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文山壮族苗族自治州(砚山县、丘北县、文山市、麻栗坡县、西畴县、马关县、广南县、富宁县)
阳泉市(城区、郊区、矿区、平定县、盂县)
台州市(椒江区、路桥区、玉环市、天台县、温岭市、仙居县、三门县、黄岩区、临海市)
宜昌市(宜都市、伍家岗区、枝江市、当阳市、猇亭区、兴山县、西陵区、远安县、长阳土家族自治县、夷陵区、五峰土家族自治县、点军区、秭归县)
杭州市(建德市、淳安县、临平区、上城区、钱塘区、桐庐县、滨江区、临安区、西湖区、余杭区、拱墅区、萧山区、富阳区)
白银市(白银区、景泰县、靖远县、会宁县、平川区)
酒泉市(肃北蒙古族自治县、阿克塞哈萨克族自治县、肃州区、玉门市、敦煌市、金塔县、瓜州县)
克拉玛依市(独山子区、克拉玛依区、乌尔禾区、白碱滩区)
楚雄彝族自治州(大姚县、楚雄市、元谋县、武定县、禄丰市、南华县、双柏县、牟定县、姚安县、永仁县)
淮北市(杜集区、相山区、烈山区、濉溪县)
信阳市(光山县、潢川县、罗山县、固始县、平桥区、浉河区、新县、淮滨县、息县、商城县)
延安市(宝塔区、安塞区、子长市、吴起县、延川县、甘泉县、富县、洛川县、黄龙县、宜川县、志丹县、黄陵县、延长县)
保定市(唐县、容城县、高阳县、蠡县、涞水县、阜平县、涿州市、高碑店市、望都县、莲池区、徐水区、涞源县、雄县、顺平县、清苑区、曲阳县、定兴县、定州市、易县、安新县、安国市、博野县、竞秀区、满城区)
德阳市(什邡市、中江县、罗江区、旌阳区、广汉市、绵竹市)
兴安盟(科尔沁右翼中旗、阿尔山市、扎赉特旗、科尔沁右翼前旗、突泉县、乌兰浩特市)
茂名市(高州市、茂南区、电白区、信宜市、化州市)
昌都市(八宿县、芒康县、左贡县、卡若区、江达县、边坝县、洛隆县、察雅县、贡觉县、丁青县、类乌齐县)
安庆市(太湖县、宜秀区、潜山市、岳西县、怀宁县、桐城市、宿松县、望江县、迎江区、大观区)
广西壮族自治区
韶关市(乳源瑶族自治县、仁化县、曲江区、南雄市、乐昌市、翁源县、始兴县、武江区、浈江区、新丰县)
宿州市(泗县、萧县、埇桥区、灵璧县、砀山县)
咸阳市(杨陵区、三原县、旬邑县、武功县、秦都区、彬州市、永寿县、淳化县、长武县、渭城区、乾县、兴平市、泾阳县、礼泉县)
五指山市(文昌市、保亭黎族苗族自治县、万宁市、澄迈县、屯昌县、白沙黎族自治县、陵水黎族自治县、琼中黎族苗族自治县、琼海市、东方市、昌江黎族自治县、乐东黎族自治县、定安县、临高县)
福州市(闽侯县、仓山区、永泰县、闽清县、罗源县、台江区、福清市、长乐区、平潭县、马尾区、鼓楼区、连江县、晋安区)
博尔塔拉蒙古自治州(博乐市、温泉县、精河县、阿拉山口市)
河源市(东源县、龙川县、和平县、连平县、紫金县、源城区)
四平市(伊通满族自治县、铁东区、梨树县、铁西区、双辽市)
儋州市
江门市(江海区、新会区、台山市、鹤山市、恩平市、开平市、蓬江区)
通辽市(科尔沁左翼中旗、开鲁县、科尔沁左翼后旗、库伦旗、霍林郭勒市、科尔沁区、扎鲁特旗、奈曼旗)
湖州市(南浔区、德清县、安吉县、长兴县、吴兴区)
喀什地区(麦盖提县、塔什库尔干塔吉克自治县、莎车县、英吉沙县、巴楚县、疏勒县、岳普湖县、喀什市、伽师县、叶城县、泽普县、疏附县)
南京市(玄武区、栖霞区、高淳区、溧水区、雨花台区、六合区、江宁区、鼓楼区、浦口区、建邺区、秦淮区)
海北藏族自治州(祁连县、海晏县、刚察县、门源回族自治县)
临沧市(沧源佤族自治县、镇康县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、临翔区、云县、凤庆县、耿马傣族佤族自治县、永德县)
黔南布依族苗族自治州(罗甸县、贵定县、荔波县、三都水族自治县、独山县、瓮安县、福泉市、惠水县、龙里县、都匀市、平塘县、长顺县)
塔城地区(托里县、乌苏市、塔城市、裕民县、额敏县、和布克赛尔蒙古自治县、沙湾市)
三明市(三元区、建宁县、大田县、清流县、泰宁县、永安市、将乐县、沙县区、宁化县、尤溪县、明溪县)
邢台市(信都区、南宫市、内丘县、广宗县、柏乡县、沙河市、隆尧县、临西县、南和区、新河县、宁晋县、威县、清河县、任泽区、临城县、平乡县、巨鹿县、襄都区)
洛阳市(瀍河回族区、新安县、洛龙区、偃师区、宜阳县、老城区、伊川县、涧西区、汝阳县、西工区、洛宁县、孟津区、栾川县、嵩县)
晋城市(阳城县、高平市、陵川县、城区、泽州县、沁水县)
遵义市(绥阳县、赤水市、湄潭县、习水县、汇川区、道真仡佬族苗族自治县、仁怀市、桐梓县、播州区、余庆县、红花岗区、务川仡佬族苗族自治县、正安县、凤冈县)
宿迁市(宿豫区、泗洪县、泗阳县、沭阳县、宿城区)
