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全国服务区域：
金昌市(永昌县、金川区)
鹤岗市(向阳区、工农区、绥滨县、兴山区、南山区、兴安区、萝北县、东山区)
拉萨市(墨竹工卡县、达孜区、堆龙德庆区、当雄县、尼木县、城关区、曲水县、林周县)
山南市(琼结县、洛扎县、隆子县、曲松县、贡嘎县、桑日县、错那市、乃东区、加查县、措美县、浪卡子县、扎囊县)
苏州市(常熟市、张家港市、相城区、虎丘区、姑苏区、吴中区、太仓市、吴江区、昆山市)
宁夏回族自治区
海口市(琼山区、美兰区、秀英区、龙华区)
日喀则市(仲巴县、岗巴县、昂仁县、白朗县、定日县、南木林县、谢通门县、萨迦县、聂拉木县、江孜县、萨嘎县、康马县、定结县、桑珠孜区、吉隆县、亚东县、仁布县、拉孜县)
东营市(东营区、广饶县、垦利区、河口区、利津县)
通辽市(科尔沁左翼中旗、开鲁县、科尔沁左翼后旗、霍林郭勒市、库伦旗、扎鲁特旗、科尔沁区、奈曼旗)
玉树藏族自治州(曲麻莱县、玉树市、杂多县、称多县、囊谦县、治多县)
金华市(兰溪市、金东区、浦江县、永康市、磐安县、武义县、义乌市、婺城区、东阳市)
三亚市(吉阳区、天涯区、海棠区、崖州区)
包头市(固阳县、达尔罕茂明安联合旗、白云鄂博矿区、昆都仑区、九原区、石拐区、东河区、青山区、土默特右旗)
盐城市(东台市、大丰区、建湖县、响水县、亭湖区、射阳县、阜宁县、滨海县、盐都区)
大理白族自治州(洱源县、巍山彝族回族自治县、宾川县、南涧彝族自治县、鹤庆县、云龙县、漾濞彝族自治县、剑川县、祥云县、弥渡县、永平县、大理市)
三沙市(南沙区、西沙区)
四平市(伊通满族自治县、双辽市、铁西区、梨树县、铁东区)
恩施土家族苗族自治州(来凤县、建始县、巴东县、恩施市、鹤峰县、利川市、宣恩县、咸丰县)
昭通市(永善县、彝良县、昭阳区、盐津县、大关县、绥江县、威信县、镇雄县、巧家县、水富市、鲁甸县)
邯郸市(广平县、丛台区、魏县、涉县、馆陶县、武安市、肥乡区、复兴区、邯山区、邱县、成安县、磁县、峰峰矿区、鸡泽县、曲周县、大名县、永年区、临漳县)
商丘市(梁园区、柘城县、永城市、睢县、虞城县、宁陵县、民权县、睢阳区、夏邑县)
安阳市(滑县、龙安区、文峰区、林州市、内黄县、安阳县、汤阴县、殷都区、北关区)
随州市(随县、广水市、曾都区)
泸州市(古蔺县、纳溪区、龙马潭区、江阳区、合江县、泸县、叙永县)
遂宁市(大英县、蓬溪县、安居区、船山区、射洪市)
德阳市(罗江区、广汉市、绵竹市、中江县、什邡市、旌阳区)
安庆市(潜山市、望江县、怀宁县、太湖县、桐城市、宜秀区、大观区、岳西县、迎江区、宿松县)
运城市(夏县、盐湖区、永济市、河津市、万荣县、稷山县、新绛县、平陆县、垣曲县、绛县、闻喜县、临猗县、芮城县)
忻州市(偏关县、代县、宁武县、保德县、忻府区、静乐县、神池县、五台县、岢岚县、定襄县、繁峙县、河曲县、原平市、五寨县)
台州市(温岭市、路桥区、天台县、三门县、椒江区、临海市、仙居县、黄岩区、玉环市)
铜仁市(江口县、德江县、石阡县、万山区、松桃苗族自治县、碧江区、思南县、印江土家族苗族自治县、沿河土家族自治县、玉屏侗族自治县)
汕头市(南澳县、潮阳区、龙湖区、濠江区、潮南区、金平区、澄海区)
海南藏族自治州(同德县、贵德县、贵南县、兴海县、共和县)
平顶山市(湛河区、新华区、郏县、舞钢市、叶县、汝州市、卫东区、石龙区、宝丰县、鲁山县)
福州市(仓山区、闽侯县、长乐区、台江区、平潭县、罗源县、福清市、晋安区、永泰县、连江县、鼓楼区、马尾区、闽清县)
西宁市(大通回族土族自治县、城西区、城中区、湟源县、湟中区、城东区、城北区)
辽阳市(文圣区、宏伟区、灯塔市、白塔区、太子河区、辽阳县、弓长岭区)
牡丹江市(穆棱市、海林市、爱民区、绥芬河市、东安区、西安区、林口县、东宁市、宁安市、阳明区)
