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锡林郭勒盟(锡林浩特市、二连浩特市、东乌珠穆沁旗、苏尼特左旗、镶黄旗、正镶白旗、苏尼特右旗、正蓝旗、阿巴嘎旗、多伦县、西乌珠穆沁旗、太仆寺旗)

天津市(河东区、武清区、南开区、和平区、津南区、静海区、河北区、西青区、滨海新区、东丽区、河西区、宝坻区、宁河区、北辰区、蓟州区、红桥区)

黄石市(大冶市、西塞山区、铁山区、阳新县、黄石港区、下陆区)

南通市(海门区、崇川区、通州区、海安市、如皋市、如东县、启东市)  阿拉善盟(额济纳旗、阿拉善右旗、阿拉善左旗)

海口市(琼山区、龙华区、美兰区、秀英区)

湘西土家族苗族自治州(永顺县、龙山县、泸溪县、花垣县、古丈县、凤凰县、保靖县、吉首市)

常德市(临澧县、汉寿县、鼎城区、桃源县、石门县、安乡县、澧县、武陵区、津市市)

嘉兴市(平湖市、海盐县、桐乡市、嘉善县、南湖区、海宁市、秀洲区)  石嘴山市(惠农区、大武口区、平罗县)

楚雄彝族自治州(禄丰市、姚安县、永仁县、武定县、元谋县、楚雄市、南华县、牟定县、大姚县、双柏县)

娄底市(涟源市、冷水江市、新化县、娄星区、双峰县)

贵阳市(南明区、云岩区、清镇市、白云区、乌当区、花溪区、修文县、开阳县、观山湖区、息烽县)

宁德市(霞浦县、屏南县、寿宁县、福鼎市、蕉城区、周宁县、古田县、福安市、柘荣县)

绍兴市(上虞区、诸暨市、越城区、柯桥区、嵊州市、新昌县)

肇庆市(鼎湖区、端州区、广宁县、封开县、德庆县、高要区、四会市、怀集县)

北海市(合浦县、银海区、铁山港区、海城区)

大兴安岭地区(塔河县、呼玛县、漠河市)

东莞市

淮北市(濉溪县、杜集区、相山区、烈山区)

鹰潭市(月湖区、余江区、贵溪市)

张掖市(高台县、山丹县、民乐县、甘州区、临泽县、肃南裕固族自治县)

武汉市(蔡甸区、洪山区、汉南区、青山区、黄陂区、江汉区、新洲区、武昌区、东西湖区、汉阳区、江夏区、江岸区、硚口区)

邵阳市(武冈市、新邵县、大祥区、洞口县、绥宁县、邵阳县、双清区、隆回县、北塔区、新宁县、邵东市、城步苗族自治县)

金昌市(金川区、永昌县)

延边朝鲜族自治州(珲春市、和龙市、龙井市、安图县、汪清县、图们市、延吉市、敦化市)

广元市(苍溪县、利州区、剑阁县、昭化区、旺苍县、青川县、朝天区)

云浮市(郁南县、云城区、新兴县、云安区、罗定市)

合肥市(肥西县、瑶海区、巢湖市、蜀山区、包河区、庐阳区、肥东县、长丰县、庐江县)

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鹤壁市(淇县、淇滨区、鹤山区、山城区、浚县)

泉州市(鲤城区、德化县、南安市、永春县、惠安县、石狮市、泉港区、晋江市、洛江区、丰泽区、安溪县、金门县)

鸡西市(鸡东县、鸡冠区、城子河区、密山市、虎林市、恒山区、麻山区、滴道区、梨树区)

昭通市(大关县、绥江县、镇雄县、巧家县、永善县、盐津县、昭阳区、威信县、鲁甸县、彝良县、水富市)  石河子市(新星市、北屯市、图木舒克市、阿拉尔市、胡杨河市、白杨市、昆玉市、双河市、五家渠市、铁门关市、可克达拉市)

拉萨市(城关区、堆龙德庆区、当雄县、尼木县、曲水县、达孜区、林周县、墨竹工卡县)

泰州市(高港区、海陵区、兴化市、靖江市、泰兴市、姜堰区)

葫芦岛市(龙港区、连山区、兴城市、绥中县、南票区、建昌县)荆州市(公安县、石首市、荆州区、监利市、江陵县、松滋市、沙市区、洪湖市)

凉山彝族自治州(布拖县、越西县、金阳县、冕宁县、会东县、木里藏族自治县、喜德县、昭觉县、雷波县、德昌县、盐源县、会理市、普格县、美姑县、西昌市、甘洛县、宁南县)  安顺市(西秀区、镇宁布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县、平坝区、关岭布依族苗族自治县、普定县)

临夏回族自治州(积石山保安族东乡族撒拉族自治县、东乡族自治县、和政县、临夏县、广河县、临夏市、永靖县、康乐县)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿图什市、阿克陶县、阿合奇县、乌恰县)

包头市(东河区、土默特右旗、九原区、青山区、昆都仑区、固阳县、石拐区、白云鄂博矿区、达尔罕茂明安联合旗)昆明市(五华区、西山区、盘龙区、安宁市、寻甸回族彝族自治县、禄劝彝族苗族自治县、嵩明县、石林彝族自治县、东川区、官渡区、宜良县、富民县、晋宁区、呈贡区)

巴音郭楞蒙古自治州(焉耆回族自治县、若羌县、博湖县、且末县、尉犁县、库尔勒市、轮台县、和静县、和硕县)

伊犁哈萨克自治州(特克斯县、伊宁县、察布查尔锡伯自治县、奎屯市、新源县、霍尔果斯市、伊宁市、尼勒克县、巩留县、昭苏县、霍城县)

铜陵市(郊区、枞阳县、义安区、铜官区)

临沧市(镇康县、沧源佤族自治县、凤庆县、云县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、耿马傣族佤族自治县、永德县、临翔区)

普洱市(镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、墨江哈尼族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、西盟佤族自治县、景东彝族自治县、思茅区、景谷傣族彝族自治县、江城哈尼族彝族自治县)

玉溪市(澄江市、通海县、峨山彝族自治县、易门县、新平彝族傣族自治县、红塔区、元江哈尼族彝族傣族自治县、华宁县、江川区)

深圳市(龙华区、坪山区、龙岗区、福田区、盐田区、罗湖区、宝安区、光明区、南山区)

安庆市(宜秀区、岳西县、潜山市、大观区、迎江区、怀宁县、望江县、太湖县、桐城市、宿松县)

山南市(贡嘎县、桑日县、浪卡子县、乃东区、洛扎县、错那市、琼结县、扎囊县、措美县、加查县、隆子县、曲松县)

哈尔滨市(通河县、平房区、方正县、木兰县、尚志市、香坊区、依兰县、阿城区、南岗区、五常市、呼兰区、道里区、延寿县、双城区、道外区、巴彦县、松北区、宾县)

宣城市(旌德县、郎溪县、广德市、宣州区、宁国市、泾县、绩溪县)

巴彦淖尔市(杭锦后旗、磴口县、五原县、临河区、乌拉特后旗、乌拉特中旗、乌拉特前旗)

滁州市(琅琊区、全椒县、来安县、凤阳县、天长市、定远县、明光市、南谯区)

濮阳市(濮阳县、清丰县、华龙区、台前县、南乐县、范县)

天水市(张家川回族自治县、武山县、秦州区、甘谷县、秦安县、麦积区、清水县)

鹤岗市(萝北县、工农区、兴安区、东山区、南山区、兴山区、向阳区、绥滨县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。