保山市(昌宁县、龙陵县、腾冲市、隆阳区、施甸县)
梅州市(梅县区、兴宁市、丰顺县、蕉岭县、梅江区、平远县、五华县、大埔县)
亳州市(利辛县、蒙城县、谯城区、涡阳县)
红河哈尼族彝族自治州(开远市、屏边苗族自治县、元阳县、泸西县、弥勒市、红河县、石屏县、金平苗族瑶族傣族自治县、个旧市、建水县、绿春县、蒙自市、河口瑶族自治县)
来宾市(象州县、武宣县、合山市、兴宾区、忻城县、金秀瑶族自治县)
新疆维吾尔自治区
曲靖市(陆良县、富源县、麒麟区、宣威市、会泽县、沾益区、师宗县、罗平县、马龙区)
天津市(静海区、津南区、河西区、东丽区、蓟州区、西青区、武清区、宁河区、河东区、滨海新区、宝坻区、北辰区、河北区、南开区、红桥区、和平区)
海南藏族自治州(贵德县、贵南县、共和县、兴海县、同德县)
阿里地区(普兰县、日土县、改则县、噶尔县、札达县、措勤县、革吉县)
本溪市(明山区、本溪满族自治县、桓仁满族自治县、溪湖区、南芬区、平山区)
娄底市(新化县、双峰县、冷水江市、涟源市、娄星区)
枣庄市(滕州市、薛城区、台儿庄区、市中区、峄城区、山亭区)
汕头市(金平区、潮阳区、澄海区、濠江区、龙湖区、南澳县、潮南区)
锦州市(凌河区、义县、黑山县、古塔区、北镇市、太和区、凌海市)
钦州市(钦北区、灵山县、浦北县、钦南区)
葫芦岛市(龙港区、兴城市、南票区、建昌县、连山区、绥中县)
上饶市(铅山县、婺源县、信州区、玉山县、鄱阳县、广丰区、横峰县、弋阳县、德兴市、万年县、广信区、余干县)
马鞍山市(花山区、和县、雨山区、含山县、博望区、当涂县)
淮安市(淮阴区、清江浦区、涟水县、盱眙县、金湖县、洪泽区、淮安区)
绵阳市(北川羌族自治县、江油市、安州区、盐亭县、三台县、涪城区、游仙区、平武县、梓潼县)
汉中市(佛坪县、洋县、城固县、镇巴县、宁强县、留坝县、勉县、汉台区、西乡县、南郑区、略阳县)
济源市
长沙市(天心区、岳麓区、雨花区、浏阳市、望城区、宁乡市、芙蓉区、开福区、长沙县)
大连市(沙河口区、金州区、庄河市、长海县、甘井子区、西岗区、瓦房店市、中山区、旅顺口区、普兰店区)
萍乡市(上栗县、湘东区、莲花县、安源区、芦溪县)
鹤壁市(鹤山区、淇县、浚县、淇滨区、山城区)
龙岩市(上杭县、新罗区、武平县、长汀县、漳平市、永定区、连城县)
黄冈市(麻城市、红安县、黄梅县、英山县、罗田县、武穴市、浠水县、团风县、黄州区、蕲春县)
渭南市(华阴市、临渭区、潼关县、蒲城县、韩城市、合阳县、白水县、大荔县、华州区、富平县、澄城县)
常德市(武陵区、桃源县、澧县、津市市、安乡县、鼎城区、石门县、临澧县、汉寿县)
锡林郭勒盟(苏尼特左旗、锡林浩特市、太仆寺旗、苏尼特右旗、东乌珠穆沁旗、二连浩特市、正蓝旗、西乌珠穆沁旗、多伦县、阿巴嘎旗、正镶白旗、镶黄旗)
吕梁市(交城县、交口县、兴县、石楼县、中阳县、汾阳市、柳林县、孝义市、文水县、离石区、方山县、岚县、临县)
安阳市(龙安区、滑县、安阳县、内黄县、文峰区、殷都区、汤阴县、林州市、北关区)
蚌埠市(五河县、蚌山区、淮上区、固镇县、怀远县、禹会区、龙子湖区)
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菏泽市(郓城县、单县、东明县、曹县、牡丹区、巨野县、成武县、鄄城县、定陶区)
果洛藏族自治州(达日县、玛多县、甘德县、班玛县、玛沁县、久治县)
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白山市(浑江区、江源区、临江市、靖宇县、抚松县、长白朝鲜族自治县)
温州市(洞头区、永嘉县、龙港市、平阳县、瓯海区、瑞安市、乐清市、文成县、苍南县、泰顺县、鹿城区、龙湾区)
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黔东南苗族侗族自治州(天柱县、三穗县、台江县、黎平县、麻江县、黄平县、施秉县、雷山县、锦屏县、岑巩县、从江县、丹寨县、凯里市、榕江县、剑河县、镇远县)
雅安市(天全县、汉源县、雨城区、荥经县、石棉县、宝兴县、芦山县、名山区)
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澳门特别行政区
青岛市(李沧区、市南区、城阳区、即墨区、胶州市、平度市、莱西市、黄岛区、崂山区、市北区)
内蒙古自治区
玉林市(北流市、容县、博白县、玉州区、陆川县、兴业县、福绵区)
绍兴市(柯桥区、嵊州市、诸暨市、新昌县、上虞区、越城区)
舟山市(嵊泗县、岱山县、定海区、普陀区)
惠州市(惠城区、惠阳区、博罗县、惠东县、龙门县)