白山市(浑江区、长白朝鲜族自治县、临江市、靖宇县、江源区、抚松县)
红河哈尼族彝族自治州(个旧市、河口瑶族自治县、泸西县、红河县、建水县、金平苗族瑶族傣族自治县、绿春县、屏边苗族自治县、开远市、蒙自市、弥勒市、元阳县、石屏县)
无锡市(锡山区、宜兴市、新吴区、江阴市、惠山区、梁溪区、滨湖区)
阳江市(阳东区、阳西县、江城区、阳春市)
大兴安岭地区(漠河市、塔河县、呼玛县)
广西壮族自治区
三门峡市(卢氏县、湖滨区、灵宝市、陕州区、义马市、渑池县)
常德市(津市市、临澧县、鼎城区、武陵区、石门县、汉寿县、桃源县、澧县、安乡县)
宝鸡市(千阳县、陇县、麟游县、扶风县、眉县、凤翔区、金台区、渭滨区、太白县、岐山县、陈仓区、凤县)
泰安市(肥城市、东平县、新泰市、泰山区、岱岳区、宁阳县)
延边朝鲜族自治州(汪清县、安图县、延吉市、和龙市、敦化市、珲春市、龙井市、图们市)
襄阳市(南漳县、樊城区、襄州区、老河口市、宜城市、谷城县、枣阳市、保康县、襄城区)
攀枝花市(盐边县、东区、西区、仁和区、米易县)
昌吉回族自治州(木垒哈萨克自治县、玛纳斯县、吉木萨尔县、昌吉市、奇台县、呼图壁县、阜康市)
莆田市(仙游县、荔城区、城厢区、秀屿区、涵江区)
自贡市(贡井区、富顺县、大安区、沿滩区、自流井区、荣县)
威海市(环翠区、荣成市、文登区、乳山市)
辽源市(西安区、龙山区、东丰县、东辽县)
石河子市(昆玉市、白杨市、双河市、胡杨河市、铁门关市、图木舒克市、北屯市、新星市、五家渠市、可克达拉市、阿拉尔市)
铜川市(印台区、王益区、宜君县、耀州区)
梧州市(万秀区、长洲区、龙圩区、蒙山县、苍梧县、藤县、岑溪市)
泉州市(永春县、安溪县、晋江市、石狮市、南安市、德化县、惠安县、丰泽区、洛江区、泉港区、鲤城区、金门县)
佛山市(高明区、南海区、三水区、顺德区、禅城区)
淮南市(寿县、凤台县、谢家集区、八公山区、田家庵区、大通区、潘集区)
马鞍山市(雨山区、当涂县、博望区、和县、含山县、花山区)
沧州市(新华区、吴桥县、盐山县、海兴县、东光县、沧县、青县、南皮县、运河区、河间市、泊头市、肃宁县、任丘市、孟村回族自治县、献县、黄骅市)
哈尔滨市(双城区、南岗区、香坊区、延寿县、宾县、通河县、巴彦县、道外区、依兰县、尚志市、阿城区、平房区、松北区、道里区、五常市、方正县、呼兰区、木兰县)
潍坊市(寒亭区、高密市、昌乐县、临朐县、诸城市、安丘市、寿光市、潍城区、奎文区、昌邑市、坊子区、青州市)
岳阳市(岳阳楼区、华容县、汨罗市、云溪区、湘阴县、岳阳县、平江县、临湘市、君山区)
海西蒙古族藏族自治州(格尔木市、茫崖市、德令哈市、天峻县、乌兰县、都兰县)
昌都市(八宿县、边坝县、江达县、类乌齐县、丁青县、察雅县、贡觉县、芒康县、卡若区、洛隆县、左贡县)
眉山市(彭山区、东坡区、仁寿县、洪雅县、丹棱县、青神县)
渭南市(合阳县、临渭区、华州区、韩城市、白水县、华阴市、大荔县、潼关县、富平县、蒲城县、澄城县)
安康市(镇坪县、岚皋县、汉阴县、旬阳市、石泉县、紫阳县、汉滨区、白河县、宁陕县、平利县)
儋州市
本溪市(明山区、桓仁满族自治县、平山区、本溪满族自治县、溪湖区、南芬区)
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韶关市(南雄市、浈江区、武江区、仁化县、乐昌市、始兴县、乳源瑶族自治县、新丰县、曲江区、翁源县)
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黄冈市(黄州区、红安县、英山县、团风县、蕲春县、武穴市、罗田县、麻城市、浠水县、黄梅县)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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