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陇南市(成县、徽县、西和县、武都区、文县、康县、礼县、两当县、宕昌县)

宣城市(绩溪县、旌德县、宣州区、郎溪县、广德市、宁国市、泾县)

晋中市(灵石县、和顺县、寿阳县、昔阳县、太谷区、榆社县、左权县、介休市、平遥县、榆次区、祁县)

商洛市(柞水县、商南县、丹凤县、商州区、山阳县、洛南县、镇安县)  岳阳市(云溪区、华容县、岳阳县、临湘市、平江县、君山区、湘阴县、汨罗市、岳阳楼区)

宿州市(灵璧县、萧县、埇桥区、泗县、砀山县)

随州市(曾都区、随县、广水市)

海西蒙古族藏族自治州(格尔木市、天峻县、乌兰县、都兰县、德令哈市、茫崖市)

百色市(平果市、隆林各族自治县、右江区、田林县、那坡县、凌云县、乐业县、田东县、田阳区、德保县、西林县、靖西市)  山南市(琼结县、浪卡子县、洛扎县、曲松县、错那市、贡嘎县、措美县、加查县、隆子县、乃东区、扎囊县、桑日县)

固原市(西吉县、泾源县、彭阳县、原州区、隆德县)

鹰潭市(余江区、贵溪市、月湖区)

宝鸡市(眉县、渭滨区、太白县、岐山县、扶风县、麟游县、陈仓区、凤翔区、凤县、千阳县、金台区、陇县)

六安市(舒城县、霍邱县、叶集区、金寨县、裕安区、霍山县、金安区)

辽源市(龙山区、东丰县、西安区、东辽县)

益阳市(赫山区、南县、安化县、资阳区、桃江县、沅江市)

曲靖市(罗平县、麒麟区、富源县、会泽县、沾益区、马龙区、师宗县、宣威市、陆良县)

呼伦贝尔市(新巴尔虎左旗、鄂伦春自治旗、满洲里市、根河市、牙克石市、莫力达瓦达斡尔族自治旗、鄂温克族自治旗、额尔古纳市、阿荣旗、海拉尔区、扎兰屯市、扎赉诺尔区、陈巴尔虎旗、新巴尔虎右旗)

林芝市(工布江达县、波密县、朗县、巴宜区、墨脱县、米林市、察隅县)

淮安市(清江浦区、淮安区、淮阴区、洪泽区、盱眙县、涟水县、金湖县)

仙桃市(神农架林区、潜江市、天门市)

绥化市(北林区、明水县、庆安县、望奎县、兰西县、青冈县、肇东市、海伦市、绥棱县、安达市)

新疆维吾尔自治区

平顶山市(汝州市、卫东区、石龙区、宝丰县、鲁山县、叶县、舞钢市、郏县、新华区、湛河区)

北京市(怀柔区、门头沟区、房山区、西城区、通州区、石景山区、平谷区、昌平区、朝阳区、丰台区、东城区、顺义区、延庆区、密云区、海淀区、大兴区)

张家界市(慈利县、桑植县、永定区、武陵源区)

通化市(集安市、柳河县、东昌区、梅河口市、二道江区、通化县、辉南县)

盐城市(滨海县、阜宁县、大丰区、亭湖区、建湖县、射阳县、响水县、盐都区、东台市)

甘南藏族自治州(迭部县、玛曲县、舟曲县、合作市、临潭县、卓尼县、夏河县、碌曲县)

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克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿克陶县、阿合奇县、乌恰县、阿图什市)

贵港市(平南县、港北区、港南区、桂平市、覃塘区)

定西市(安定区、漳县、岷县、临洮县、渭源县、陇西县、通渭县)

资阳市(乐至县、安岳县、雁江区)  防城港市(东兴市、防城区、上思县、港口区)

南通市(如皋市、海门区、崇川区、通州区、如东县、海安市、启东市)

湘潭市(岳塘区、韶山市、湘潭县、湘乡市、雨湖区)

三明市(尤溪县、宁化县、大田县、明溪县、沙县区、三元区、永安市、清流县、将乐县、建宁县、泰宁县)包头市(石拐区、青山区、白云鄂博矿区、固阳县、达尔罕茂明安联合旗、土默特右旗、东河区、九原区、昆都仑区)

绍兴市(诸暨市、越城区、柯桥区、新昌县、上虞区、嵊州市)  榆林市(米脂县、佳县、子洲县、靖边县、清涧县、吴堡县、神木市、绥德县、横山区、府谷县、定边县、榆阳区)

铜陵市(义安区、枞阳县、郊区、铜官区)

丹东市(振兴区、东港市、元宝区、振安区、宽甸满族自治县、凤城市)

上饶市(德兴市、鄱阳县、广信区、玉山县、横峰县、弋阳县、广丰区、万年县、信州区、婺源县、铅山县、余干县)广西壮族自治区

眉山市(洪雅县、彭山区、青神县、东坡区、丹棱县、仁寿县)

果洛藏族自治州(久治县、玛多县、达日县、班玛县、玛沁县、甘德县)

昆明市(禄劝彝族苗族自治县、五华区、石林彝族自治县、宜良县、嵩明县、富民县、晋宁区、安宁市、官渡区、盘龙区、呈贡区、西山区、东川区、寻甸回族彝族自治县)

北海市(银海区、海城区、合浦县、铁山港区)

巴彦淖尔市(乌拉特后旗、五原县、杭锦后旗、乌拉特前旗、乌拉特中旗、临河区、磴口县)

晋城市(城区、高平市、阳城县、沁水县、陵川县、泽州县)

遂宁市(射洪市、船山区、蓬溪县、大英县、安居区)

周口市(淮阳区、郸城县、沈丘县、项城市、商水县、西华县、鹿邑县、川汇区、扶沟县、太康县)

烟台市(招远市、芝罘区、海阳市、福山区、莱州市、栖霞市、牟平区、龙口市、莱阳市、莱山区、蓬莱区)

连云港市(灌南县、海州区、连云区、灌云县、赣榆区、东海县)

白城市(洮北区、镇赉县、洮南市、通榆县、大安市)

贵阳市(修文县、云岩区、南明区、白云区、开阳县、息烽县、观山湖区、清镇市、花溪区、乌当区)

泸州市(龙马潭区、泸县、叙永县、江阳区、纳溪区、古蔺县、合江县)

贺州市(钟山县、富川瑶族自治县、八步区、昭平县、平桂区)

西安市(新城区、雁塔区、周至县、长安区、阎良区、灞桥区、鄠邑区、未央区、蓝田县、碑林区、临潼区、高陵区、莲湖区)

舟山市(岱山县、嵊泗县、普陀区、定海区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

排版|鸟姐

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