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威海市(环翠区、乳山市、文登区、荣成市)
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黔西南布依族苗族自治州(兴义市、册亨县、望谟县、晴隆县、兴仁市、贞丰县、安龙县、普安县)
扬州市(高邮市、仪征市、江都区、邗江区、广陵区、宝应县)
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宁夏回族自治区
泰州市(兴化市、海陵区、泰兴市、姜堰区、靖江市、高港区)
百色市(田东县、右江区、乐业县、田林县、隆林各族自治县、西林县、田阳区、凌云县、那坡县、德保县、平果市、靖西市)
黄山市(歙县、黟县、祁门县、屯溪区、休宁县、黄山区、徽州区)
哈尔滨市(香坊区、依兰县、宾县、道外区、通河县、五常市、尚志市、方正县、巴彦县、松北区、道里区、延寿县、木兰县、阿城区、双城区、平房区、呼兰区、南岗区)
伊犁哈萨克自治州(霍城县、新源县、尼勒克县、巩留县、特克斯县、伊宁县、伊宁市、察布查尔锡伯自治县、奎屯市、霍尔果斯市、昭苏县)
延边朝鲜族自治州(敦化市、图们市、珲春市、安图县、延吉市、汪清县、和龙市、龙井市)
泸州市(古蔺县、泸县、叙永县、纳溪区、江阳区、合江县、龙马潭区)
齐齐哈尔市(依安县、龙沙区、克山县、碾子山区、梅里斯达斡尔族区、拜泉县、讷河市、铁锋区、富裕县、昂昂溪区、龙江县、克东县、建华区、泰来县、富拉尔基区、甘南县)
嘉兴市(海宁市、嘉善县、平湖市、海盐县、秀洲区、桐乡市、南湖区)
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德宏傣族景颇族自治州(瑞丽市、陇川县、芒市、盈江县、梁河县)
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海东市(民和回族土族自治县、化隆回族自治县、互助土族自治县、平安区、乐都区、循化撒拉族自治县)
近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。
行业发展气象万千，运营活力显著增强
根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。
保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。
能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。
消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。
仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。
产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。
高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。
投资回报硕果累累，市值分红多点开花
2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。
得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。
同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。
机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放
REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。
根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。
基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。
夯实信披规则基础，提升年报信披质效
去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。
从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。
从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。
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