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莆田市(涵江区、荔城区、城厢区、仙游县、秀屿区)

南宁市(邕宁区、江南区、良庆区、西乡塘区、兴宁区、横州市、青秀区、马山县、隆安县、武鸣区、上林县、宾阳县)

孝感市(孝南区、汉川市、安陆市、应城市、孝昌县、大悟县、云梦县)

临沂市(沂水县、兰山区、莒南县、郯城县、罗庄区、临沭县、沂南县、蒙阴县、平邑县、河东区、兰陵县、费县)  博尔塔拉蒙古自治州(阿拉山口市、温泉县、博乐市、精河县)

张家口市(怀来县、涿鹿县、康保县、赤城县、崇礼区、下花园区、蔚县、阳原县、尚义县、怀安县、桥西区、万全区、宣化区、张北县、桥东区、沽源县)

驻马店市(正阳县、新蔡县、遂平县、西平县、确山县、驿城区、泌阳县、汝南县、上蔡县、平舆县)

渭南市(潼关县、华州区、大荔县、白水县、蒲城县、合阳县、富平县、临渭区、华阴市、韩城市、澄城县)铜仁市(石阡县、松桃苗族自治县、思南县、万山区、碧江区、德江县、玉屏侗族自治县、印江土家族苗族自治县、江口县、沿河土家族自治县)

菏泽市(东明县、牡丹区、成武县、巨野县、单县、曹县、定陶区、郓城县、鄄城县)  德宏傣族景颇族自治州(陇川县、芒市、梁河县、盈江县、瑞丽市)

开封市(兰考县、杞县、顺河回族区、鼓楼区、通许县、祥符区、尉氏县、龙亭区、禹王台区)

海口市(龙华区、美兰区、琼山区、秀英区)

东营市(利津县、广饶县、东营区、垦利区、河口区)

达州市(宣汉县、万源市、达川区、大竹县、通川区、开江县、渠县)

保山市(昌宁县、施甸县、龙陵县、腾冲市、隆阳区)

阳江市(阳西县、阳春市、江城区、阳东区)

大理白族自治州(巍山彝族回族自治县、大理市、洱源县、弥渡县、永平县、宾川县、南涧彝族自治县、剑川县、云龙县、祥云县、鹤庆县、漾濞彝族自治县)

铜川市(印台区、耀州区、宜君县、王益区)

南平市(邵武市、建阳区、松溪县、顺昌县、延平区、浦城县、建瓯市、政和县、光泽县、武夷山市)

自贡市(荣县、大安区、贡井区、自流井区、富顺县、沿滩区)

信阳市(平桥区、新县、息县、淮滨县、浉河区、商城县、潢川县、罗山县、光山县、固始县)

天水市(秦州区、清水县、甘谷县、武山县、麦积区、张家川回族自治县、秦安县)

龙岩市(武平县、漳平市、新罗区、长汀县、上杭县、永定区、连城县)

汕头市(金平区、潮南区、龙湖区、南澳县、潮阳区、濠江区、澄海区)

成都市(都江堰市、武侯区、蒲江县、温江区、锦江区、青羊区、新津区、简阳市、新都区、崇州市、郫都区、金堂县、成华区、青白江区、大邑县、邛崃市、龙泉驿区、双流区、金牛区、彭州市)

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东莞市

阿勒泰地区(富蕴县、青河县、吉木乃县、布尔津县、福海县、哈巴河县、阿勒泰市)

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北海市(合浦县、银海区、铁山港区、海城区)

北京市(昌平区、大兴区、石景山区、东城区、通州区、怀柔区、西城区、房山区、延庆区、海淀区、朝阳区、门头沟区、平谷区、顺义区、丰台区、密云区)

阜新市(细河区、太平区、海州区、新邱区、阜新蒙古族自治县、清河门区、彰武县)

荆门市(钟祥市、沙洋县、京山市、东宝区、掇刀区)  蚌埠市(固镇县、龙子湖区、淮上区、五河县、怀远县、禹会区、蚌山区)

太原市(杏花岭区、娄烦县、晋源区、尖草坪区、万柏林区、古交市、小店区、清徐县、阳曲县、迎泽区)

黄山市(黄山区、歙县、祁门县、屯溪区、黟县、徽州区、休宁县)

岳阳市(云溪区、汨罗市、临湘市、岳阳县、平江县、华容县、岳阳楼区、湘阴县、君山区)运城市(芮城县、夏县、临猗县、平陆县、稷山县、万荣县、新绛县、河津市、垣曲县、盐湖区、闻喜县、绛县、永济市)

商洛市(镇安县、丹凤县、洛南县、柞水县、商南县、商州区、山阳县)  永州市(双牌县、道县、零陵区、祁阳市、新田县、江永县、蓝山县、冷水滩区、宁远县、东安县、江华瑶族自治县)

日喀则市(岗巴县、定结县、康马县、江孜县、萨迦县、亚东县、拉孜县、仁布县、谢通门县、萨嘎县、吉隆县、聂拉木县、定日县、南木林县、桑珠孜区、昂仁县、白朗县、仲巴县)

崇左市(凭祥市、宁明县、大新县、天等县、江州区、龙州县、扶绥县)

伊犁哈萨克自治州(霍尔果斯市、伊宁县、察布查尔锡伯自治县、奎屯市、伊宁市、特克斯县、昭苏县、尼勒克县、新源县、巩留县、霍城县)包头市(昆都仑区、东河区、青山区、石拐区、九原区、达尔罕茂明安联合旗、白云鄂博矿区、土默特右旗、固阳县)

贵阳市(修文县、花溪区、观山湖区、息烽县、乌当区、清镇市、开阳县、云岩区、南明区、白云区)

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海北藏族自治州(祁连县、门源回族自治县、海晏县、刚察县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。