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武威市(民勤县、古浪县、天祝藏族自治县、凉州区)

新疆维吾尔自治区

西安市(莲湖区、周至县、雁塔区、鄠邑区、未央区、碑林区、长安区、高陵区、新城区、阎良区、灞桥区、临潼区、蓝田县)

白银市(白银区、靖远县、景泰县、平川区、会宁县)  大理白族自治州(漾濞彝族自治县、永平县、大理市、南涧彝族自治县、剑川县、云龙县、宾川县、弥渡县、祥云县、巍山彝族回族自治县、鹤庆县、洱源县)

北京市(朝阳区、海淀区、昌平区、房山区、丰台区、密云区、怀柔区、东城区、延庆区、石景山区、平谷区、门头沟区、顺义区、西城区、通州区、大兴区)

塔城地区(托里县、乌苏市、和布克赛尔蒙古自治县、额敏县、裕民县、沙湾市、塔城市)

阿里地区(噶尔县、革吉县、普兰县、札达县、改则县、措勤县、日土县)衡阳市(衡东县、衡山县、衡南县、蒸湘区、石鼓区、常宁市、珠晖区、衡阳县、南岳区、雁峰区、祁东县、耒阳市)

阿拉善盟(阿拉善左旗、阿拉善右旗、额济纳旗)  上海市(徐汇区、崇明区、金山区、浦东新区、黄浦区、奉贤区、虹口区、嘉定区、松江区、杨浦区、长宁区、静安区、青浦区、闵行区、普陀区、宝山区)

邵阳市(北塔区、邵阳县、洞口县、双清区、新宁县、武冈市、邵东市、城步苗族自治县、大祥区、新邵县、绥宁县、隆回县)

成都市(大邑县、彭州市、邛崃市、金堂县、武侯区、都江堰市、崇州市、蒲江县、温江区、龙泉驿区、新都区、新津区、郫都区、金牛区、青白江区、简阳市、锦江区、双流区、成华区、青羊区)

珠海市(斗门区、金湾区、香洲区)

武汉市(洪山区、武昌区、汉阳区、汉南区、江汉区、江岸区、黄陂区、东西湖区、新洲区、青山区、硚口区、江夏区、蔡甸区)

甘南藏族自治州(舟曲县、迭部县、夏河县、卓尼县、临潭县、玛曲县、碌曲县、合作市)

福州市(闽侯县、台江区、平潭县、闽清县、晋安区、鼓楼区、永泰县、仓山区、长乐区、罗源县、连江县、福清市、马尾区)

池州市(石台县、东至县、青阳县、贵池区)

乌海市(海勃湾区、乌达区、海南区)

丽水市(青田县、云和县、景宁畲族自治县、莲都区、遂昌县、松阳县、庆元县、缙云县、龙泉市)

吉安市(峡江县、安福县、泰和县、万安县、吉安县、井冈山市、吉水县、遂川县、青原区、吉州区、永新县、新干县、永丰县)

鄂尔多斯市(康巴什区、鄂托克前旗、伊金霍洛旗、鄂托克旗、达拉特旗、杭锦旗、东胜区、乌审旗、准格尔旗)

南昌市(西湖区、进贤县、青山湖区、安义县、新建区、南昌县、红谷滩区、东湖区、青云谱区)

襄阳市(宜城市、襄城区、樊城区、老河口市、南漳县、保康县、襄州区、枣阳市、谷城县)

东莞市

鹤壁市(淇县、淇滨区、浚县、山城区、鹤山区)

临夏回族自治州(积石山保安族东乡族撒拉族自治县、康乐县、临夏县、永靖县、临夏市、东乡族自治县、广河县、和政县)

龙岩市(新罗区、上杭县、漳平市、长汀县、永定区、连城县、武平县)

内蒙古自治区

岳阳市(君山区、华容县、岳阳楼区、临湘市、岳阳县、云溪区、平江县、湘阴县、汨罗市)

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哈尔滨市(巴彦县、宾县、道里区、道外区、香坊区、双城区、通河县、依兰县、阿城区、木兰县、尚志市、呼兰区、方正县、平房区、延寿县、南岗区、五常市、松北区)

贵阳市(开阳县、修文县、息烽县、花溪区、白云区、清镇市、观山湖区、乌当区、云岩区、南明区)

迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、香格里拉市、德钦县)

遵义市(桐梓县、汇川区、正安县、道真仡佬族苗族自治县、绥阳县、习水县、仁怀市、务川仡佬族苗族自治县、湄潭县、凤冈县、播州区、红花岗区、赤水市、余庆县)  景德镇市(浮梁县、昌江区、乐平市、珠山区)

宁夏回族自治区

淮南市(凤台县、田家庵区、大通区、谢家集区、潘集区、寿县、八公山区)

朔州市(平鲁区、应县、右玉县、山阴县、怀仁市、朔城区)大同市(浑源县、阳高县、灵丘县、云冈区、平城区、广灵县、左云县、新荣区、天镇县、云州区)

忻州市(宁武县、忻府区、保德县、代县、定襄县、静乐县、原平市、河曲县、繁峙县、神池县、五台县、岢岚县、五寨县、偏关县)  邢台市(宁晋县、南和区、沙河市、襄都区、南宫市、清河县、广宗县、任泽区、内丘县、巨鹿县、临西县、威县、柏乡县、新河县、临城县、平乡县、信都区、隆尧县)

四平市(铁东区、伊通满族自治县、双辽市、梨树县、铁西区)

萍乡市(湘东区、安源区、莲花县、芦溪县、上栗县)

南京市(玄武区、六合区、栖霞区、江宁区、雨花台区、浦口区、鼓楼区、秦淮区、高淳区、溧水区、建邺区)南充市(营山县、嘉陵区、南部县、高坪区、阆中市、蓬安县、西充县、顺庆区、仪陇县)

台州市(三门县、玉环市、天台县、仙居县、临海市、黄岩区、温岭市、路桥区、椒江区)

中卫市(中宁县、海原县、沙坡头区)

亳州市(蒙城县、涡阳县、利辛县、谯城区)

乌鲁木齐市(沙依巴克区、乌鲁木齐县、达坂城区、米东区、头屯河区、新市区、水磨沟区、天山区)

松原市(长岭县、宁江区、扶余市、乾安县、前郭尔罗斯蒙古族自治县)

洛阳市(涧西区、栾川县、新安县、老城区、洛宁县、洛龙区、西工区、伊川县、嵩县、孟津区、汝阳县、瀍河回族区、宜阳县、偃师区)

内江市(东兴区、市中区、资中县、威远县、隆昌市)

玉林市(北流市、容县、兴业县、陆川县、福绵区、玉州区、博白县)

石嘴山市(平罗县、大武口区、惠农区)

新余市(渝水区、分宜县)

大兴安岭地区(塔河县、呼玛县、漠河市)

梧州市(蒙山县、藤县、长洲区、岑溪市、龙圩区、万秀区、苍梧县)

徐州市(邳州市、泉山区、丰县、睢宁县、铜山区、沛县、新沂市、云龙区、贾汪区、鼓楼区)

嘉峪关市

乐山市(峨眉山市、市中区、五通桥区、夹江县、峨边彝族自治县、马边彝族自治县、沐川县、金口河区、沙湾区、犍为县、井研县)

淄博市(周村区、桓台县、沂源县、淄川区、临淄区、张店区、博山区、高青县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。