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镇江市(扬中市、润州区、句容市、丹徒区、京口区、丹阳市)

长春市(绿园区、九台区、二道区、宽城区、公主岭市、榆树市、农安县、德惠市、朝阳区、双阳区、南关区)

七台河市(茄子河区、勃利县、新兴区、桃山区)

扬州市(宝应县、江都区、仪征市、邗江区、高邮市、广陵区)  海西蒙古族藏族自治州(茫崖市、德令哈市、天峻县、格尔木市、都兰县、乌兰县)

广安市(岳池县、前锋区、武胜县、华蓥市、广安区、邻水县)

黔东南苗族侗族自治州(锦屏县、丹寨县、从江县、黄平县、榕江县、凯里市、剑河县、天柱县、麻江县、三穗县、岑巩县、雷山县、镇远县、施秉县、台江县、黎平县)

巴音郭楞蒙古自治州(尉犁县、和静县、若羌县、且末县、轮台县、库尔勒市、焉耆回族自治县、博湖县、和硕县)

巴彦淖尔市(乌拉特中旗、乌拉特后旗、五原县、临河区、乌拉特前旗、杭锦后旗、磴口县)  武汉市(江汉区、蔡甸区、硚口区、汉阳区、洪山区、江夏区、黄陂区、武昌区、新洲区、江岸区、汉南区、青山区、东西湖区)

漳州市(长泰区、诏安县、平和县、云霄县、漳浦县、芗城区、东山县、华安县、南靖县、龙文区、龙海区)

福州市(永泰县、闽侯县、马尾区、台江区、福清市、闽清县、平潭县、晋安区、长乐区、仓山区、罗源县、连江县、鼓楼区)

迪庆藏族自治州(香格里拉市、维西傈僳族自治县、德钦县)

五指山市(白沙黎族自治县、澄迈县、定安县、屯昌县、陵水黎族自治县、昌江黎族自治县、文昌市、保亭黎族苗族自治县、临高县、乐东黎族自治县、琼中黎族苗族自治县、东方市、万宁市、琼海市)

衢州市(开化县、江山市、衢江区、柯城区、龙游县、常山县)

金昌市(金川区、永昌县)

广元市(青川县、利州区、昭化区、苍溪县、朝天区、剑阁县、旺苍县)

咸宁市(崇阳县、嘉鱼县、通城县、咸安区、赤壁市、通山县)

怀化市(新晃侗族自治县、洪江市、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、鹤城区、通道侗族自治县、会同县、麻阳苗族自治县、溆浦县、沅陵县、中方县、辰溪县)

莆田市(涵江区、荔城区、仙游县、城厢区、秀屿区)

亳州市(谯城区、蒙城县、涡阳县、利辛县)

临沂市(临沭县、费县、罗庄区、蒙阴县、莒南县、沂水县、河东区、平邑县、郯城县、沂南县、兰山区、兰陵县)

阳泉市(盂县、矿区、平定县、郊区、城区)

湘西土家族苗族自治州(保靖县、泸溪县、凤凰县、花垣县、古丈县、龙山县、吉首市、永顺县)

许昌市(建安区、禹州市、长葛市、襄城县、魏都区、鄢陵县)

宁夏回族自治区

三明市(泰宁县、尤溪县、沙县区、将乐县、清流县、宁化县、三元区、明溪县、建宁县、大田县、永安市)

湘潭市(韶山市、雨湖区、湘潭县、岳塘区、湘乡市)

唐山市(丰润区、开平区、丰南区、路南区、乐亭县、遵化市、滦州市、玉田县、古冶区、曹妃甸区、路北区、滦南县、迁安市、迁西县)

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贵港市(港北区、桂平市、港南区、平南县、覃塘区)

贺州市(昭平县、八步区、平桂区、富川瑶族自治县、钟山县)

驻马店市(确山县、泌阳县、正阳县、平舆县、新蔡县、汝南县、西平县、驿城区、遂平县、上蔡县)

娄底市(双峰县、冷水江市、娄星区、涟源市、新化县)  东营市(河口区、广饶县、东营区、垦利区、利津县)

盐城市(东台市、响水县、射阳县、亭湖区、建湖县、盐都区、大丰区、阜宁县、滨海县)

红河哈尼族彝族自治州(个旧市、蒙自市、金平苗族瑶族傣族自治县、绿春县、红河县、石屏县、河口瑶族自治县、屏边苗族自治县、建水县、泸西县、元阳县、开远市、弥勒市)

博尔塔拉蒙古自治州(温泉县、精河县、博乐市、阿拉山口市)滨州市(沾化区、博兴县、惠民县、阳信县、邹平市、无棣县、滨城区)

文山壮族苗族自治州(文山市、广南县、丘北县、富宁县、砚山县、马关县、麻栗坡县、西畴县)  昭通市(大关县、永善县、镇雄县、盐津县、巧家县、彝良县、昭阳区、水富市、威信县、鲁甸县、绥江县)

仙桃市(神农架林区、天门市、潜江市)

十堰市(房县、郧西县、郧阳区、竹溪县、丹江口市、竹山县、茅箭区、张湾区)

黄冈市(麻城市、黄州区、罗田县、蕲春县、黄梅县、武穴市、浠水县、英山县、团风县、红安县)永州市(双牌县、道县、蓝山县、零陵区、东安县、宁远县、新田县、冷水滩区、江永县、祁阳市、江华瑶族自治县)

大庆市(大同区、红岗区、萨尔图区、杜尔伯特蒙古族自治县、林甸县、肇州县、肇源县、龙凤区、让胡路区)

齐齐哈尔市(克东县、拜泉县、铁锋区、碾子山区、克山县、富拉尔基区、泰来县、龙江县、昂昂溪区、讷河市、甘南县、梅里斯达斡尔族区、建华区、富裕县、龙沙区、依安县)

衡阳市(祁东县、常宁市、雁峰区、衡南县、南岳区、耒阳市、衡阳县、蒸湘区、衡东县、珠晖区、衡山县、石鼓区)

巴中市(南江县、恩阳区、平昌县、通江县、巴州区)

德宏傣族景颇族自治州(瑞丽市、陇川县、盈江县、梁河县、芒市)

宝鸡市(陇县、凤翔区、金台区、千阳县、陈仓区、岐山县、扶风县、凤县、渭滨区、太白县、眉县、麟游县)

三门峡市(陕州区、卢氏县、义马市、灵宝市、湖滨区、渑池县)

鹤岗市(工农区、兴山区、兴安区、向阳区、萝北县、绥滨县、南山区、东山区)

六盘水市(盘州市、钟山区、六枝特区、水城区)

攀枝花市(盐边县、仁和区、东区、米易县、西区)

景德镇市(昌江区、乐平市、浮梁县、珠山区)

延边朝鲜族自治州(和龙市、敦化市、龙井市、安图县、珲春市、延吉市、汪清县、图们市)

乌海市(海勃湾区、乌达区、海南区)

赤峰市(松山区、宁城县、巴林右旗、巴林左旗、翁牛特旗、喀喇沁旗、克什克腾旗、敖汉旗、红山区、林西县、元宝山区、阿鲁科尔沁旗)

丹东市(振兴区、宽甸满族自治县、振安区、元宝区、凤城市、东港市)

西安市(雁塔区、阎良区、未央区、长安区、灞桥区、新城区、周至县、高陵区、临潼区、莲湖区、碑林区、鄠邑区、蓝田县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。