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池州市(东至县、贵池区、青阳县、石台县)

德阳市(绵竹市、广汉市、罗江区、什邡市、旌阳区、中江县)

兰州市(永登县、西固区、红古区、城关区、皋兰县、七里河区、榆中县、安宁区)

荆门市(东宝区、京山市、钟祥市、沙洋县、掇刀区)  漳州市(南靖县、龙海区、诏安县、东山县、平和县、芗城区、龙文区、华安县、云霄县、长泰区、漳浦县)

滨州市(沾化区、惠民县、无棣县、滨城区、阳信县、博兴县、邹平市)

舟山市(岱山县、普陀区、定海区、嵊泗县)

昭通市(鲁甸县、水富市、威信县、永善县、巧家县、绥江县、彝良县、镇雄县、盐津县、昭阳区、大关县)黔南布依族苗族自治州(都匀市、龙里县、罗甸县、三都水族自治县、福泉市、平塘县、独山县、贵定县、长顺县、瓮安县、惠水县、荔波县)

承德市(鹰手营子矿区、平泉市、双桥区、隆化县、兴隆县、滦平县、丰宁满族自治县、承德县、围场满族蒙古族自治县、双滦区、宽城满族自治县)  聊城市(阳谷县、东阿县、茌平区、临清市、高唐县、东昌府区、冠县、莘县)

石河子市(图木舒克市、可克达拉市、双河市、阿拉尔市、胡杨河市、新星市、北屯市、白杨市、五家渠市、昆玉市、铁门关市)

衢州市(衢江区、常山县、江山市、龙游县、柯城区、开化县)

江门市(鹤山市、江海区、蓬江区、台山市、开平市、恩平市、新会区)

济源市

乐山市(峨边彝族自治县、沐川县、夹江县、井研县、五通桥区、犍为县、金口河区、市中区、马边彝族自治县、沙湾区、峨眉山市)

荆州市(荆州区、石首市、洪湖市、松滋市、江陵县、监利市、公安县、沙市区)

常州市(钟楼区、金坛区、武进区、新北区、溧阳市、天宁区)

拉萨市(林周县、曲水县、墨竹工卡县、城关区、堆龙德庆区、尼木县、当雄县、达孜区)

昌都市(察雅县、江达县、芒康县、卡若区、类乌齐县、丁青县、贡觉县、洛隆县、边坝县、左贡县、八宿县)

乌兰察布市(丰镇市、察哈尔右翼中旗、察哈尔右翼后旗、凉城县、察哈尔右翼前旗、卓资县、四子王旗、兴和县、集宁区、化德县、商都县)

运城市(稷山县、闻喜县、河津市、平陆县、芮城县、万荣县、临猗县、夏县、垣曲县、永济市、盐湖区、绛县、新绛县)

西宁市(城北区、湟源县、大通回族土族自治县、城东区、城中区、城西区、湟中区)

辽源市(龙山区、东丰县、西安区、东辽县)

郑州市(上街区、管城回族区、荥阳市、金水区、新密市、中原区、新郑市、二七区、巩义市、中牟县、惠济区、登封市)

铜仁市(石阡县、思南县、玉屏侗族自治县、沿河土家族自治县、万山区、碧江区、印江土家族苗族自治县、松桃苗族自治县、德江县、江口县)

大连市(旅顺口区、西岗区、瓦房店市、甘井子区、沙河口区、普兰店区、中山区、金州区、长海县、庄河市)

宁波市(宁海县、鄞州区、奉化区、海曙区、慈溪市、余姚市、象山县、北仑区、镇海区、江北区)

永州市(祁阳市、道县、冷水滩区、东安县、江华瑶族自治县、双牌县、蓝山县、宁远县、零陵区、江永县、新田县)

呼伦贝尔市(阿荣旗、额尔古纳市、牙克石市、海拉尔区、根河市、新巴尔虎左旗、满洲里市、扎赉诺尔区、陈巴尔虎旗、扎兰屯市、鄂温克族自治旗、新巴尔虎右旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、鄂伦春自治旗)

