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南充市(南部县、嘉陵区、高坪区、阆中市、顺庆区、仪陇县、西充县、营山县、蓬安县)

安庆市(望江县、怀宁县、桐城市、宿松县、潜山市、迎江区、宜秀区、岳西县、大观区、太湖县)

湛江市(赤坎区、徐闻县、雷州市、麻章区、廉江市、坡头区、吴川市、霞山区、遂溪县)

防城港市(东兴市、防城区、港口区、上思县)  朝阳市(朝阳县、北票市、龙城区、建平县、凌源市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、双塔区)

拉萨市(林周县、堆龙德庆区、墨竹工卡县、当雄县、曲水县、达孜区、尼木县、城关区)

陇南市(礼县、文县、成县、徽县、武都区、两当县、西和县、康县、宕昌县)

济南市(市中区、济阳区、槐荫区、历城区、商河县、章丘区、钢城区、平阴县、天桥区、莱芜区、历下区、长清区)

本溪市(桓仁满族自治县、平山区、南芬区、溪湖区、本溪满族自治县、明山区)  吕梁市(文水县、孝义市、中阳县、方山县、临县、交口县、离石区、柳林县、石楼县、交城县、兴县、汾阳市、岚县)

淮北市(杜集区、烈山区、濉溪县、相山区)

南京市(雨花台区、江宁区、秦淮区、建邺区、高淳区、玄武区、浦口区、栖霞区、溧水区、鼓楼区、六合区)

蚌埠市(淮上区、五河县、怀远县、蚌山区、固镇县、禹会区、龙子湖区)

山南市(曲松县、错那市、措美县、加查县、桑日县、隆子县、贡嘎县、琼结县、乃东区、扎囊县、洛扎县、浪卡子县)

通化市(梅河口市、集安市、二道江区、东昌区、通化县、辉南县、柳河县)

自贡市(贡井区、大安区、自流井区、沿滩区、富顺县、荣县)

贵阳市(开阳县、乌当区、白云区、修文县、云岩区、清镇市、南明区、息烽县、观山湖区、花溪区)

揭阳市(揭东区、揭西县、榕城区、普宁市、惠来县)

临夏回族自治州(临夏县、康乐县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、广河县、东乡族自治县、永靖县、和政县、临夏市)

菏泽市(牡丹区、单县、鄄城县、定陶区、曹县、东明县、成武县、郓城县、巨野县)

鸡西市(鸡冠区、滴道区、城子河区、密山市、梨树区、麻山区、鸡东县、恒山区、虎林市)

海北藏族自治州(祁连县、门源回族自治县、刚察县、海晏县)

泰安市(宁阳县、新泰市、肥城市、岱岳区、东平县、泰山区)

迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、德钦县、香格里拉市)

鹤岗市(萝北县、绥滨县、兴安区、向阳区、工农区、兴山区、东山区、南山区)

阿坝藏族羌族自治州(黑水县、茂县、金川县、松潘县、汶川县、九寨沟县、马尔康市、壤塘县、小金县、红原县、理县、阿坝县、若尔盖县)

银川市(永宁县、兴庆区、贺兰县、西夏区、灵武市、金凤区)

仙桃市(潜江市、天门市、神农架林区)

锡林郭勒盟(苏尼特右旗、多伦县、二连浩特市、正镶白旗、锡林浩特市、阿巴嘎旗、正蓝旗、镶黄旗、太仆寺旗、苏尼特左旗、东乌珠穆沁旗、西乌珠穆沁旗)

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铜陵市(义安区、铜官区、枞阳县、郊区)

池州市(东至县、石台县、贵池区、青阳县)

营口市(西市区、大石桥市、老边区、盖州市、站前区、鲅鱼圈区)

黄冈市(团风县、罗田县、黄州区、红安县、英山县、武穴市、麻城市、蕲春县、黄梅县、浠水县)  上饶市(信州区、弋阳县、万年县、横峰县、铅山县、余干县、广信区、鄱阳县、广丰区、婺源县、德兴市、玉山县)

中卫市(海原县、沙坡头区、中宁县)

孝感市(应城市、云梦县、孝南区、孝昌县、大悟县、汉川市、安陆市)

