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三沙市(西沙区、南沙区)

青岛市(即墨区、平度市、城阳区、莱西市、市南区、崂山区、黄岛区、李沧区、市北区、胶州市)

昭通市(镇雄县、威信县、彝良县、鲁甸县、水富市、大关县、绥江县、巧家县、永善县、盐津县、昭阳区)

绥化市(肇东市、兰西县、明水县、青冈县、绥棱县、安达市、海伦市、望奎县、北林区、庆安县)  铜仁市(石阡县、碧江区、思南县、万山区、松桃苗族自治县、印江土家族苗族自治县、沿河土家族自治县、玉屏侗族自治县、江口县、德江县)

西藏自治区

铁岭市(清河区、昌图县、银州区、开原市、铁岭县、西丰县、调兵山市)

丹东市(凤城市、振兴区、振安区、元宝区、宽甸满族自治县、东港市)

景德镇市(浮梁县、珠山区、昌江区、乐平市)  西双版纳傣族自治州(勐腊县、勐海县、景洪市)

大同市(平城区、浑源县、新荣区、广灵县、云冈区、灵丘县、云州区、阳高县、天镇县、左云县)

保山市(腾冲市、昌宁县、龙陵县、施甸县、隆阳区)

黄石市(黄石港区、阳新县、铁山区、西塞山区、下陆区、大冶市)

通化市(梅河口市、通化县、柳河县、集安市、辉南县、东昌区、二道江区)

亳州市(谯城区、利辛县、蒙城县、涡阳县)

阳泉市(盂县、郊区、平定县、矿区、城区)

丽水市(景宁畲族自治县、云和县、庆元县、龙泉市、莲都区、青田县、松阳县、缙云县、遂昌县)

宁夏回族自治区

辽源市(西安区、龙山区、东丰县、东辽县)

常德市(桃源县、汉寿县、澧县、鼎城区、津市市、武陵区、石门县、临澧县、安乡县)

宿迁市(宿城区、泗洪县、泗阳县、宿豫区、沭阳县)

广元市(剑阁县、苍溪县、利州区、朝天区、青川县、旺苍县、昭化区)

宣城市(宁国市、广德市、宣州区、绩溪县、郎溪县、旌德县、泾县)

固原市(原州区、西吉县、泾源县、隆德县、彭阳县)

湖州市(安吉县、长兴县、南浔区、吴兴区、德清县)

银川市(金凤区、西夏区、永宁县、灵武市、贺兰县、兴庆区)

果洛藏族自治州(玛沁县、玛多县、达日县、班玛县、久治县、甘德县)

南京市(建邺区、雨花台区、六合区、鼓楼区、溧水区、秦淮区、江宁区、玄武区、浦口区、高淳区、栖霞区)

铜川市(耀州区、王益区、宜君县、印台区)

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中山市

滁州市(明光市、天长市、全椒县、凤阳县、南谯区、来安县、琅琊区、定远县)

莆田市(秀屿区、仙游县、荔城区、城厢区、涵江区)

天津市(宝坻区、西青区、滨海新区、河北区、蓟州区、武清区、河西区、河东区、南开区、津南区、东丽区、北辰区、静海区、红桥区、和平区、宁河区)  昌吉回族自治州(玛纳斯县、昌吉市、奇台县、吉木萨尔县、呼图壁县、阜康市、木垒哈萨克自治县)

临沂市(蒙阴县、临沭县、郯城县、罗庄区、兰山区、沂南县、平邑县、莒南县、兰陵县、费县、河东区、沂水县)

乌海市(海勃湾区、海南区、乌达区)

长春市(双阳区、德惠市、朝阳区、九台区、宽城区、绿园区、公主岭市、二道区、榆树市、南关区、农安县)孝感市(汉川市、孝南区、云梦县、大悟县、应城市、安陆市、孝昌县)

株洲市(芦淞区、炎陵县、渌口区、醴陵市、石峰区、茶陵县、攸县、天元区、荷塘区)  咸阳市(彬州市、兴平市、渭城区、秦都区、泾阳县、乾县、礼泉县、武功县、旬邑县、三原县、永寿县、长武县、淳化县、杨陵区)

广安市(前锋区、岳池县、华蓥市、武胜县、广安区、邻水县)

武汉市(汉南区、江汉区、江岸区、新洲区、东西湖区、武昌区、蔡甸区、洪山区、青山区、汉阳区、江夏区、硚口区、黄陂区)

定西市(安定区、渭源县、临洮县、通渭县、漳县、陇西县、岷县)大庆市(肇州县、大同区、林甸县、让胡路区、红岗区、杜尔伯特蒙古族自治县、肇源县、龙凤区、萨尔图区)

太原市(迎泽区、娄烦县、清徐县、小店区、尖草坪区、杏花岭区、万柏林区、古交市、阳曲县、晋源区)

淄博市(周村区、张店区、淄川区、高青县、临淄区、博山区、沂源县、桓台县)

乐山市(沐川县、夹江县、市中区、金口河区、井研县、峨边彝族自治县、马边彝族自治县、犍为县、峨眉山市、沙湾区、五通桥区)

宁波市(奉化区、鄞州区、象山县、慈溪市、余姚市、海曙区、镇海区、江北区、宁海县、北仑区)

潮州市(潮安区、湘桥区、饶平县)

楚雄彝族自治州(牟定县、禄丰市、大姚县、楚雄市、姚安县、元谋县、武定县、双柏县、永仁县、南华县)

资阳市(雁江区、乐至县、安岳县)

自贡市(荣县、自流井区、富顺县、贡井区、大安区、沿滩区)

牡丹江市(阳明区、绥芬河市、东宁市、宁安市、林口县、爱民区、穆棱市、西安区、东安区、海林市)

扬州市(高邮市、仪征市、邗江区、江都区、广陵区、宝应县)

九江市(庐山市、修水县、湖口县、德安县、濂溪区、浔阳区、瑞昌市、永修县、武宁县、彭泽县、柴桑区、都昌县、共青城市)

长沙市(岳麓区、浏阳市、望城区、雨花区、长沙县、宁乡市、天心区、芙蓉区、开福区)

济源市

昆明市(嵩明县、官渡区、呈贡区、五华区、安宁市、富民县、晋宁区、东川区、寻甸回族彝族自治县、西山区、宜良县、石林彝族自治县、盘龙区、禄劝彝族苗族自治县)

运城市(闻喜县、平陆县、夏县、稷山县、新绛县、绛县、永济市、垣曲县、芮城县、临猗县、河津市、万荣县、盐湖区)

三明市(将乐县、大田县、清流县、三元区、明溪县、尤溪县、建宁县、宁化县、永安市、泰宁县、沙县区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。