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汕尾市(城区、陆河县、海丰县、陆丰市)

西安市(周至县、阎良区、长安区、高陵区、雁塔区、莲湖区、蓝田县、灞桥区、未央区、鄠邑区、新城区、临潼区、碑林区)

贵阳市(息烽县、云岩区、花溪区、南明区、白云区、开阳县、清镇市、修文县、乌当区、观山湖区)

临沂市(临沭县、兰山区、莒南县、兰陵县、费县、沂水县、郯城县、罗庄区、沂南县、蒙阴县、平邑县、河东区)  牡丹江市(爱民区、海林市、阳明区、东宁市、东安区、林口县、绥芬河市、穆棱市、西安区、宁安市)

随州市(曾都区、随县、广水市)

南平市(武夷山市、光泽县、浦城县、延平区、建阳区、政和县、松溪县、邵武市、建瓯市、顺昌县)

贵港市(覃塘区、平南县、港南区、港北区、桂平市)

晋城市(沁水县、城区、泽州县、阳城县、高平市、陵川县)  楚雄彝族自治州(武定县、南华县、牟定县、禄丰市、大姚县、姚安县、元谋县、双柏县、永仁县、楚雄市)

威海市(乳山市、环翠区、荣成市、文登区)

那曲市(申扎县、巴青县、安多县、嘉黎县、班戈县、比如县、双湖县、尼玛县、色尼区、聂荣县、索县)

温州市(泰顺县、瓯海区、平阳县、永嘉县、瑞安市、鹿城区、洞头区、文成县、苍南县、龙港市、龙湾区、乐清市)

佛山市(三水区、高明区、顺德区、南海区、禅城区)

保定市(雄县、蠡县、竞秀区、望都县、易县、涿州市、涞源县、莲池区、定州市、定兴县、阜平县、清苑区、博野县、顺平县、涞水县、容城县、唐县、徐水区、高阳县、高碑店市、曲阳县、满城区、安新县、安国市)

龙岩市(漳平市、永定区、上杭县、武平县、长汀县、连城县、新罗区)

惠州市(龙门县、博罗县、惠城区、惠阳区、惠东县)

渭南市(华阴市、合阳县、富平县、韩城市、白水县、澄城县、蒲城县、潼关县、华州区、大荔县、临渭区)

长春市(双阳区、绿园区、榆树市、二道区、农安县、九台区、德惠市、朝阳区、南关区、宽城区、公主岭市)

眉山市(东坡区、仁寿县、洪雅县、青神县、丹棱县、彭山区)

兴安盟(阿尔山市、科尔沁右翼前旗、扎赉特旗、科尔沁右翼中旗、突泉县、乌兰浩特市)

乌鲁木齐市(沙依巴克区、新市区、乌鲁木齐县、达坂城区、头屯河区、水磨沟区、米东区、天山区)

和田地区(墨玉县、洛浦县、和田市、策勒县、于田县、和田县、皮山县、民丰县)

张家界市(武陵源区、永定区、桑植县、慈利县)

鸡西市(麻山区、鸡东县、梨树区、虎林市、密山市、滴道区、鸡冠区、城子河区、恒山区)

本溪市(桓仁满族自治县、本溪满族自治县、南芬区、明山区、溪湖区、平山区)

绵阳市(游仙区、三台县、江油市、北川羌族自治县、盐亭县、平武县、涪城区、梓潼县、安州区)

沧州市(南皮县、运河区、河间市、泊头市、新华区、盐山县、沧县、海兴县、献县、肃宁县、任丘市、东光县、吴桥县、黄骅市、青县、孟村回族自治县)

郴州市(桂阳县、汝城县、北湖区、桂东县、永兴县、资兴市、安仁县、嘉禾县、宜章县、临武县、苏仙区)

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苏州市(太仓市、昆山市、虎丘区、相城区、吴中区、张家港市、常熟市、吴江区、姑苏区)

黄冈市(蕲春县、英山县、罗田县、黄州区、红安县、麻城市、武穴市、团风县、黄梅县、浠水县)

淮南市(寿县、谢家集区、凤台县、大通区、八公山区、田家庵区、潘集区)

长沙市(望城区、浏阳市、天心区、开福区、雨花区、芙蓉区、宁乡市、长沙县、岳麓区)  福州市(闽清县、罗源县、平潭县、福清市、永泰县、马尾区、台江区、闽侯县、晋安区、鼓楼区、仓山区、连江县、长乐区)

朝阳市(喀喇沁左翼蒙古族自治县、建平县、龙城区、朝阳县、北票市、凌源市、双塔区)

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滨州市(沾化区、滨城区、惠民县、博兴县、无棣县、邹平市、阳信县)荆州市(江陵县、洪湖市、松滋市、监利市、公安县、荆州区、沙市区、石首市)

曲靖市(麒麟区、陆良县、富源县、沾益区、马龙区、宣威市、师宗县、会泽县、罗平县)  宁德市(周宁县、柘荣县、寿宁县、古田县、福鼎市、屏南县、福安市、蕉城区、霞浦县)

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德州市(平原县、乐陵市、夏津县、禹城市、庆云县、临邑县、宁津县、武城县、齐河县、德城区、陵城区)安顺市(普定县、西秀区、平坝区、关岭布依族苗族自治县、镇宁布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县)

九江市(浔阳区、德安县、濂溪区、湖口县、瑞昌市、共青城市、武宁县、庐山市、彭泽县、修水县、永修县、柴桑区、都昌县)

嘉峪关市

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宁夏回族自治区

金华市(浦江县、永康市、武义县、金东区、兰溪市、磐安县、婺城区、义乌市、东阳市)

黄山市(徽州区、休宁县、黟县、祁门县、屯溪区、黄山区、歙县)

石河子市(白杨市、双河市、阿拉尔市、可克达拉市、图木舒克市、五家渠市、铁门关市、北屯市、昆玉市、胡杨河市、新星市)

三亚市(崖州区、吉阳区、天涯区、海棠区)

南充市(阆中市、顺庆区、营山县、高坪区、嘉陵区、南部县、蓬安县、西充县、仪陇县)

保山市(昌宁县、腾冲市、龙陵县、隆阳区、施甸县)

呼伦贝尔市(根河市、牙克石市、新巴尔虎右旗、陈巴尔虎旗、阿荣旗、扎兰屯市、鄂温克族自治旗、鄂伦春自治旗、扎赉诺尔区、额尔古纳市、海拉尔区、新巴尔虎左旗、满洲里市、莫力达瓦达斡尔族自治旗)

咸阳市(礼泉县、永寿县、武功县、泾阳县、旬邑县、兴平市、杨陵区、三原县、秦都区、乾县、长武县、彬州市、淳化县、渭城区)

恩施土家族苗族自治州(建始县、来凤县、鹤峰县、巴东县、利川市、恩施市、咸丰县、宣恩县)

泰安市(肥城市、宁阳县、岱岳区、新泰市、泰山区、东平县)

商丘市(睢县、宁陵县、柘城县、睢阳区、夏邑县、永城市、虞城县、民权县、梁园区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

排版|鸟姐

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