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辽源市(东丰县、东辽县、龙山区、西安区)

大理白族自治州(南涧彝族自治县、宾川县、剑川县、弥渡县、洱源县、巍山彝族回族自治县、永平县、鹤庆县、祥云县、大理市、云龙县、漾濞彝族自治县)

大庆市(林甸县、杜尔伯特蒙古族自治县、大同区、让胡路区、龙凤区、肇源县、萨尔图区、肇州县、红岗区)

金华市(婺城区、永康市、兰溪市、义乌市、磐安县、武义县、东阳市、浦江县、金东区)  铜陵市(义安区、铜官区、郊区、枞阳县)

合肥市(瑶海区、肥西县、蜀山区、庐江县、肥东县、庐阳区、包河区、长丰县、巢湖市)

迪庆藏族自治州(德钦县、维西傈僳族自治县、香格里拉市)

银川市(永宁县、金凤区、贺兰县、兴庆区、西夏区、灵武市)

成都市(龙泉驿区、金堂县、锦江区、大邑县、都江堰市、彭州市、温江区、简阳市、崇州市、新都区、武侯区、新津区、蒲江县、郫都区、邛崃市、双流区、青白江区、成华区、金牛区、青羊区)  清远市(连南瑶族自治县、阳山县、英德市、清新区、清城区、佛冈县、连州市、连山壮族瑶族自治县)

西宁市(城中区、城东区、城北区、湟源县、城西区、大通回族土族自治县、湟中区)

平顶山市(湛河区、石龙区、新华区、鲁山县、卫东区、叶县、郏县、宝丰县、舞钢市、汝州市)

烟台市(蓬莱区、海阳市、福山区、栖霞市、莱州市、牟平区、莱山区、龙口市、招远市、莱阳市、芝罘区)

鹤壁市(浚县、淇滨区、淇县、山城区、鹤山区)

郑州市(金水区、二七区、登封市、惠济区、新郑市、中牟县、上街区、新密市、中原区、管城回族区、巩义市、荥阳市)

张掖市(临泽县、民乐县、山丹县、甘州区、肃南裕固族自治县、高台县)

德宏傣族景颇族自治州(芒市、梁河县、陇川县、盈江县、瑞丽市)

吉安市(吉安县、峡江县、万安县、吉水县、永丰县、安福县、青原区、新干县、永新县、吉州区、泰和县、遂川县、井冈山市)

枣庄市(台儿庄区、市中区、薛城区、峄城区、山亭区、滕州市)

阿里地区(措勤县、改则县、噶尔县、日土县、札达县、普兰县、革吉县)

晋城市(沁水县、阳城县、城区、陵川县、高平市、泽州县)

玉林市(北流市、容县、福绵区、兴业县、陆川县、博白县、玉州区)

哈密市(伊吾县、巴里坤哈萨克自治县、伊州区)

安阳市(林州市、安阳县、龙安区、殷都区、内黄县、文峰区、汤阴县、北关区、滑县)

日照市(岚山区、莒县、五莲县、东港区)

安庆市(宿松县、大观区、潜山市、岳西县、怀宁县、迎江区、桐城市、望江县、太湖县、宜秀区)

抚顺市(清原满族自治县、望花区、顺城区、东洲区、新抚区、抚顺县、新宾满族自治县)

宿州市(砀山县、泗县、埇桥区、灵璧县、萧县)

西藏自治区

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三亚市(海棠区、吉阳区、崖州区、天涯区)

定西市(通渭县、漳县、陇西县、岷县、安定区、临洮县、渭源县)

东莞市

呼伦贝尔市(新巴尔虎右旗、鄂伦春自治旗、陈巴尔虎旗、牙克石市、新巴尔虎左旗、扎兰屯市、额尔古纳市、鄂温克族自治旗、满洲里市、莫力达瓦达斡尔族自治旗、根河市、阿荣旗、海拉尔区、扎赉诺尔区)  海南藏族自治州(共和县、同德县、兴海县、贵南县、贵德县)

宁德市(柘荣县、古田县、霞浦县、寿宁县、福鼎市、周宁县、蕉城区、福安市、屏南县)

陇南市(成县、西和县、康县、宕昌县、徽县、礼县、武都区、两当县、文县)

天津市(和平区、河北区、宁河区、北辰区、滨海新区、蓟州区、南开区、宝坻区、红桥区、河东区、静海区、西青区、河西区、东丽区、武清区、津南区)唐山市(滦州市、迁西县、迁安市、曹妃甸区、乐亭县、丰南区、滦南县、遵化市、路北区、开平区、玉田县、古冶区、路南区、丰润区)

石河子市(新星市、可克达拉市、北屯市、五家渠市、铁门关市、胡杨河市、双河市、昆玉市、阿拉尔市、白杨市、图木舒克市)  甘南藏族自治州(临潭县、玛曲县、合作市、舟曲县、迭部县、碌曲县、卓尼县、夏河县)

海口市(美兰区、秀英区、琼山区、龙华区)

白城市(洮北区、通榆县、洮南市、大安市、镇赉县)

长沙市(天心区、开福区、岳麓区、长沙县、雨花区、宁乡市、浏阳市、望城区、芙蓉区)河池市(凤山县、罗城仫佬族自治县、天峨县、金城江区、都安瑶族自治县、大化瑶族自治县、巴马瑶族自治县、环江毛南族自治县、南丹县、东兰县、宜州区)

武汉市(黄陂区、东西湖区、江岸区、汉南区、蔡甸区、洪山区、青山区、汉阳区、武昌区、江汉区、江夏区、硚口区、新洲区)

果洛藏族自治州(班玛县、达日县、玛沁县、玛多县、久治县、甘德县)

阳泉市(平定县、郊区、矿区、盂县、城区)

宁波市(镇海区、江北区、北仑区、奉化区、宁海县、慈溪市、余姚市、海曙区、象山县、鄞州区)

开封市(龙亭区、顺河回族区、鼓楼区、兰考县、通许县、杞县、尉氏县、祥符区、禹王台区)

龙岩市(上杭县、新罗区、永定区、连城县、漳平市、武平县、长汀县)

丽江市(玉龙纳西族自治县、宁蒗彝族自治县、古城区、华坪县、永胜县)

延边朝鲜族自治州(和龙市、珲春市、安图县、敦化市、图们市、延吉市、龙井市、汪清县)

眉山市(东坡区、彭山区、洪雅县、仁寿县、丹棱县、青神县)

石家庄市(灵寿县、高邑县、辛集市、栾城区、新华区、藁城区、新乐市、裕华区、无极县、井陉县、赞皇县、鹿泉区、平山县、行唐县、正定县、井陉矿区、长安区、深泽县、桥西区、晋州市、元氏县、赵县)

佳木斯市(东风区、向阳区、前进区、富锦市、同江市、郊区、桦南县、桦川县、抚远市、汤原县)

惠州市(惠城区、博罗县、龙门县、惠东县、惠阳区)

巴中市(巴州区、恩阳区、通江县、平昌县、南江县)

衡阳市(衡南县、蒸湘区、耒阳市、祁东县、南岳区、石鼓区、衡山县、常宁市、衡阳县、雁峰区、衡东县、珠晖区)

潍坊市(安丘市、高密市、青州市、昌邑市、潍城区、寿光市、寒亭区、临朐县、昌乐县、奎文区、坊子区、诸城市)

阜阳市(颍州区、太和县、颍泉区、界首市、阜南县、颍东区、颍上县、临泉县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。