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红河哈尼族彝族自治州(建水县、河口瑶族自治县、泸西县、弥勒市、屏边苗族自治县、元阳县、蒙自市、金平苗族瑶族傣族自治县、开远市、个旧市、石屏县、红河县、绿春县)
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三明市(永安市、泰宁县、沙县区、宁化县、尤溪县、建宁县、三元区、清流县、大田县、将乐县、明溪县)
邯郸市(丛台区、广平县、成安县、魏县、涉县、临漳县、鸡泽县、磁县、邱县、肥乡区、邯山区、馆陶县、永年区、武安市、峰峰矿区、曲周县、复兴区、大名县)
鞍山市(千山区、立山区、岫岩满族自治县、铁西区、台安县、铁东区、海城市)
林芝市(波密县、工布江达县、墨脱县、巴宜区、察隅县、朗县、米林市)
杭州市(萧山区、临平区、桐庐县、上城区、临安区、余杭区、淳安县、钱塘区、滨江区、西湖区、拱墅区、建德市、富阳区)
海西蒙古族藏族自治州(德令哈市、都兰县、天峻县、茫崖市、乌兰县、格尔木市)
嘉兴市(海宁市、南湖区、秀洲区、海盐县、嘉善县、平湖市、桐乡市)
佳木斯市(富锦市、东风区、前进区、桦南县、桦川县、向阳区、郊区、抚远市、汤原县、同江市)
南京市(雨花台区、鼓楼区、六合区、建邺区、栖霞区、秦淮区、溧水区、江宁区、玄武区、高淳区、浦口区)
通辽市(科尔沁左翼后旗、奈曼旗、科尔沁左翼中旗、霍林郭勒市、开鲁县、扎鲁特旗、科尔沁区、库伦旗)
阿拉善盟(阿拉善左旗、阿拉善右旗、额济纳旗)
临沧市(沧源佤族自治县、永德县、凤庆县、临翔区、耿马傣族佤族自治县、镇康县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、云县)
四平市(铁西区、梨树县、铁东区、双辽市、伊通满族自治县)
江门市(台山市、恩平市、开平市、新会区、蓬江区、江海区、鹤山市)
鹤岗市(东山区、萝北县、工农区、南山区、绥滨县、兴山区、兴安区、向阳区)
黄石市(黄石港区、西塞山区、大冶市、下陆区、阳新县、铁山区)
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廊坊市(永清县、三河市、霸州市、文安县、广阳区、大厂回族自治县、香河县、大城县、安次区、固安县)
遂宁市(大英县、安居区、蓬溪县、射洪市、船山区)
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宝鸡市(扶风县、千阳县、凤翔区、渭滨区、凤县、太白县、麟游县、陈仓区、金台区、岐山县、陇县、眉县)
湖州市(安吉县、吴兴区、南浔区、长兴县、德清县)
白城市(大安市、镇赉县、洮北区、洮南市、通榆县)
北海市(铁山港区、银海区、合浦县、海城区)
贵阳市(清镇市、花溪区、南明区、息烽县、白云区、观山湖区、乌当区、云岩区、修文县、开阳县)
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长春市(榆树市、德惠市、绿园区、朝阳区、农安县、宽城区、公主岭市、二道区、双阳区、南关区、九台区)
酒泉市(阿克塞哈萨克族自治县、玉门市、瓜州县、肃北蒙古族自治县、肃州区、敦煌市、金塔县)
保山市(隆阳区、施甸县、龙陵县、昌宁县、腾冲市)
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近期，30余只沪市REITs披露了2024年年报，这是新指引发布后首次披露年报。整体来看，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益完善，信息披露质效持续提高，为投资者交出一份诚意满满的答卷。
行业发展气象万千运营活力显著增强
根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，同比增长35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象，年报凸显六大亮点。
一是保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。
二是能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。
三是消费政策落地见效释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。
四是仓储物流需求修复促进经营企稳。从2024年年报来看，沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。
五是产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。
六是高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。从2025年1月至2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。
投资回报硕果累累市值分红多点开花
2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年，沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。
得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增长32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。
除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。
夯实信息披露规则基础提升年报披露质效
2024年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。
从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。
从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%至100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。
此外，记者发现，根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。
新闻结尾
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