吉林市(桦甸市、永吉县、磐石市、丰满区、舒兰市、龙潭区、船营区、昌邑区、蛟河市)沧州市(海兴县、孟村回族自治县、献县、南皮县、黄骅市、东光县、盐山县、河间市、任丘市、吴桥县、泊头市、新华区、运河区、青县、沧县、肃宁县)

清远市(阳山县、连州市、佛冈县、英德市、清城区、连山壮族瑶族自治县、清新区、连南瑶族自治县)  兴安盟(科尔沁右翼中旗、乌兰浩特市、扎赉特旗、阿尔山市、科尔沁右翼前旗、突泉县)

荆门市(掇刀区、京山市、钟祥市、沙洋县、东宝区)

韶关市(仁化县、乳源瑶族自治县、乐昌市、武江区、曲江区、新丰县、南雄市、始兴县、翁源县、浈江区)

德宏傣族景颇族自治州(芒市、瑞丽市、梁河县、陇川县、盈江县)平顶山市(汝州市、郏县、舞钢市、鲁山县、叶县、宝丰县、新华区、湛河区、石龙区、卫东区)

哈密市(伊吾县、伊州区、巴里坤哈萨克自治县)

西双版纳傣族自治州(景洪市、勐海县、勐腊县)

遂宁市(蓬溪县、射洪市、大英县、船山区、安居区)

广安市(广安区、前锋区、岳池县、华蓥市、武胜县、邻水县)

锦州市(凌河区、太和区、黑山县、凌海市、北镇市、义县、古塔区)

湘潭市(韶山市、岳塘区、湘乡市、雨湖区、湘潭县)

莆田市(涵江区、城厢区、荔城区、仙游县、秀屿区)

绍兴市(嵊州市、新昌县、上虞区、柯桥区、越城区、诸暨市)

中山市

绵阳市(安州区、盐亭县、江油市、平武县、游仙区、涪城区、三台县、北川羌族自治县、梓潼县)

西宁市(城中区、湟中区、城北区、城东区、湟源县、城西区、大通回族土族自治县)

怀化市(靖州苗族侗族自治县、中方县、通道侗族自治县、辰溪县、麻阳苗族自治县、芷江侗族自治县、鹤城区、溆浦县、会同县、洪江市、新晃侗族自治县、沅陵县)

果洛藏族自治州(玛多县、甘德县、班玛县、达日县、久治县、玛沁县)

曲靖市(麒麟区、师宗县、马龙区、富源县、陆良县、会泽县、罗平县、沾益区、宣威市)

渭南市(蒲城县、华州区、临渭区、澄城县、潼关县、富平县、白水县、华阴市、大荔县、韩城市、合阳县)

洛阳市(汝阳县、西工区、宜阳县、伊川县、偃师区、洛宁县、涧西区、嵩县、孟津区、新安县、栾川县、瀍河回族区、洛龙区、老城区)

转自：刘晓博说财经

原创刘博团队

01

房地产，重回舞台中央

近期，有两件大事深刻影响着中国乃至全球经济的未来走向，其潜在效应将持续10至20年。

第一件，是国际贸易格局的深刻变化。

以美国为首，全球范围内的关税壁垒呈现再度抬头的趋势。尽管具体政策仍在博弈与变动中，但这一动向预示着二战后形成的、以自由贸易为导向的国际经贸秩序正面临重大调整，全球化进程遭遇新的挑战。

第二件，是中国应对策略的战略性转向。

面对外部环境的不确定性，中国明确将战略重心向内调整，提出了构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局。

与之配套，中央发布了系列旨在扩大内需、提振消费的文件，强调要着力提高居民收入，全面启动国内消费，倾力打造一个强大的国内市场。

为何要倾力打造强大的国内市场？

放眼全球，消费是经济增长的核心引擎。以美元计价，美国的消费市场规模约占全球总额的30%。相比之下，拥有14亿人口的中国，目前的整体消费体量大约仅为美国的一半左右。

如果能有效激发内需潜力，将中国的消费占比也提升至全球约三分之一的水平，那么中国不仅能更好地抵御外部风险，还将在全球新的经贸格局中赢得更大的主动权和话语权。因此，启动并壮大国内消费市场，至关重要。

