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德州市(武城县、临邑县、禹城市、平原县、陵城区、庆云县、齐河县、宁津县、德城区、乐陵市、夏津县)

青岛市(市北区、黄岛区、李沧区、莱西市、胶州市、即墨区、平度市、城阳区、崂山区、市南区)

攀枝花市(仁和区、西区、东区、盐边县、米易县)

蚌埠市(五河县、淮上区、龙子湖区、固镇县、怀远县、禹会区、蚌山区)  濮阳市(南乐县、清丰县、范县、华龙区、台前县、濮阳县)

大连市(西岗区、旅顺口区、金州区、中山区、沙河口区、甘井子区、普兰店区、瓦房店市、长海县、庄河市)

六安市(金寨县、金安区、霍山县、霍邱县、舒城县、叶集区、裕安区)

毕节市(威宁彝族回族苗族自治县、织金县、金沙县、黔西市、七星关区、大方县、纳雍县、赫章县)景德镇市(珠山区、浮梁县、昌江区、乐平市)

潮州市(潮安区、湘桥区、饶平县)  张家界市(永定区、武陵源区、桑植县、慈利县)

无锡市(锡山区、梁溪区、滨湖区、宜兴市、江阴市、新吴区、惠山区)

宜昌市(夷陵区、秭归县、宜都市、长阳土家族自治县、猇亭区、兴山县、点军区、五峰土家族自治县、西陵区、伍家岗区、当阳市、枝江市、远安县)

锦州市(义县、凌海市、凌河区、北镇市、古塔区、黑山县、太和区)

商丘市(睢县、梁园区、宁陵县、民权县、睢阳区、柘城县、永城市、夏邑县、虞城县)

咸宁市(崇阳县、嘉鱼县、赤壁市、咸安区、通山县、通城县)

南充市(仪陇县、营山县、阆中市、高坪区、嘉陵区、顺庆区、南部县、蓬安县、西充县)

红河哈尼族彝族自治州(开远市、石屏县、绿春县、建水县、红河县、屏边苗族自治县、个旧市、蒙自市、河口瑶族自治县、金平苗族瑶族傣族自治县、弥勒市、泸西县、元阳县)

防城港市(上思县、港口区、防城区、东兴市)

湘潭市(湘乡市、岳塘区、雨湖区、韶山市、湘潭县)

绥化市(肇东市、明水县、庆安县、北林区、海伦市、望奎县、绥棱县、兰西县、安达市、青冈县)

渭南市(临渭区、华阴市、潼关县、合阳县、韩城市、蒲城县、大荔县、白水县、澄城县、富平县、华州区)

安庆市(宿松县、大观区、太湖县、望江县、宜秀区、桐城市、怀宁县、迎江区、潜山市、岳西县)

株洲市(芦淞区、茶陵县、炎陵县、渌口区、醴陵市、天元区、攸县、荷塘区、石峰区)

承德市(双桥区、滦平县、隆化县、鹰手营子矿区、兴隆县、宽城满族自治县、承德县、围场满族蒙古族自治县、双滦区、丰宁满族自治县、平泉市)

德阳市(什邡市、中江县、旌阳区、罗江区、广汉市、绵竹市)

盘锦市(兴隆台区、大洼区、双台子区、盘山县)

淄博市(周村区、沂源县、淄川区、桓台县、临淄区、张店区、高青县、博山区)

十堰市(茅箭区、房县、郧阳区、张湾区、竹溪县、郧西县、竹山县、丹江口市)

宿州市(灵璧县、埇桥区、砀山县、泗县、萧县)

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吉林市(丰满区、桦甸市、蛟河市、船营区、永吉县、昌邑区、舒兰市、磐石市、龙潭区)

佛山市(南海区、顺德区、高明区、禅城区、三水区)

石河子市(昆玉市、新星市、双河市、北屯市、图木舒克市、白杨市、铁门关市、可克达拉市、阿拉尔市、胡杨河市、五家渠市)

锡林郭勒盟(镶黄旗、正蓝旗、西乌珠穆沁旗、二连浩特市、苏尼特右旗、太仆寺旗、东乌珠穆沁旗、多伦县、阿巴嘎旗、正镶白旗、苏尼特左旗、锡林浩特市)  大兴安岭地区(漠河市、塔河县、呼玛县)

苏州市(常熟市、张家港市、吴江区、虎丘区、昆山市、姑苏区、吴中区、相城区、太仓市)

遵义市(湄潭县、红花岗区、余庆县、凤冈县、道真仡佬族苗族自治县、桐梓县、绥阳县、汇川区、仁怀市、正安县、习水县、务川仡佬族苗族自治县、播州区、赤水市)

秦皇岛市(卢龙县、抚宁区、山海关区、海港区、昌黎县、青龙满族自治县、北戴河区)松原市(长岭县、乾安县、宁江区、前郭尔罗斯蒙古族自治县、扶余市)

赤峰市(敖汉旗、林西县、翁牛特旗、克什克腾旗、宁城县、元宝山区、红山区、巴林左旗、阿鲁科尔沁旗、巴林右旗、松山区、喀喇沁旗)  临沂市(沂水县、平邑县、兰山区、莒南县、临沭县、蒙阴县、河东区、郯城县、罗庄区、费县、兰陵县、沂南县)

岳阳市(岳阳县、云溪区、华容县、临湘市、岳阳楼区、平江县、湘阴县、汨罗市、君山区)

延边朝鲜族自治州(汪清县、安图县、延吉市、图们市、敦化市、龙井市、珲春市、和龙市)

湖州市(吴兴区、长兴县、南浔区、德清县、安吉县)吴忠市(同心县、青铜峡市、利通区、红寺堡区、盐池县)

安阳市(殷都区、龙安区、内黄县、北关区、安阳县、滑县、林州市、文峰区、汤阴县)

河源市(源城区、连平县、和平县、东源县、紫金县、龙川县)

呼和浩特市(武川县、新城区、土默特左旗、赛罕区、和林格尔县、回民区、清水河县、玉泉区、托克托县)

抚顺市(新抚区、东洲区、新宾满族自治县、抚顺县、清原满族自治县、望花区、顺城区)

临夏回族自治州(东乡族自治县、广河县、临夏县、和政县、永靖县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、临夏市、康乐县)

惠州市(惠东县、龙门县、惠城区、惠阳区、博罗县)

深圳市(龙岗区、坪山区、光明区、盐田区、龙华区、南山区、福田区、罗湖区、宝安区)

泸州市(龙马潭区、合江县、古蔺县、叙永县、泸县、江阳区、纳溪区)

白城市(镇赉县、大安市、洮南市、通榆县、洮北区)

新疆维吾尔自治区

营口市(站前区、大石桥市、鲅鱼圈区、西市区、老边区、盖州市)

合肥市(庐江县、巢湖市、肥西县、包河区、瑶海区、庐阳区、肥东县、蜀山区、长丰县)

平凉市(崆峒区、泾川县、庄浪县、静宁县、崇信县、华亭市、灵台县)

邯郸市(临漳县、肥乡区、邱县、涉县、峰峰矿区、丛台区、复兴区、邯山区、鸡泽县、馆陶县、大名县、广平县、武安市、曲周县、成安县、磁县、魏县、永年区)

菏泽市(巨野县、曹县、定陶区、鄄城县、成武县、单县、郓城县、东明县、牡丹区)

宁波市(海曙区、江北区、慈溪市、奉化区、鄞州区、余姚市、北仑区、镇海区、象山县、宁海县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。