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中山市

鹤岗市(兴山区、萝北县、向阳区、东山区、绥滨县、工农区、南山区、兴安区)

新疆维吾尔自治区

济宁市(金乡县、兖州区、鱼台县、汶上县、泗水县、邹城市、梁山县、任城区、嘉祥县、微山县、曲阜市)  焦作市(解放区、温县、沁阳市、孟州市、山阳区、博爱县、武陟县、马村区、中站区、修武县)

临夏回族自治州(临夏市、康乐县、东乡族自治县、永靖县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、和政县、临夏县、广河县)

甘孜藏族自治州(德格县、新龙县、炉霍县、雅江县、色达县、道孚县、石渠县、九龙县、得荣县、丹巴县、稻城县、理塘县、白玉县、乡城县、泸定县、甘孜县、康定市、巴塘县)

迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、德钦县、香格里拉市)

丽江市(古城区、华坪县、玉龙纳西族自治县、宁蒗彝族自治县、永胜县)  惠州市(博罗县、惠东县、惠城区、惠阳区、龙门县)

韶关市(始兴县、新丰县、乐昌市、曲江区、南雄市、浈江区、仁化县、武江区、翁源县、乳源瑶族自治县)

丹东市(振兴区、东港市、振安区、凤城市、元宝区、宽甸满族自治县)

长沙市(芙蓉区、岳麓区、浏阳市、长沙县、宁乡市、雨花区、开福区、望城区、天心区)

潍坊市(奎文区、坊子区、临朐县、诸城市、寒亭区、高密市、寿光市、安丘市、潍城区、青州市、昌邑市、昌乐县)

阳泉市(盂县、平定县、矿区、城区、郊区)

扬州市(江都区、仪征市、高邮市、邗江区、宝应县、广陵区)

鄂州市(梁子湖区、华容区、鄂城区)

柳州市(柳江区、鱼峰区、柳南区、城中区、鹿寨县、三江侗族自治县、柳北区、融水苗族自治县、柳城县、融安县)

临沂市(郯城县、兰山区、河东区、沂水县、莒南县、蒙阴县、费县、临沭县、兰陵县、平邑县、沂南县、罗庄区)

通化市(辉南县、东昌区、梅河口市、柳河县、集安市、二道江区、通化县)

伊春市(铁力市、南岔县、汤旺县、友好区、嘉荫县、伊美区、金林区、大箐山县、丰林县、乌翠区)

绥化市(肇东市、庆安县、绥棱县、北林区、望奎县、兰西县、青冈县、明水县、海伦市、安达市)

泰安市(岱岳区、肥城市、宁阳县、新泰市、东平县、泰山区)

安康市(汉阴县、石泉县、平利县、旬阳市、岚皋县、宁陕县、白河县、汉滨区、紫阳县、镇坪县)

长春市(农安县、九台区、榆树市、德惠市、绿园区、双阳区、二道区、朝阳区、宽城区、南关区、公主岭市)

威海市(文登区、乳山市、环翠区、荣成市)

景德镇市(珠山区、乐平市、昌江区、浮梁县)

曲靖市(罗平县、富源县、麒麟区、宣威市、会泽县、师宗县、陆良县、沾益区、马龙区)

哈尔滨市(延寿县、巴彦县、宾县、香坊区、依兰县、方正县、呼兰区、道里区、道外区、南岗区、平房区、松北区、双城区、五常市、通河县、尚志市、木兰县、阿城区)

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佳木斯市(抚远市、郊区、桦川县、向阳区、桦南县、前进区、同江市、东风区、汤原县、富锦市)

亳州市(谯城区、涡阳县、利辛县、蒙城县)

鹰潭市(月湖区、贵溪市、余江区)

晋中市(榆社县、昔阳县、榆次区、太谷区、平遥县、寿阳县、左权县、灵石县、介休市、祁县、和顺县)  包头市(昆都仑区、青山区、东河区、九原区、达尔罕茂明安联合旗、白云鄂博矿区、土默特右旗、石拐区、固阳县)

广西壮族自治区

天水市(秦州区、秦安县、武山县、清水县、麦积区、甘谷县、张家川回族自治县)

怒江傈僳族自治州(贡山独龙族怒族自治县、泸水市、福贡县、兰坪白族普米族自治县)临沧市(双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、永德县、耿马傣族佤族自治县、镇康县、凤庆县、临翔区、云县、沧源佤族自治县)

玉林市(北流市、容县、福绵区、陆川县、博白县、兴业县、玉州区)  滨州市(阳信县、惠民县、邹平市、博兴县、沾化区、无棣县、滨城区)

东莞市

南宁市(横州市、兴宁区、武鸣区、宾阳县、上林县、邕宁区、江南区、良庆区、青秀区、隆安县、马山县、西乡塘区)

十堰市(竹溪县、张湾区、郧阳区、茅箭区、竹山县、郧西县、丹江口市、房县)铜陵市(郊区、义安区、铜官区、枞阳县)

汕头市(龙湖区、濠江区、金平区、澄海区、潮阳区、南澳县、潮南区)

襄阳市(襄州区、谷城县、襄城区、枣阳市、老河口市、樊城区、保康县、宜城市、南漳县)

海东市(平安区、循化撒拉族自治县、民和回族土族自治县、化隆回族自治县、互助土族自治县、乐都区)

遵义市(绥阳县、红花岗区、汇川区、桐梓县、仁怀市、习水县、务川仡佬族苗族自治县、赤水市、余庆县、凤冈县、播州区、正安县、道真仡佬族苗族自治县、湄潭县)

铜川市(印台区、耀州区、宜君县、王益区)

吉安市(新干县、吉州区、吉安县、永丰县、吉水县、峡江县、万安县、井冈山市、遂川县、永新县、安福县、青原区、泰和县)

巴中市(通江县、南江县、巴州区、平昌县、恩阳区)

江门市(江海区、恩平市、新会区、蓬江区、台山市、鹤山市、开平市)

金昌市(金川区、永昌县)

宿州市(泗县、灵璧县、萧县、埇桥区、砀山县)

百色市(那坡县、靖西市、西林县、田阳区、德保县、隆林各族自治县、田林县、凌云县、乐业县、平果市、田东县、右江区)

阿里地区(改则县、噶尔县、日土县、革吉县、措勤县、札达县、普兰县)

淮安市(清江浦区、淮安区、涟水县、盱眙县、洪泽区、金湖县、淮阴区)

宜昌市(兴山县、夷陵区、远安县、点军区、伍家岗区、宜都市、长阳土家族自治县、猇亭区、秭归县、枝江市、当阳市、西陵区、五峰土家族自治县)

郑州市(金水区、二七区、新郑市、上街区、巩义市、中牟县、登封市、荥阳市、惠济区、新密市、中原区、管城回族区)

无锡市(江阴市、滨湖区、惠山区、宜兴市、梁溪区、新吴区、锡山区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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