那么，启动内需的关键抓手在哪里？

细读中央关于扩消费的文件，房地产行业被赋予了极其重要的角色。文件明确提出要稳定和激活房地产市场，将其视为提振内需、畅通国民经济循环的关键一环。

中国家庭财富高度集中于房地产（估值约350万亿），稳住并适度激活这部分存量财富，哪怕只释放一小部分流动性，其产生的财富效应就能有效提振消费信心，是对冲外部压力、拉动内需的最有效抓手。

信号已经明确：今年，房地产市场将在“促消费、稳增长”的国家战略中扮演关键角色。

2025年全国两会政府工作报告首次将“稳住房地产市场”纳入经济社会发展总体要求，同时各省市的两会均将房地产“止跌回稳”作为目标。

从深圳探索“房票”安置、升级“以旧换新”，到南京全面取消限售并提供“以旧换新”补贴，再到苏州推出“三低一宽”的创新信贷支持……

尽管一线城市目前尚未出台突破性的重大利好，但市场普遍预期，未来将有更具实质性、甚至可能超出当前预期的刺激政策逐步落地。

房地产的重要地位凸显，房企作为关键载体需承担起驱动消费的重任。

然而，当前多数房企尚未准备好迎接这一转变，仍在传统思维与新政策导向之间徘徊调整。

02

下半场是谁的主场？

楼市下行期，房地产企业难，民营房企更难。

曾几何时，中国房地产百强榜单上，民营企业占据了80%的席位，拿地金额也高达八成。

而今天的现实却是：百强拿地榜中仅存11家民营房企，拿地额占比萎缩至8.5%。

过去几年，已有约40多家大中型民营房企陷入债务危机。即便那些暂未“爆雷”的企业，基于对未来不确定性的考量，也大多选择“零拿地”的保守策略。

目前，仍能稳健经营的大中型民营房企已屈指可数，其中包括：星河地产（深圳）、龙湖、滨江、美的置业（佛山）、新希望地产（成都）、大华地产（上海）

这些幸存者不仅是企业自身韧性的证明，更为整个行业的转型提供了宝贵经验。

保护和扶持这些民营房企，不是为了所谓的情怀，而是为了维护市场的多元化生态，给消费者留下更多选择，也为行业未来发展探索更健康、更可持续的路径。

从这个意义上说，这些幸存的民营房企，既是市场优胜劣汰的结果，也是行业未来希望的所在。

深入研究这些幸存的民营房企，你会发现一个特殊的存在：星河地产。

星河地产可能不是规模最大的民营房企，却是走得最稳的企业之一。金融机构对星河的评价是“四个没有”：没有上市，没有美元债，没有表外融资，没有金融理财。

这种近乎“保守”的财务策略，使星河成为行业中少见的“三道红线”全绿企业，也让其连续四年获得AAA主体信用最高评级，成为首家获此评级的民营房企。

财务的稳健只是表象，背后更深层的原因是什么？

答案其实就藏在企业的价值观：赚快钱or赚慢钱？

近几年，城镇化率接近饱和，人口红利逐步消退，房地产市场已进入低增长时代。而传统房企还抱着“旧饭碗”，普遍采用“销售型”思维，追求高周转、快速开发、快速去化和资金快速回笼。

借鉴美日等发达市场经验，在高增长时期过后，地产开发行业的利润率将逐步趋于合理，甚至低于其它行业平均值。以美国市场为例，以开发业务为主的企业ROE仅在4~6%之间，只有那些经营不动产和服务业务的企业才能保持10%以上的ROE。

因此，中国房企必须做出价值观的重塑，逐渐转向“自持型”思维，做运营商而非纯开发商，从赚开发的“快钱”转向赚运营的“慢钱”。

星河能在行业寒冬中保持韧性与活力，最根本原因在于星河已成为房地产“运营”领域的顶尖玩家。

无论是住宅地产、商业地产，还是产业地产，星河都以运营思维为核心，构建了可持续发展的商业模式，真正践行了“做五百年，不做五百强”的长期主义理念。

星河控股集团，1988年成立于深圳，旗下现有产业、地产、商业、资本、物业五大板块，业务涉及产业运营、地产开发、商业管理、酒店服务、股权投资、物业服务等多元领域，员工规模逾9000人，布局深圳、广州、上海、南京、苏州、成都等30余座城市，总资产超千亿元，保持AAA主体信用跟踪评级，连年绿档企业，在行业中树立了优秀的企业形象和社会公信力。

