊犁哈萨克自治州(尼勒克县、巩留县、察布查尔锡伯自治县、伊宁县、霍城县、伊宁市、特克斯县、新源县、昭苏县、霍尔果斯市、奎屯市)
渭南市(华阴市、潼关县、蒲城县、白水县、大荔县、合阳县、澄城县、临渭区、韩城市、富平县、华州区)
拉萨市(墨竹工卡县、尼木县、当雄县、曲水县、堆龙德庆区、达孜区、城关区、林周县)
宜宾市(长宁县、筠连县、翠屏区、屏山县、南溪区、兴文县、高县、叙州区、江安县、珙县)
益阳市(南县、沅江市、桃江县、安化县、资阳区、赫山区)
澳门特别行政区
阳江市(阳西县、阳春市、阳东区、江城区)
蚌埠市(固镇县、龙子湖区、禹会区、怀远县、淮上区、五河县、蚌山区)
南充市(南部县、顺庆区、仪陇县、营山县、阆中市、嘉陵区、高坪区、西充县、蓬安县)
宝鸡市(太白县、陈仓区、麟游县、凤县、陇县、岐山县、扶风县、千阳县、凤翔区、金台区、眉县、渭滨区)
凉山彝族自治州(金阳县、盐源县、宁南县、会东县、甘洛县、会理市、雷波县、越西县、木里藏族自治县、普格县、德昌县、喜德县、布拖县、昭觉县、美姑县、冕宁县、西昌市)
天水市(张家川回族自治县、武山县、秦安县、清水县、麦积区、秦州区、甘谷县)
泉州市(安溪县、南安市、永春县、石狮市、德化县、晋江市、丰泽区、惠安县、鲤城区、泉港区、洛江区、金门县)
那曲市(比如县、色尼区、聂荣县、申扎县、嘉黎县、班戈县、索县、巴青县、双湖县、安多县、尼玛县)
湛江市(吴川市、廉江市、雷州市、徐闻县、遂溪县、霞山区、赤坎区、坡头区、麻章区)
湘西土家族苗族自治州(保靖县、泸溪县、永顺县、古丈县、吉首市、凤凰县、花垣县、龙山县)
安阳市(北关区、汤阴县、文峰区、林州市、龙安区、内黄县、滑县、殷都区、安阳县)
合肥市(庐江县、包河区、肥东县、长丰县、庐阳区、肥西县、蜀山区、瑶海区、巢湖市)
钦州市(钦南区、灵山县、浦北县、钦北区)
铜仁市(沿河土家族自治县、印江土家族苗族自治县、万山区、江口县、石阡县、德江县、松桃苗族自治县、玉屏侗族自治县、思南县、碧江区)
达州市(渠县、宣汉县、通川区、万源市、达川区、开江县、大竹县)
海西蒙古族藏族自治州(德令哈市、乌兰县、都兰县、茫崖市、格尔木市、天峻县)
博尔塔拉蒙古自治州(博乐市、阿拉山口市、温泉县、精河县)
衢州市(衢江区、江山市、龙游县、柯城区、常山县、开化县)
日照市(莒县、五莲县、东港区、岚山区)
贺州市(富川瑶族自治县、八步区、昭平县、平桂区、钟山县)
清远市(连南瑶族自治县、清城区、阳山县、连山壮族瑶族自治县、佛冈县、清新区、英德市、连州市)
嘉兴市(海宁市、桐乡市、嘉善县、南湖区、平湖市、秀洲区、海盐县)
潍坊市(坊子区、寒亭区、安丘市、青州市、昌乐县、高密市、临朐县、潍城区、寿光市、奎文区、诸城市、昌邑市)
乌鲁木齐市(天山区、米东区、达坂城区、乌鲁木齐县、水磨沟区、新市区、沙依巴克区、头屯河区)
遵义市(绥阳县、仁怀市、桐梓县、播州区、湄潭县、习水县、务川仡佬族苗族自治县、红花岗区、余庆县、汇川区、正安县、道真仡佬族苗族自治县、凤冈县、赤水市)
吉安市(永丰县、吉水县、安福县、青原区、万安县、永新县、新干县、吉安县、遂川县、井冈山市、泰和县、吉州区、峡江县)
曲靖市(宣威市、沾益区、马龙区、富源县、罗平县、师宗县、陆良县、会泽县、麒麟区)
汕尾市(陆河县、陆丰市、海丰县、城区)
运城市(河津市、夏县、万荣县、绛县、垣曲县、永济市、新绛县、芮城县、闻喜县、盐湖区、平陆县、临猗县、稷山县)
锡林郭勒盟(东乌珠穆沁旗、镶黄旗、正镶白旗、多伦县、锡林浩特市、西乌珠穆沁旗、正蓝旗、二连浩特市、苏尼特右旗、阿巴嘎旗、太仆寺旗、苏尼特左旗)
桂林市(叠彩区、资源县、永福县、兴安县、平乐县、雁山区、临桂区、阳朔县、秀峰区、七星区、恭城瑶族自治县、灌阳县、全州县、荔浦市、灵川县、象山区、龙胜各族自治县)
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新余市(分宜县、渝水区)
哈尔滨市(尚志市、香坊区、呼兰区、木兰县、宾县、道外区、通河县、延寿县、平房区、阿城区、依兰县、道里区、南岗区、方正县、巴彦县、五常市、双城区、松北区)
福州市(闽侯县、闽清县、台江区、仓山区、马尾区、平潭县、罗源县、鼓楼区、永泰县、福清市、晋安区、长乐区、连江县)
东莞市
泰安市(宁阳县、肥城市、东平县、新泰市、泰山区、岱岳区)
鄂尔多斯市(鄂托克前旗、乌审旗、东胜区、康巴什区、杭锦旗、达拉特旗、准格尔旗、伊金霍洛旗、鄂托克旗)
永州市(双牌县、蓝山县、冷水滩区、道县、宁远县、东安县、江华瑶族自治县、江永县、祁阳市、零陵区、新田县)
佛山市(高明区、三水区、顺德区、禅城区、南海区)
常德市(津市市、石门县、澧县、武陵区、汉寿县、临澧县、桃源县、鼎城区、安乡县)
雅安市(天全县、汉源县、石棉县、雨城区、荥经县、宝兴县、芦山县、名山区)
漳州市(芗城区、龙文区、华安县、南靖县、东山县、云霄县、平和县、龙海区、诏安县、漳浦县、长泰区)
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庆阳市(环县、宁县、西峰区、合水县、镇原县、华池县、庆城县、正宁县)
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怒江傈僳族自治州(兰坪白族普米族自治县、贡山独龙族怒族自治县、泸水市、福贡县)
来源：中国房地产报
“
市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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