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西安市(灞桥区、鄠邑区、长安区、阎良区、碑林区、莲湖区、周至县、新城区、蓝田县、雁塔区、高陵区、临潼区、未央区)
银川市(西夏区、金凤区、灵武市、永宁县、贺兰县、兴庆区)
巴音郭楞蒙古自治州(库尔勒市、博湖县、轮台县、和静县、若羌县、尉犁县、和硕县、且末县、焉耆回族自治县)
鄂州市(鄂城区、华容区、梁子湖区)
临沂市(兰陵县、临沭县、莒南县、河东区、兰山区、蒙阴县、费县、罗庄区、沂南县、郯城县、平邑县、沂水县)
防城港市(上思县、东兴市、港口区、防城区)
株洲市(石峰区、炎陵县、荷塘区、芦淞区、天元区、攸县、茶陵县、渌口区、醴陵市)
杭州市(上城区、西湖区、建德市、桐庐县、滨江区、萧山区、钱塘区、拱墅区、淳安县、余杭区、临安区、临平区、富阳区)
那曲市(索县、聂荣县、双湖县、尼玛县、班戈县、比如县、巴青县、申扎县、安多县、色尼区、嘉黎县)
承德市(双桥区、滦平县、宽城满族自治县、承德县、平泉市、双滦区、隆化县、鹰手营子矿区、兴隆县、丰宁满族自治县、围场满族蒙古族自治县)
黄南藏族自治州(尖扎县、河南蒙古族自治县、同仁市、泽库县)
延边朝鲜族自治州(龙井市、延吉市、汪清县、和龙市、敦化市、图们市、珲春市、安图县)
朝阳市(朝阳县、建平县、凌源市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、北票市、龙城区、双塔区)
忻州市(定襄县、五寨县、神池县、岢岚县、静乐县、代县、忻府区、河曲县、宁武县、保德县、繁峙县、原平市、五台县、偏关县)
宁波市(宁海县、慈溪市、奉化区、江北区、余姚市、鄞州区、象山县、镇海区、北仑区、海曙区)
德宏傣族景颇族自治州(梁河县、芒市、盈江县、瑞丽市、陇川县)
庆阳市(庆城县、环县、西峰区、合水县、正宁县、镇原县、华池县、宁县)
商洛市(丹凤县、洛南县、柞水县、山阳县、镇安县、商州区、商南县)
蚌埠市(五河县、固镇县、蚌山区、怀远县、龙子湖区、禹会区、淮上区)
怀化市(鹤城区、新晃侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、通道侗族自治县、中方县、溆浦县、麻阳苗族自治县、辰溪县、芷江侗族自治县、洪江市、会同县、沅陵县)
吕梁市(汾阳市、方山县、临县、孝义市、兴县、中阳县、柳林县、文水县、离石区、岚县、交口县、石楼县、交城县)
揭阳市(榕城区、揭东区、揭西县、惠来县、普宁市)
景德镇市(昌江区、乐平市、珠山区、浮梁县)
济源市
湛江市(坡头区、遂溪县、徐闻县、麻章区、吴川市、霞山区、廉江市、赤坎区、雷州市)
喀什地区(疏勒县、伽师县、塔什库尔干塔吉克自治县、疏附县、叶城县、泽普县、莎车县、巴楚县、岳普湖县、英吉沙县、麦盖提县、喀什市)
芜湖市(南陵县、湾沚区、镜湖区、繁昌区、弋江区、鸠江区、无为市)
宣城市(郎溪县、旌德县、泾县、宣州区、绩溪县、宁国市、广德市)
临沧市(双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、凤庆县、镇康县、云县、永德县、临翔区、沧源佤族自治县、耿马傣族佤族自治县)
眉山市(彭山区、丹棱县、青神县、仁寿县、东坡区、洪雅县)
钦州市(钦南区、灵山县、钦北区、浦北县)
泰州市(姜堰区、高港区、兴化市、海陵区、靖江市、泰兴市)
长沙市(望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市、岳麓区、雨花区、天心区、芙蓉区、开福区)
百色市(田林县、靖西市、那坡县、平果市、德保县、西林县、乐业县、右江区、隆林各族自治县、凌云县、田东县、田阳区)
南昌市(青山湖区、东湖区、新建区、红谷滩区、安义县、进贤县、青云谱区、西湖区、南昌县)
上饶市(广丰区、玉山县、广信区、万年县、德兴市、横峰县、铅山县、弋阳县、鄱阳县、余干县、婺源县、信州区)
中卫市(中宁县、海原县、沙坡头区)
鄂尔多斯市(康巴什区、达拉特旗、伊金霍洛旗、乌审旗、鄂托克旗、东胜区、杭锦旗、鄂托克前旗、准格尔旗)
淄博市(张店区、高青县、沂源县、桓台县、博山区、淄川区、临淄区、周村区)
河源市(紫金县、龙川县、和平县、连平县、源城区、东源县)
海西蒙古族藏族自治州(格尔木市、德令哈市、天峻县、乌兰县、茫崖市、都兰县)
鞍山市(海城市、台安县、铁西区、岫岩满族自治县、立山区、千山区、铁东区)
南平市(延平区、浦城县、顺昌县、武夷山市、光泽县、建阳区、松溪县、建瓯市、邵武市、政和县)
呼伦贝尔市(扎兰屯市、额尔古纳市、鄂伦春自治旗、满洲里市、莫力达瓦达斡尔族自治旗、牙克石市、鄂温克族自治旗、陈巴尔虎旗、新巴尔虎右旗、海拉尔区、根河市、扎赉诺尔区、阿荣旗、新巴尔虎左旗)
赣州市(会昌县、赣县区、龙南市、于都县、大余县、南康区、寻乌县、全南县、安远县、宁都县、上犹县、章贡区、崇义县、石城县、兴国县、信丰县、定南县、瑞金市)
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海东市(循化撒拉族自治县、平安区、化隆回族自治县、乐都区、互助土族自治县、民和回族土族自治县)
濮阳市(南乐县、台前县、濮阳县、范县、华龙区、清丰县)
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吴忠市(红寺堡区、盐池县、利通区、同心县、青铜峡市)
泸州市(古蔺县、合江县、叙永县、泸县、江阳区、龙马潭区、纳溪区)
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东营市(东营区、垦利区、广饶县、河口区、利津县)
林芝市(察隅县、墨脱县、工布江达县、波密县、朗县、米林市、巴宜区)
玉溪市(江川区、华宁县、元江哈尼族彝族傣族自治县、通海县、红塔区、易门县、新平彝族傣族自治县、峨山彝族自治县、澄江市)
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
值班编委：李红梅
责任编辑：李红梅温红妹
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