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黄冈市(英山县、黄梅县、浠水县、麻城市、罗田县、蕲春县、红安县、黄州区、团风县、武穴市)
辽源市(龙山区、东辽县、东丰县、西安区)
西宁市(湟中区、大通回族土族自治县、湟源县、城西区、城东区、城中区、城北区)
铜川市(宜君县、印台区、耀州区、王益区)
三沙市(南沙区、西沙区)
鸡西市(鸡东县、城子河区、梨树区、虎林市、滴道区、麻山区、密山市、鸡冠区、恒山区)
丽江市(古城区、永胜县、玉龙纳西族自治县、华坪县、宁蒗彝族自治县)
渭南市(合阳县、韩城市、蒲城县、富平县、华州区、临渭区、潼关县、大荔县、澄城县、华阴市、白水县)
张家口市(涿鹿县、桥西区、蔚县、万全区、宣化区、沽源县、阳原县、康保县、下花园区、尚义县、怀安县、怀来县、张北县、崇礼区、桥东区、赤城县)
合肥市(包河区、巢湖市、庐江县、瑶海区、蜀山区、肥东县、庐阳区、长丰县、肥西县)
楚雄彝族自治州(大姚县、永仁县、双柏县、南华县、楚雄市、牟定县、元谋县、禄丰市、武定县、姚安县)
泰州市(海陵区、泰兴市、姜堰区、高港区、靖江市、兴化市)
忻州市(五台县、定襄县、原平市、河曲县、岢岚县、偏关县、繁峙县、静乐县、五寨县、神池县、代县、忻府区、保德县、宁武县)
安顺市(紫云苗族布依族自治县、镇宁布依族苗族自治县、普定县、西秀区、平坝区、关岭布依族苗族自治县)
曲靖市(富源县、陆良县、沾益区、罗平县、马龙区、师宗县、宣威市、会泽县、麒麟区)
信阳市(淮滨县、新县、固始县、罗山县、商城县、浉河区、平桥区、光山县、潢川县、息县)
龙岩市(长汀县、新罗区、连城县、上杭县、漳平市、永定区、武平县)
盘锦市(大洼区、兴隆台区、双台子区、盘山县)
黔西南布依族苗族自治州(贞丰县、安龙县、兴仁市、普安县、兴义市、册亨县、望谟县、晴隆县)
儋州市
齐齐哈尔市(龙沙区、拜泉县、甘南县、克东县、富裕县、昂昂溪区、龙江县、富拉尔基区、铁锋区、依安县、碾子山区、克山县、泰来县、建华区、讷河市、梅里斯达斡尔族区)
宁德市(古田县、福鼎市、寿宁县、柘荣县、福安市、霞浦县、蕉城区、屏南县、周宁县)
郴州市(汝城县、桂东县、资兴市、宜章县、北湖区、苏仙区、永兴县、桂阳县、临武县、安仁县、嘉禾县)
襄阳市(襄州区、保康县、襄城区、宜城市、南漳县、樊城区、谷城县、枣阳市、老河口市)
清远市(清新区、清城区、连山壮族瑶族自治县、连州市、英德市、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县)
资阳市(雁江区、安岳县、乐至县)
柳州市(融水苗族自治县、柳南区、柳北区、柳江区、柳城县、城中区、鱼峰区、鹿寨县、融安县、三江侗族自治县)
福州市(鼓楼区、福清市、长乐区、晋安区、台江区、马尾区、闽清县、罗源县、闽侯县、永泰县、连江县、平潭县、仓山区)
百色市(右江区、田林县、靖西市、乐业县、隆林各族自治县、那坡县、平果市、西林县、田阳区、田东县、凌云县、德保县)
文山壮族苗族自治州(麻栗坡县、丘北县、马关县、砚山县、富宁县、广南县、文山市、西畴县)
宜宾市(叙州区、江安县、高县、珙县、筠连县、南溪区、翠屏区、兴文县、屏山县、长宁县)
包头市(达尔罕茂明安联合旗、白云鄂博矿区、石拐区、九原区、昆都仑区、固阳县、东河区、土默特右旗、青山区)
葫芦岛市(南票区、兴城市、建昌县、龙港区、绥中县、连山区)
南京市(建邺区、鼓楼区、溧水区、栖霞区、雨花台区、高淳区、江宁区、秦淮区、浦口区、六合区、玄武区)
上饶市(广丰区、德兴市、铅山县、婺源县、信州区、玉山县、横峰县、广信区、鄱阳县、万年县、弋阳县、余干县)
贺州市(平桂区、富川瑶族自治县、昭平县、钟山县、八步区)
舟山市(岱山县、普陀区、定海区、嵊泗县)
绵阳市(涪城区、安州区、盐亭县、三台县、江油市、梓潼县、北川羌族自治县、游仙区、平武县)
崇左市(宁明县、凭祥市、天等县、江州区、扶绥县、龙州县、大新县)