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清远市(清新区、英德市、阳山县、佛冈县、连州市、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县、清城区)

黔东南苗族侗族自治州(岑巩县、麻江县、丹寨县、黎平县、天柱县、锦屏县、凯里市、榕江县、施秉县、三穗县、雷山县、黄平县、从江县、台江县、剑河县、镇远县)

来宾市(象州县、金秀瑶族自治县、兴宾区、合山市、忻城县、武宣县)

晋中市(和顺县、介休市、榆次区、灵石县、左权县、太谷区、平遥县、祁县、昔阳县、榆社县、寿阳县)  河池市(巴马瑶族自治县、凤山县、金城江区、罗城仫佬族自治县、天峨县、环江毛南族自治县、都安瑶族自治县、大化瑶族自治县、宜州区、东兰县、南丹县)

青岛市(黄岛区、平度市、胶州市、莱西市、市南区、城阳区、即墨区、李沧区、市北区、崂山区)

濮阳市(华龙区、台前县、范县、清丰县、南乐县、濮阳县)

云浮市(新兴县、郁南县、罗定市、云城区、云安区)临汾市(尧都区、蒲县、侯马市、曲沃县、古县、洪洞县、翼城县、襄汾县、浮山县、霍州市、乡宁县、安泽县、吉县、大宁县、隰县、永和县、汾西县)

无锡市(新吴区、江阴市、惠山区、锡山区、梁溪区、滨湖区、宜兴市)  商丘市(梁园区、夏邑县、民权县、永城市、柘城县、睢县、睢阳区、虞城县、宁陵县)

西双版纳傣族自治州(勐海县、勐腊县、景洪市)

伊春市(大箐山县、汤旺县、乌翠区、友好区、金林区、嘉荫县、伊美区、南岔县、铁力市、丰林县)

梧州市(长洲区、苍梧县、龙圩区、岑溪市、蒙山县、万秀区、藤县)济南市(市中区、槐荫区、天桥区、商河县、济阳区、平阴县、章丘区、长清区、莱芜区、历城区、钢城区、历下区)

赤峰市(巴林左旗、敖汉旗、红山区、林西县、巴林右旗、宁城县、翁牛特旗、松山区、元宝山区、克什克腾旗、喀喇沁旗、阿鲁科尔沁旗)

克拉玛依市(白碱滩区、乌尔禾区、克拉玛依区、独山子区)

塔城地区(额敏县、沙湾市、托里县、和布克赛尔蒙古自治县、塔城市、乌苏市、裕民县)

天水市(张家川回族自治县、武山县、甘谷县、秦安县、秦州区、清水县、麦积区)

海北藏族自治州(海晏县、祁连县、刚察县、门源回族自治县)

双鸭山市(尖山区、友谊县、饶河县、宝清县、岭东区、四方台区、集贤县、宝山区)

宣城市(宣州区、绩溪县、泾县、郎溪县、旌德县、宁国市、广德市)

三沙市(西沙区、南沙区)

枣庄市(山亭区、台儿庄区、薛城区、峄城区、滕州市、市中区)

宁德市(周宁县、寿宁县、蕉城区、霞浦县、古田县、福安市、柘荣县、福鼎市、屏南县)

咸宁市(通城县、崇阳县、咸安区、嘉鱼县、通山县、赤壁市)

肇庆市(德庆县、怀集县、广宁县、鼎湖区、封开县、高要区、端州区、四会市)

常德市(澧县、安乡县、桃源县、石门县、汉寿县、鼎城区、津市市、武陵区、临澧县)

石家庄市(平山县、赞皇县、裕华区、鹿泉区、正定县、晋州市、新华区、赵县、元氏县、藁城区、新乐市、长安区、桥西区、井陉县、行唐县、无极县、高邑县、栾城区、深泽县、井陉矿区、辛集市、灵寿县)

达州市(宣汉县、达川区、渠县、大竹县、开江县、通川区、万源市)

台州市(临海市、仙居县、三门县、天台县、路桥区、黄岩区、玉环市、椒江区、温岭市)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

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