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全国服务区域：
新疆维吾尔自治区
丽水市(松阳县、遂昌县、青田县、庆元县、莲都区、缙云县、云和县、景宁畲族自治县、龙泉市)
九江市(濂溪区、共青城市、修水县、柴桑区、武宁县、瑞昌市、庐山市、都昌县、德安县、湖口县、浔阳区、彭泽县、永修县)
崇左市(凭祥市、天等县、扶绥县、江州区、大新县、龙州县、宁明县)
广元市(剑阁县、昭化区、利州区、青川县、苍溪县、旺苍县、朝天区)
钦州市(钦北区、浦北县、钦南区、灵山县)
遵义市(道真仡佬族苗族自治县、仁怀市、凤冈县、余庆县、汇川区、播州区、正安县、湄潭县、红花岗区、桐梓县、务川仡佬族苗族自治县、绥阳县、习水县、赤水市)
巴中市(恩阳区、通江县、平昌县、巴州区、南江县)
沈阳市(法库县、沈河区、康平县、铁西区、于洪区、皇姑区、苏家屯区、沈北新区、和平区、大东区、浑南区、新民市、辽中区)
铜陵市(铜官区、枞阳县、郊区、义安区)
包头市(白云鄂博矿区、土默特右旗、东河区、昆都仑区、九原区、青山区、固阳县、达尔罕茂明安联合旗、石拐区)
茂名市(信宜市、高州市、茂南区、化州市、电白区)
池州市(石台县、贵池区、东至县、青阳县)
盘锦市(双台子区、盘山县、大洼区、兴隆台区)
咸阳市(泾阳县、彬州市、秦都区、武功县、三原县、永寿县、杨陵区、乾县、兴平市、渭城区、礼泉县、长武县、旬邑县、淳化县)
曲靖市(师宗县、马龙区、富源县、罗平县、宣威市、沾益区、陆良县、会泽县、麒麟区)
济宁市(泗水县、金乡县、邹城市、鱼台县、曲阜市、汶上县、嘉祥县、任城区、梁山县、兖州区、微山县)
咸宁市(咸安区、通山县、通城县、嘉鱼县、赤壁市、崇阳县)
黄石市(下陆区、阳新县、大冶市、铁山区、黄石港区、西塞山区)
株洲市(荷塘区、醴陵市、茶陵县、攸县、渌口区、天元区、芦淞区、石峰区、炎陵县)
肇庆市(鼎湖区、怀集县、德庆县、端州区、封开县、四会市、高要区、广宁县)
通化市(通化县、梅河口市、集安市、柳河县、东昌区、辉南县、二道江区)
马鞍山市(和县、花山区、雨山区、当涂县、含山县、博望区)
昌都市(类乌齐县、左贡县、芒康县、边坝县、江达县、察雅县、卡若区、洛隆县、丁青县、贡觉县、八宿县)
鸡西市(城子河区、鸡东县、密山市、虎林市、麻山区、恒山区、滴道区、鸡冠区、梨树区)
攀枝花市(西区、米易县、盐边县、仁和区、东区)
阿拉善盟(额济纳旗、阿拉善左旗、阿拉善右旗)
百色市(田林县、田阳区、德保县、右江区、平果市、西林县、凌云县、靖西市、乐业县、那坡县、隆林各族自治县、田东县)
大同市(天镇县、平城区、新荣区、浑源县、左云县、广灵县、阳高县、灵丘县、云冈区、云州区)
重庆市(渝中区、云阳县、丰都县、垫江县、南岸区、江津区、荣昌区、北碚区、大渡口区、潼南区、酉阳土家族苗族自治县、合川区、梁平区、彭水苗族土家族自治县、沙坪坝区、永川区、奉节县、璧山区、巫山县、南川区、武隆区、万州区、忠县、开州区、秀山土家族苗族自治县、长寿区、九龙坡区、涪陵区、石柱土家族自治县、江北区、黔江区、巴南区、城口县、铜梁区、巫溪县、綦江区、渝北区、大足区)
贵港市(平南县、覃塘区、桂平市、港南区、港北区)
昌吉回族自治州(昌吉市、阜康市、木垒哈萨克自治县、呼图壁县、吉木萨尔县、玛纳斯县、奇台县)