下面几个典型案例可以看出星河的运营思维：

以商业深圳福田星河COCOPark为例，星河没有“建成即出售”，而是坚持长期精细化运营，十余年来持续进行品牌迭代更新、消费场景创新，始终保持着深圳地标性商业综合体的地位。

2021年至今，星河还与国际零售巨头Costco达成战略合作，先后落地上海浦东Costco、深圳龙华Costco，极大提升了区域价值和商业活力。

以住宅星河时代为例，星河没有“交付即撤离”，而是在十年间持续整合名校、COCOPark商业、双地铁口、大运配套、生态公园等资源，将体育、商业、住宅、名校、交通、生态聚合一体，不仅实现居住价值的提升，也让项目保持更高的溢价能力。

而在产业地产领域，星河创新性地做起了“房东+股东”角色。以深圳星河WORLD项目为例，星河既作为“房东”提供优质产业空间，又通过多种投资方式成为入驻企业的“股东”，全方位支持产业发展。

项目十年间已吸引华为、中国人寿、三菱电机等2293家企业入驻，包括25家500强企业、46家上市企业及69家专精特新小巨人企业，创造产值300亿元，吸纳就业5万人。待全部运营后，项目将实现税收超100亿元，产值逾1000亿元，吸纳就业人口超7.5万人。

基于以上实践积累，星河地产有望在中国楼市的下半场扮演更加重要的角色。

在城市更新领域：星河凭借二十余年深耕积累的专业化更新团队，已成为这一领域的先行者。

面对城中村、旧工业区、旧住宅区及旧商业区等多元复杂的土地类型，星河提供从规划咨询到合作开发、管理输出的全链条城市更新服务，这与两会强调的“城市老旧小区更新”战略方向高度契合。

在住房迭代升级领域：响应“好房子”政策导向，星河早已构建起至境系、至臻系、至悦系、至善系、至信系等精品产品线。

亿翰智库发布的“2024中国房企超级交付力TOP30”公开榜单中，星河地产赫然在列。“金杯银杯不如客户的口碑”在星河广泛流传，也始终践行。仅深圳和东莞2个城市就交付了4855套，东莞璟悦公馆、珠海湖山春晓、南沙东悦湾等多个项目实现了100%集中交付率。

当大多数房企在市场寒冬中拼命压缩成本时，星河却坚定走高品质路线。这种逆势投入为星河赢得了市场口碑，2024中国房地产开发企业综合实力50强星河位列第37位，产品力20强位列第18位。

在国家政策向“稳楼市”和“好房子”双轮驱动的新时代，星河这类坚持运营、不赚快钱、追求高品质的房企，将迎来真正的发展机遇期，成为房地产市场转型升级的中坚力量。

03

这里凭什么逆势热销？

当多数房企还在思考如何“活下去”时，星河已经开始思考如何“活得更好”。

3月30日，星河又一次在深圳龙岗引爆了“现象级”热销盛况。

星河·盛境瑞府开盘，现场人声鼎沸、座无虚席，认购喜报频传，成交量节节攀升，首开即劲销破百套。放眼当前市场，能拿到这个成绩的项目屈指可数。

自3月8日样板间开放以来，星河·盛境瑞府便成为龙岗楼市的红盘焦点，每日持续飙升的来访量、样板间络绎不绝的看房人潮，无不印证着购房者对星河品牌的高度认可。开盘后，项目更是蝉联片区周销售冠军，热度持续不减。

这种市场热度并非偶然，而是源于星河在大运片区的持续深耕。从星河时代到星河智荟，再到星河盛境系列，星河形成了一条完整的产品迭代线，每一步都在稳步提升区域价值。

盛境系列自2021年入市以来，凭借过硬产品力和投住价值赢得市场口碑：