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昌都市(贡觉县、察雅县、芒康县、左贡县、江达县、洛隆县、丁青县、类乌齐县、八宿县、边坝县、卡若区)

景德镇市(昌江区、珠山区、乐平市、浮梁县)

张掖市(高台县、临泽县、甘州区、民乐县、山丹县、肃南裕固族自治县)

黔南布依族苗族自治州(福泉市、贵定县、龙里县、荔波县、惠水县、独山县、罗甸县、三都水族自治县、瓮安县、长顺县、平塘县、都匀市)  淮南市(八公山区、寿县、潘集区、田家庵区、谢家集区、大通区、凤台县)

大兴安岭地区(塔河县、漠河市、呼玛县)

铁岭市(银州区、清河区、西丰县、昌图县、开原市、铁岭县、调兵山市)

红河哈尼族彝族自治州(金平苗族瑶族傣族自治县、红河县、开远市、弥勒市、屏边苗族自治县、蒙自市、河口瑶族自治县、元阳县、绿春县、建水县、个旧市、泸西县、石屏县)

咸阳市(旬邑县、杨陵区、泾阳县、三原县、永寿县、彬州市、乾县、礼泉县、长武县、武功县、淳化县、秦都区、兴平市、渭城区)  上海市(青浦区、浦东新区、黄浦区、松江区、杨浦区、金山区、闵行区、虹口区、崇明区、徐汇区、奉贤区、长宁区、嘉定区、宝山区、普陀区、静安区)

庆阳市(西峰区、华池县、环县、庆城县、镇原县、宁县、正宁县、合水县)

新疆维吾尔自治区

银川市(灵武市、金凤区、贺兰县、兴庆区、永宁县、西夏区)

鞍山市(铁西区、立山区、千山区、台安县、铁东区、海城市、岫岩满族自治县)

廊坊市(大城县、安次区、广阳区、固安县、香河县、大厂回族自治县、永清县、文安县、三河市、霸州市)

漳州市(平和县、云霄县、龙文区、东山县、漳浦县、芗城区、龙海区、诏安县、华安县、南靖县、长泰区)

克拉玛依市(白碱滩区、克拉玛依区、独山子区、乌尔禾区)

芜湖市(镜湖区、南陵县、繁昌区、鸠江区、无为市、湾沚区、弋江区)

乐山市(犍为县、马边彝族自治县、夹江县、市中区、峨眉山市、金口河区、井研县、五通桥区、峨边彝族自治县、沙湾区、沐川县)

铜仁市(德江县、思南县、印江土家族苗族自治县、江口县、石阡县、沿河土家族自治县、碧江区、玉屏侗族自治县、万山区、松桃苗族自治县)

菏泽市(单县、巨野县、东明县、成武县、鄄城县、曹县、牡丹区、定陶区、郓城县)

昌吉回族自治州(呼图壁县、木垒哈萨克自治县、玛纳斯县、吉木萨尔县、奇台县、昌吉市、阜康市)

嘉兴市(桐乡市、南湖区、海宁市、平湖市、海盐县、秀洲区、嘉善县)

商洛市(柞水县、洛南县、商州区、商南县、镇安县、山阳县、丹凤县)

南京市(雨花台区、栖霞区、浦口区、高淳区、秦淮区、鼓楼区、玄武区、六合区、江宁区、建邺区、溧水区)

衢州市(江山市、龙游县、常山县、衢江区、开化县、柯城区)

东营市(垦利区、利津县、东营区、广饶县、河口区)

海西蒙古族藏族自治州(德令哈市、茫崖市、格尔木市、都兰县、乌兰县、天峻县)

林芝市(波密县、察隅县、朗县、工布江达县、米林市、墨脱县、巴宜区)

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淮北市(杜集区、烈山区、濉溪县、相山区)

太原市(迎泽区、娄烦县、杏花岭区、阳曲县、尖草坪区、小店区、晋源区、古交市、万柏林区、清徐县)

盐城市(东台市、建湖县、大丰区、射阳县、盐都区、响水县、阜宁县、滨海县、亭湖区)

石河子市(白杨市、新星市、昆玉市、双河市、图木舒克市、可克达拉市、五家渠市、铁门关市、北屯市、胡杨河市、阿拉尔市)  黄冈市(团风县、黄梅县、红安县、麻城市、武穴市、罗田县、浠水县、蕲春县、英山县、黄州区)

张家界市(武陵源区、慈利县、永定区、桑植县)

新乡市(卫辉市、长垣市、红旗区、延津县、辉县市、封丘县、获嘉县、原阳县、凤泉区、牧野区、卫滨区、新乡县)

天水市(清水县、秦州区、张家川回族自治县、武山县、麦积区、秦安县、甘谷县)保山市(隆阳区、腾冲市、昌宁县、施甸县、龙陵县)

安阳市(北关区、安阳县、林州市、内黄县、殷都区、汤阴县、龙安区、文峰区、滑县)  吐鲁番市(托克逊县、鄯善县、高昌区)

潮州市(湘桥区、潮安区、饶平县)

崇左市(龙州县、江州区、凭祥市、大新县、宁明县、天等县、扶绥县)

南宁市(兴宁区、良庆区、邕宁区、青秀区、西乡塘区、江南区、马山县、宾阳县、横州市、上林县、武鸣区、隆安县)三门峡市(渑池县、灵宝市、湖滨区、义马市、陕州区、卢氏县)

怀化市(新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、鹤城区、通道侗族自治县、麻阳苗族自治县、中方县、溆浦县、洪江市、沅陵县、会同县、靖州苗族侗族自治县、辰溪县)

信阳市(息县、固始县、新县、浉河区、淮滨县、商城县、平桥区、潢川县、光山县、罗山县)

湛江市(坡头区、吴川市、廉江市、雷州市、徐闻县、赤坎区、麻章区、霞山区、遂溪县)

株洲市(茶陵县、荷塘区、天元区、石峰区、攸县、炎陵县、芦淞区、醴陵市、渌口区)

汕尾市(城区、陆丰市、海丰县、陆河县)

黔西南布依族苗族自治州(贞丰县、安龙县、普安县、册亨县、望谟县、晴隆县、兴义市、兴仁市)

南充市(仪陇县、嘉陵区、高坪区、南部县、顺庆区、西充县、蓬安县、营山县、阆中市)

百色市(德保县、平果市、田东县、靖西市、那坡县、西林县、凌云县、隆林各族自治县、田林县、田阳区、乐业县、右江区)

威海市(乳山市、环翠区、文登区、荣成市)

潍坊市(临朐县、寒亭区、诸城市、坊子区、高密市、潍城区、安丘市、昌乐县、寿光市、昌邑市、青州市、奎文区)

萍乡市(安源区、湘东区、莲花县、上栗县、芦溪县)

宁夏回族自治区

宜宾市(珙县、长宁县、南溪区、兴文县、叙州区、翠屏区、筠连县、屏山县、江安县、高县)

恩施土家族苗族自治州(巴东县、利川市、咸丰县、鹤峰县、恩施市、宣恩县、来凤县、建始县)

广州市(番禺区、花都区、南沙区、黄埔区、从化区、越秀区、海珠区、荔湾区、白云区、天河区、增城区)

辽阳市(弓长岭区、文圣区、宏伟区、太子河区、辽阳县、白塔区、灯塔市)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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