宝鸡市(太白县、渭滨区、金台区、陈仓区、陇县、岐山县、凤翔区、眉县、麟游县、千阳县、扶风县、凤县)
固原市(西吉县、彭阳县、泾源县、隆德县、原州区)
酒泉市(瓜州县、敦煌市、肃北蒙古族自治县、肃州区、阿克塞哈萨克族自治县、玉门市、金塔县)
达州市(渠县、万源市、大竹县、宣汉县、通川区、开江县、达川区)
兰州市(七里河区、榆中县、城关区、红古区、安宁区、永登县、西固区、皋兰县)
内蒙古自治区
台州市(玉环市、三门县、天台县、温岭市、仙居县、路桥区、临海市、黄岩区、椒江区)
阜阳市(临泉县、颍上县、界首市、阜南县、太和县、颍泉区、颍州区、颍东区)
金华市(义乌市、婺城区、武义县、兰溪市、永康市、浦江县、东阳市、磐安县、金东区)
济南市(莱芜区、历城区、章丘区、历下区、商河县、济阳区、钢城区、槐荫区、市中区、平阴县、天桥区、长清区)
呼和浩特市(回民区、玉泉区、土默特左旗、新城区、清水河县、武川县、赛罕区、和林格尔县、托克托县)
三明市(沙县区、建宁县、明溪县、永安市、清流县、将乐县、泰宁县、大田县、宁化县、尤溪县、三元区)
张家口市(尚义县、张北县、宣化区、涿鹿县、下花园区、崇礼区、桥西区、沽源县、赤城县、怀来县、怀安县、桥东区、阳原县、万全区、蔚县、康保县)
常州市(武进区、天宁区、钟楼区、金坛区、溧阳市、新北区)
阿勒泰地区(阿勒泰市、富蕴县、青河县、哈巴河县、福海县、吉木乃县、布尔津县)
塔城地区(塔城市、裕民县、乌苏市、额敏县、和布克赛尔蒙古自治县、沙湾市、托里县)
伊春市(铁力市、乌翠区、友好区、丰林县、金林区、南岔县、大箐山县、汤旺县、伊美区、嘉荫县)
广西壮族自治区
沧州市(新华区、肃宁县、南皮县、东光县、献县、青县、河间市、海兴县、黄骅市、吴桥县、孟村回族自治县、运河区、泊头市、盐山县、任丘市、沧县)
泸州市(叙永县、纳溪区、合江县、古蔺县、江阳区、龙马潭区、泸县)
泰安市(东平县、泰山区、新泰市、岱岳区、宁阳县、肥城市)
芜湖市(繁昌区、镜湖区、弋江区、鸠江区、无为市、南陵县、湾沚区)
洛阳市(嵩县、西工区、洛龙区、涧西区、新安县、宜阳县、栾川县、洛宁县、偃师区、伊川县、汝阳县、老城区、瀍河回族区、孟津区)
长春市(德惠市、公主岭市、南关区、宽城区、榆树市、朝阳区、九台区、农安县、二道区、双阳区、绿园区)
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海西蒙古族藏族自治州(茫崖市、天峻县、乌兰县、格尔木市、德令哈市、都兰县)
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西藏自治区
商丘市(梁园区、永城市、睢县、宁陵县、睢阳区、柘城县、夏邑县、虞城县、民权县)
南充市(高坪区、南部县、蓬安县、营山县、阆中市、西充县、顺庆区、仪陇县、嘉陵区)
晋中市(祁县、左权县、榆次区、太谷区、平遥县、寿阳县、介休市、昔阳县、灵石县、榆社县、和顺县)
安康市(岚皋县、宁陕县、旬阳市、白河县、汉阴县、镇坪县、平利县、石泉县、汉滨区、紫阳县)
许昌市(长葛市、建安区、魏都区、襄城县、鄢陵县、禹州市)
哈密市(伊吾县、伊州区、巴里坤哈萨克自治县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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