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常州市(金坛区、天宁区、武进区、钟楼区、溧阳市、新北区)

海东市(互助土族自治县、化隆回族自治县、平安区、乐都区、民和回族土族自治县、循化撒拉族自治县)

商丘市(民权县、宁陵县、柘城县、梁园区、睢阳区、永城市、夏邑县、睢县、虞城县)

澳门特别行政区  韶关市(新丰县、武江区、仁化县、翁源县、曲江区、乐昌市、乳源瑶族自治县、始兴县、南雄市、浈江区)

阜阳市(颍东区、太和县、阜南县、临泉县、颍泉区、界首市、颍上县、颍州区)

阳泉市(平定县、盂县、郊区、矿区、城区)

郑州市(登封市、上街区、二七区、金水区、惠济区、新密市、管城回族区、荥阳市、中牟县、新郑市、巩义市、中原区)葫芦岛市(绥中县、连山区、南票区、龙港区、建昌县、兴城市)

三明市(清流县、大田县、尤溪县、永安市、宁化县、三元区、建宁县、明溪县、沙县区、将乐县、泰宁县)  商洛市(镇安县、洛南县、山阳县、商州区、丹凤县、柞水县、商南县)

龙岩市(漳平市、长汀县、永定区、连城县、武平县、上杭县、新罗区)

湘西土家族苗族自治州(保靖县、泸溪县、永顺县、龙山县、古丈县、吉首市、花垣县、凤凰县)

甘孜藏族自治州(色达县、康定市、泸定县、理塘县、炉霍县、巴塘县、得荣县、乡城县、新龙县、石渠县、道孚县、雅江县、甘孜县、德格县、白玉县、九龙县、稻城县、丹巴县)

烟台市(蓬莱区、福山区、莱阳市、牟平区、莱山区、芝罘区、莱州市、龙口市、海阳市、栖霞市、招远市)

宜宾市(屏山县、珙县、南溪区、长宁县、叙州区、江安县、高县、翠屏区、筠连县、兴文县)

吴忠市(利通区、青铜峡市、盐池县、同心县、红寺堡区)

周口市(淮阳区、川汇区、商水县、西华县、沈丘县、鹿邑县、郸城县、太康县、项城市、扶沟县)

双鸭山市(宝清县、饶河县、尖山区、四方台区、宝山区、集贤县、友谊县、岭东区)

泰安市(泰山区、肥城市、岱岳区、宁阳县、新泰市、东平县)

阿坝藏族羌族自治州(九寨沟县、松潘县、阿坝县、马尔康市、若尔盖县、茂县、壤塘县、金川县、红原县、黑水县、理县、小金县、汶川县)

宜春市(靖安县、上高县、宜丰县、铜鼓县、袁州区、樟树市、高安市、万载县、奉新县、丰城市)

阜新市(清河门区、细河区、海州区、新邱区、阜新蒙古族自治县、太平区、彰武县)

衢州市(江山市、开化县、衢江区、常山县、龙游县、柯城区)

怀化市(芷江侗族自治县、沅陵县、麻阳苗族自治县、会同县、中方县、鹤城区、靖州苗族侗族自治县、溆浦县、通道侗族自治县、辰溪县、洪江市、新晃侗族自治县)

本溪市(明山区、桓仁满族自治县、平山区、溪湖区、南芬区、本溪满族自治县)

贵港市(港南区、覃塘区、平南县、港北区、桂平市)

西藏自治区

武威市(民勤县、天祝藏族自治县、古浪县、凉州区)

宁波市(宁海县、镇海区、鄞州区、余姚市、海曙区、奉化区、北仑区、江北区、象山县、慈溪市)

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吕梁市(离石区、方山县、石楼县、柳林县、岚县、汾阳市、文水县、交城县、中阳县、交口县、兴县、临县、孝义市)

丽江市(古城区、宁蒗彝族自治县、永胜县、玉龙纳西族自治县、华坪县)

池州市(石台县、贵池区、青阳县、东至县)

仙桃市(神农架林区、潜江市、天门市)  内江市(隆昌市、市中区、资中县、东兴区、威远县)

金昌市(永昌县、金川区)

齐齐哈尔市(富拉尔基区、克山县、碾子山区、克东县、讷河市、拜泉县、泰来县、富裕县、龙江县、龙沙区、建华区、依安县、铁锋区、昂昂溪区、甘南县、梅里斯达斡尔族区)

朝阳市(双塔区、北票市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、凌源市、朝阳县、龙城区、建平县)镇江市(京口区、丹徒区、句容市、润州区、丹阳市、扬中市)

金华市(磐安县、永康市、兰溪市、武义县、婺城区、义乌市、浦江县、东阳市、金东区)  泉州市(德化县、惠安县、安溪县、永春县、金门县、丰泽区、石狮市、洛江区、鲤城区、泉港区、晋江市、南安市)

吉安市(永丰县、峡江县、井冈山市、新干县、遂川县、安福县、青原区、吉州区、吉安县、永新县、万安县、吉水县、泰和县)

眉山市(仁寿县、青神县、东坡区、丹棱县、洪雅县、彭山区)

东营市(河口区、垦利区、广饶县、东营区、利津县)广西壮族自治区

汉中市(勉县、佛坪县、汉台区、镇巴县、留坝县、宁强县、城固县、西乡县、南郑区、洋县、略阳县)

和田地区(于田县、和田县、洛浦县、皮山县、和田市、策勒县、民丰县、墨玉县)

南阳市(南召县、卧龙区、内乡县、唐河县、镇平县、方城县、社旗县、淅川县、邓州市、新野县、西峡县、桐柏县、宛城区)

北海市(海城区、合浦县、银海区、铁山港区)

鹤壁市(淇县、山城区、淇滨区、浚县、鹤山区)

云浮市(新兴县、罗定市、郁南县、云安区、云城区)

十堰市(张湾区、郧阳区、茅箭区、竹山县、郧西县、竹溪县、丹江口市、房县)

鸡西市(鸡冠区、密山市、梨树区、鸡东县、恒山区、城子河区、麻山区、滴道区、虎林市)

天津市(静海区、和平区、红桥区、宝坻区、蓟州区、河北区、南开区、滨海新区、宁河区、河东区、西青区、津南区、河西区、武清区、东丽区、北辰区)

百色市(田林县、田东县、平果市、右江区、靖西市、隆林各族自治县、乐业县、田阳区、西林县、德保县、那坡县、凌云县)

山南市(琼结县、措美县、乃东区、错那市、加查县、隆子县、贡嘎县、桑日县、扎囊县、洛扎县、浪卡子县、曲松县)

毕节市(黔西市、金沙县、织金县、威宁彝族回族苗族自治县、纳雍县、赫章县、七星关区、大方县)

开封市(尉氏县、兰考县、杞县、顺河回族区、鼓楼区、禹王台区、龙亭区、祥符区、通许县)

黔南布依族苗族自治州(都匀市、三都水族自治县、贵定县、罗甸县、荔波县、福泉市、惠水县、龙里县、独山县、长顺县、平塘县、瓮安县)

景德镇市(昌江区、珠山区、浮梁县、乐平市)

菏泽市(东明县、巨野县、成武县、鄄城县、单县、曹县、牡丹区、郓城县、定陶区)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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