内江市(市中区、隆昌市、东兴区、威远县、资中县)
芜湖市(弋江区、湾沚区、无为市、鸠江区、繁昌区、镜湖区、南陵县)
扬州市(宝应县、邗江区、高邮市、仪征市、广陵区、江都区)
聊城市(茌平区、冠县、高唐县、临清市、阳谷县、莘县、东昌府区、东阿县)
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南通市(海安市、如皋市、崇川区、海门区、通州区、启东市、如东县)
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朝阳市(北票市、双塔区、龙城区、喀喇沁左翼蒙古族自治县、凌源市、建平县、朝阳县)
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岳阳市(汨罗市、平江县、岳阳楼区、华容县、临湘市、湘阴县、岳阳县、云溪区、君山区)
潍坊市(高密市、安丘市、奎文区、青州市、坊子区、昌乐县、诸城市、昌邑市、临朐县、寒亭区、潍城区、寿光市)
乌鲁木齐市(水磨沟区、新市区、天山区、乌鲁木齐县、达坂城区、米东区、头屯河区、沙依巴克区)
荆门市(京山市、沙洋县、东宝区、掇刀区、钟祥市)
鞍山市(立山区、台安县、铁西区、岫岩满族自治县、千山区、海城市、铁东区)
铁岭市(铁岭县、银州区、开原市、调兵山市、西丰县、清河区、昌图县)
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北海市(银海区、铁山港区、合浦县、海城区)
盐城市(滨海县、射阳县、阜宁县、建湖县、东台市、盐都区、亭湖区、响水县、大丰区)
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株洲市(芦淞区、茶陵县、天元区、醴陵市、攸县、荷塘区、石峰区、炎陵县、渌口区)
潮州市(饶平县、潮安区、湘桥区)
东营市(广饶县、垦利区、河口区、利津县、东营区)
廊坊市(文安县、固安县、大城县、香河县、广阳区、大厂回族自治县、三河市、霸州市、安次区、永清县)
延边朝鲜族自治州(龙井市、汪清县、珲春市、敦化市、延吉市、图们市、安图县、和龙市)
河源市(龙川县、东源县、连平县、源城区、和平县、紫金县)
双鸭山市(宝清县、饶河县、尖山区、四方台区、集贤县、岭东区、友谊县、宝山区)
四平市(双辽市、梨树县、伊通满族自治县、铁西区、铁东区)
阿拉善盟(阿拉善右旗、额济纳旗、阿拉善左旗)
铜仁市(石阡县、万山区、玉屏侗族自治县、松桃苗族自治县、思南县、印江土家族苗族自治县、德江县、江口县、沿河土家族自治县、碧江区)
西藏自治区
张掖市(肃南裕固族自治县、临泽县、高台县、甘州区、山丹县、民乐县)
防城港市(防城区、港口区、上思县、东兴市)
迪庆藏族自治州(德钦县、维西傈僳族自治县、香格里拉市)
运城市(闻喜县、平陆县、临猗县、盐湖区、河津市、稷山县、垣曲县、万荣县、夏县、永济市、新绛县、绛县、芮城县)
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唐山市(古冶区、乐亭县、遵化市、迁西县、丰润区、开平区、曹妃甸区、滦州市、迁安市、滦南县、玉田县、丰南区、路南区、路北区)
呼和浩特市(玉泉区、托克托县、回民区、和林格尔县、清水河县、土默特左旗、武川县、新城区、赛罕区)
嘉峪关市
兴安盟(扎赉特旗、乌兰浩特市、科尔沁右翼中旗、阿尔山市、突泉县、科尔沁右翼前旗)
新余市(渝水区、分宜县)
沈阳市(苏家屯区、于洪区、大东区、沈北新区、和平区、康平县、法库县、浑南区、新民市、辽中区、铁西区、沈河区、皇姑区)
乐山市(沙湾区、井研县、沐川县、五通桥区、市中区、金口河区、马边彝族自治县、峨边彝族自治县、夹江县、峨眉山市、犍为县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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