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阿拉善盟(阿拉善右旗、额济纳旗、阿拉善左旗)

喀什地区(巴楚县、叶城县、伽师县、麦盖提县、岳普湖县、泽普县、喀什市、塔什库尔干塔吉克自治县、英吉沙县、莎车县、疏附县、疏勒县)

榆林市(神木市、定边县、榆阳区、绥德县、府谷县、靖边县、子洲县、米脂县、横山区、清涧县、吴堡县、佳县)

西双版纳傣族自治州(景洪市、勐腊县、勐海县)  广西壮族自治区

鄂州市(鄂城区、华容区、梁子湖区)

河池市(东兰县、金城江区、罗城仫佬族自治县、巴马瑶族自治县、环江毛南族自治县、宜州区、都安瑶族自治县、凤山县、天峨县、南丹县、大化瑶族自治县)

营口市(站前区、盖州市、鲅鱼圈区、大石桥市、老边区、西市区)

四平市(伊通满族自治县、梨树县、双辽市、铁东区、铁西区)  永州市(冷水滩区、双牌县、宁远县、东安县、江永县、蓝山县、新田县、道县、江华瑶族自治县、祁阳市、零陵区)

阳泉市(郊区、城区、矿区、盂县、平定县)

衡水市(武强县、桃城区、景县、饶阳县、安平县、武邑县、枣强县、深州市、阜城县、故城县、冀州区)

珠海市(香洲区、金湾区、斗门区)

青岛市(平度市、莱西市、胶州市、崂山区、市南区、市北区、黄岛区、即墨区、李沧区、城阳区)

楚雄彝族自治州(南华县、姚安县、楚雄市、双柏县、元谋县、永仁县、大姚县、武定县、牟定县、禄丰市)

南平市(顺昌县、邵武市、武夷山市、延平区、政和县、建阳区、建瓯市、光泽县、浦城县、松溪县)

延安市(安塞区、洛川县、延川县、吴起县、甘泉县、黄陵县、志丹县、宝塔区、延长县、黄龙县、宜川县、子长市、富县)

盐城市(阜宁县、大丰区、滨海县、射阳县、东台市、响水县、亭湖区、建湖县、盐都区)

普洱市(江城哈尼族彝族自治县、墨江哈尼族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、景东彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、澜沧拉祜族自治县、西盟佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、思茅区、景谷傣族彝族自治县)

云浮市(云安区、云城区、郁南县、罗定市、新兴县)

湘潭市(湘潭县、韶山市、岳塘区、湘乡市、雨湖区)

海南藏族自治州(贵德县、同德县、贵南县、共和县、兴海县)

贵港市(港南区、港北区、覃塘区、平南县、桂平市)

兰州市(榆中县、城关区、永登县、安宁区、七里河区、红古区、皋兰县、西固区)

上海市(杨浦区、长宁区、静安区、崇明区、宝山区、浦东新区、嘉定区、金山区、徐汇区、黄浦区、青浦区、普陀区、闵行区、松江区、奉贤区、虹口区)

吴忠市(红寺堡区、同心县、盐池县、利通区、青铜峡市)

海口市(龙华区、秀英区、美兰区、琼山区)

广元市(昭化区、朝天区、旺苍县、苍溪县、剑阁县、利州区、青川县)

汕尾市(陆丰市、陆河县、海丰县、城区)

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三沙市(西沙区、南沙区)

武汉市(黄陂区、蔡甸区、东西湖区、新洲区、江岸区、江夏区、汉阳区、青山区、硚口区、洪山区、武昌区、汉南区、江汉区)

广安市(邻水县、前锋区、岳池县、武胜县、广安区、华蓥市)

迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、香格里拉市、德钦县)  揭阳市(惠来县、揭东区、榕城区、普宁市、揭西县)

江门市(蓬江区、新会区、鹤山市、江海区、恩平市、台山市、开平市)

巴中市(巴州区、恩阳区、南江县、通江县、平昌县)

承德市(隆化县、滦平县、围场满族蒙古族自治县、平泉市、宽城满族自治县、承德县、丰宁满族自治县、双桥区、鹰手营子矿区、双滦区、兴隆县)阿克苏地区(新和县、乌什县、库车市、温宿县、柯坪县、沙雅县、阿瓦提县、拜城县、阿克苏市)

抚顺市(东洲区、望花区、新抚区、顺城区、清原满族自治县、抚顺县、新宾满族自治县)  内蒙古自治区

苏州市(吴江区、虎丘区、常熟市、昆山市、姑苏区、吴中区、张家港市、相城区、太仓市)

伊犁哈萨克自治州(察布查尔锡伯自治县、巩留县、新源县、特克斯县、伊宁市、奎屯市、昭苏县、伊宁县、尼勒克县、霍尔果斯市、霍城县)

绥化市(肇东市、兰西县、望奎县、海伦市、青冈县、明水县、安达市、北林区、绥棱县、庆安县)宝鸡市(太白县、金台区、扶风县、千阳县、渭滨区、麟游县、凤翔区、眉县、陇县、凤县、岐山县、陈仓区)

蚌埠市(蚌山区、固镇县、禹会区、五河县、龙子湖区、怀远县、淮上区)

镇江市(丹徒区、京口区、句容市、润州区、丹阳市、扬中市)

上饶市(广信区、婺源县、信州区、德兴市、广丰区、玉山县、万年县、余干县、横峰县、铅山县、弋阳县、鄱阳县)

平凉市(崆峒区、崇信县、泾川县、华亭市、灵台县、庄浪县、静宁县)

泉州市(石狮市、南安市、鲤城区、安溪县、惠安县、晋江市、泉港区、德化县、金门县、洛江区、永春县、丰泽区)

鹰潭市(月湖区、贵溪市、余江区)

新疆维吾尔自治区

文山壮族苗族自治州(富宁县、广南县、麻栗坡县、丘北县、西畴县、马关县、文山市、砚山县)

湛江市(遂溪县、麻章区、廉江市、赤坎区、雷州市、霞山区、吴川市、徐闻县、坡头区)

开封市(龙亭区、通许县、禹王台区、杞县、兰考县、顺河回族区、祥符区、尉氏县、鼓楼区)

泸州市(古蔺县、合江县、龙马潭区、江阳区、泸县、叙永县、纳溪区)

景德镇市(珠山区、昌江区、乐平市、浮梁县)

梧州市(长洲区、苍梧县、蒙山县、万秀区、藤县、龙圩区、岑溪市)

安庆市(太湖县、宿松县、桐城市、岳西县、怀宁县、大观区、宜秀区、迎江区、潜山市、望江县)

乌鲁木齐市(天山区、水磨沟区、达坂城区、头屯河区、米东区、沙依巴克区、新市区、乌鲁木齐县)

赣州市(瑞金市、宁都县、龙南市、于都县、信丰县、会昌县、赣县区、崇义县、石城县、兴国县、大余县、章贡区、南康区、全南县、上犹县、寻乌县、安远县、定南县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。