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白山市(临江市、抚松县、长白朝鲜族自治县、江源区、浑江区、靖宇县)

广西壮族自治区

绥化市(望奎县、兰西县、肇东市、青冈县、绥棱县、明水县、庆安县、北林区、海伦市、安达市)

乌鲁木齐市(新市区、米东区、天山区、乌鲁木齐县、头屯河区、沙依巴克区、水磨沟区、达坂城区)  长沙市(长沙县、芙蓉区、岳麓区、天心区、开福区、望城区、浏阳市、雨花区、宁乡市)

济南市(济阳区、市中区、天桥区、槐荫区、长清区、历下区、章丘区、历城区、莱芜区、钢城区、商河县、平阴县)

陇南市(礼县、宕昌县、两当县、文县、武都区、成县、徽县、西和县、康县)

杭州市(钱塘区、淳安县、萧山区、建德市、富阳区、桐庐县、拱墅区、上城区、余杭区、临安区、西湖区、滨江区、临平区)庆阳市(环县、华池县、正宁县、镇原县、庆城县、宁县、合水县、西峰区)

保定市(博野县、徐水区、安新县、曲阳县、高阳县、阜平县、顺平县、满城区、涿州市、雄县、竞秀区、唐县、涞源县、定州市、莲池区、蠡县、安国市、容城县、高碑店市、望都县、涞水县、清苑区、定兴县、易县)  南通市(通州区、崇川区、启东市、如东县、如皋市、海门区、海安市)

新余市(分宜县、渝水区)

兴安盟(乌兰浩特市、突泉县、扎赉特旗、阿尔山市、科尔沁右翼前旗、科尔沁右翼中旗)

拉萨市(达孜区、城关区、墨竹工卡县、林周县、曲水县、当雄县、堆龙德庆区、尼木县)

固原市(西吉县、泾源县、隆德县、原州区、彭阳县)

辽源市(东辽县、西安区、东丰县、龙山区)

淄博市(张店区、高青县、沂源县、周村区、临淄区、淄川区、桓台县、博山区)

商丘市(梁园区、睢县、宁陵县、永城市、民权县、睢阳区、柘城县、虞城县、夏邑县)

衢州市(柯城区、江山市、常山县、龙游县、开化县、衢江区)

银川市(贺兰县、西夏区、兴庆区、灵武市、金凤区、永宁县)

菏泽市(曹县、东明县、成武县、鄄城县、郓城县、单县、巨野县、定陶区、牡丹区)

普洱市(江城哈尼族彝族自治县、景谷傣族彝族自治县、景东彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、澜沧拉祜族自治县、西盟佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、思茅区、墨江哈尼族自治县)

鞍山市(岫岩满族自治县、千山区、立山区、铁东区、铁西区、海城市、台安县)

随州市(广水市、曾都区、随县)

海北藏族自治州(刚察县、门源回族自治县、海晏县、祁连县)

柳州市(鱼峰区、柳北区、柳南区、三江侗族自治县、柳城县、鹿寨县、城中区、融安县、融水苗族自治县、柳江区)

宁波市(海曙区、奉化区、北仑区、宁海县、江北区、象山县、余姚市、鄞州区、慈溪市、镇海区)

亳州市(谯城区、利辛县、蒙城县、涡阳县)

郴州市(苏仙区、桂东县、北湖区、嘉禾县、安仁县、汝城县、永兴县、桂阳县、资兴市、临武县、宜章县)

淮南市(凤台县、潘集区、田家庵区、寿县、大通区、八公山区、谢家集区)

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忻州市(繁峙县、岢岚县、代县、宁武县、河曲县、五寨县、静乐县、五台县、神池县、忻府区、原平市、偏关县、保德县、定襄县)

玉树藏族自治州(玉树市、曲麻莱县、称多县、杂多县、囊谦县、治多县)

阜新市(清河门区、阜新蒙古族自治县、彰武县、新邱区、细河区、太平区、海州区)

吉林市(桦甸市、船营区、永吉县、龙潭区、磐石市、蛟河市、丰满区、舒兰市、昌邑区)  铁岭市(银州区、清河区、铁岭县、调兵山市、西丰县、开原市、昌图县)

辽阳市(灯塔市、宏伟区、文圣区、白塔区、辽阳县、太子河区、弓长岭区)

河源市(连平县、东源县、源城区、和平县、紫金县、龙川县)

遂宁市(蓬溪县、安居区、船山区、射洪市、大英县)六盘水市(水城区、钟山区、盘州市、六枝特区)

平顶山市(湛河区、石龙区、鲁山县、汝州市、叶县、新华区、宝丰县、卫东区、舞钢市、郏县)  东营市(广饶县、利津县、河口区、垦利区、东营区)

蚌埠市(蚌山区、固镇县、禹会区、怀远县、淮上区、龙子湖区、五河县)

鸡西市(密山市、麻山区、鸡冠区、城子河区、恒山区、鸡东县、梨树区、虎林市、滴道区)

宜春市(铜鼓县、万载县、高安市、袁州区、宜丰县、靖安县、丰城市、上高县、樟树市、奉新县)呼和浩特市(和林格尔县、武川县、土默特左旗、赛罕区、托克托县、新城区、玉泉区、清水河县、回民区)

贺州市(钟山县、平桂区、富川瑶族自治县、昭平县、八步区)

韶关市(乐昌市、仁化县、浈江区、曲江区、乳源瑶族自治县、始兴县、武江区、南雄市、新丰县、翁源县)

黔西南布依族苗族自治州(望谟县、晴隆县、册亨县、兴义市、兴仁市、贞丰县、安龙县、普安县)

德阳市(广汉市、罗江区、什邡市、旌阳区、绵竹市、中江县)

钦州市(钦北区、浦北县、钦南区、灵山县)

襄阳市(南漳县、襄州区、襄城区、谷城县、枣阳市、保康县、樊城区、宜城市、老河口市)

宣城市(绩溪县、宁国市、郎溪县、宣州区、旌德县、广德市、泾县)

攀枝花市(西区、盐边县、米易县、仁和区、东区)

广安市(邻水县、岳池县、武胜县、华蓥市、前锋区、广安区)

惠州市(惠城区、惠东县、博罗县、惠阳区、龙门县)

日喀则市(定结县、仲巴县、仁布县、桑珠孜区、拉孜县、聂拉木县、昂仁县、吉隆县、定日县、白朗县、康马县、谢通门县、岗巴县、南木林县、萨迦县、亚东县、江孜县、萨嘎县)

玉溪市(澄江市、峨山彝族自治县、江川区、易门县、元江哈尼族彝族傣族自治县、新平彝族傣族自治县、红塔区、通海县、华宁县)

泸州市(古蔺县、叙永县、纳溪区、泸县、江阳区、龙马潭区、合江县)

巴彦淖尔市(乌拉特中旗、杭锦后旗、乌拉特后旗、磴口县、乌拉特前旗、五原县、临河区)

南宁市(良庆区、武鸣区、邕宁区、西乡塘区、马山县、横州市、隆安县、宾阳县、青秀区、江南区、上林县、兴宁区)

湘西土家族苗族自治州(凤凰县、花垣县、永顺县、吉首市、古丈县、保靖县、龙山县、泸溪县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。