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铜川市(宜君县、耀州区、印台区、王益区)
大连市(沙河口区、西岗区、瓦房店市、甘井子区、旅顺口区、庄河市、长海县、金州区、普兰店区、中山区)
株洲市(炎陵县、醴陵市、攸县、芦淞区、茶陵县、石峰区、渌口区、荷塘区、天元区)
金昌市(金川区、永昌县)
南平市(顺昌县、浦城县、延平区、武夷山市、政和县、松溪县、建瓯市、邵武市、光泽县、建阳区)
北京市(昌平区、密云区、怀柔区、朝阳区、大兴区、通州区、顺义区、石景山区、平谷区、东城区、延庆区、海淀区、西城区、房山区、门头沟区、丰台区)
榆林市(靖边县、子洲县、米脂县、清涧县、府谷县、神木市、吴堡县、绥德县、榆阳区、佳县、横山区、定边县)
淮南市(谢家集区、凤台县、八公山区、潘集区、大通区、寿县、田家庵区)
七台河市(桃山区、新兴区、茄子河区、勃利县)
郑州市(二七区、上街区、金水区、登封市、新郑市、中原区、巩义市、惠济区、荥阳市、中牟县、管城回族区、新密市)
铁岭市(开原市、清河区、铁岭县、银州区、调兵山市、昌图县、西丰县)
许昌市(建安区、长葛市、襄城县、鄢陵县、魏都区、禹州市)
临汾市(永和县、霍州市、尧都区、襄汾县、汾西县、曲沃县、吉县、大宁县、隰县、侯马市、乡宁县、安泽县、古县、翼城县、蒲县、浮山县、洪洞县)
泰安市(新泰市、泰山区、岱岳区、东平县、宁阳县、肥城市)
广西壮族自治区
宿州市(泗县、灵璧县、砀山县、萧县、埇桥区)
淮安市(淮安区、淮阴区、清江浦区、涟水县、洪泽区、金湖县、盱眙县)
梅州市(梅县区、丰顺县、兴宁市、梅江区、蕉岭县、五华县、大埔县、平远县)
茂名市(电白区、化州市、高州市、茂南区、信宜市)
焦作市(沁阳市、中站区、解放区、修武县、温县、武陟县、博爱县、孟州市、山阳区、马村区)
乌兰察布市(集宁区、凉城县、察哈尔右翼后旗、察哈尔右翼中旗、兴和县、察哈尔右翼前旗、商都县、化德县、四子王旗、丰镇市、卓资县)
阜新市(彰武县、太平区、细河区、海州区、新邱区、清河门区、阜新蒙古族自治县)
潮州市(饶平县、湘桥区、潮安区)
白银市(靖远县、会宁县、景泰县、平川区、白银区)
咸宁市(赤壁市、通城县、嘉鱼县、咸安区、崇阳县、通山县)
漳州市(诏安县、东山县、龙海区、南靖县、龙文区、平和县、华安县、漳浦县、云霄县、芗城区、长泰区)
齐齐哈尔市(龙沙区、铁锋区、建华区、泰来县、克东县、讷河市、富裕县、碾子山区、富拉尔基区、克山县、梅里斯达斡尔族区、昂昂溪区、甘南县、依安县、拜泉县、龙江县)
湘潭市(韶山市、雨湖区、湘乡市、湘潭县、岳塘区)
新余市(分宜县、渝水区)
平顶山市(湛河区、宝丰县、卫东区、郏县、舞钢市、叶县、鲁山县、汝州市、新华区、石龙区)
北海市(海城区、合浦县、铁山港区、银海区)
日照市(五莲县、东港区、莒县、岚山区)
池州市(石台县、东至县、贵池区、青阳县)
白城市(洮北区、通榆县、大安市、镇赉县、洮南市)
开封市(禹王台区、龙亭区、祥符区、通许县、鼓楼区、顺河回族区、兰考县、杞县、尉氏县)
西双版纳傣族自治州(勐海县、勐腊县、景洪市)
荆州市(沙市区、石首市、洪湖市、公安县、监利市、松滋市、江陵县、荆州区)
舟山市(定海区、普陀区、嵊泗县、岱山县)
松原市(乾安县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、扶余市、宁江区、长岭县)
伊春市(汤旺县、友好区、铁力市、大箐山县、丰林县、南岔县、嘉荫县、乌翠区、金林区、伊美区)
太原市(清徐县、迎泽区、尖草坪区、娄烦县、小店区、杏花岭区、阳曲县、古交市、晋源区、万柏林区)
凉山彝族自治州(越西县、冕宁县、昭觉县、普格县、金阳县、盐源县、会东县、雷波县、美姑县、宁南县、会理市、布拖县、德昌县、木里藏族自治县、喜德县、甘洛县、西昌市)
宁夏回族自治区
淄博市(高青县、周村区、淄川区、张店区、沂源县、桓台县、临淄区、博山区)
河池市(凤山县、巴马瑶族自治县、南丹县、都安瑶族自治县、环江毛南族自治县、罗城仫佬族自治县、宜州区、金城江区、天峨县、大化瑶族自治县、东兰县)
山南市(洛扎县、隆子县、措美县、琼结县、浪卡子县、加查县、错那市、曲松县、扎囊县、贡嘎县、乃东区、桑日县)
连云港市(海州区、东海县、赣榆区、连云区、灌云县、灌南县)
徐州市(新沂市、鼓楼区、云龙区、泉山区、铜山区、邳州市、睢宁县、丰县、贾汪区、沛县)
眉山市(彭山区、仁寿县、丹棱县、东坡区、洪雅县、青神县)
普洱市(江城哈尼族彝族自治县、景东彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、墨江哈尼族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、西盟佤族自治县、澜沧拉祜族自治县、思茅区、景谷傣族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县)
德宏傣族景颇族自治州(瑞丽市、梁河县、芒市、陇川县、盈江县)
自贡市(沿滩区、自流井区、荣县、富顺县、大安区、贡井区)
玉树藏族自治州(杂多县、囊谦县、称多县、玉树市、治多县、曲麻莱县)
保山市(腾冲市、施甸县、隆阳区、龙陵县、昌宁县)
湛江市(坡头区、赤坎区、徐闻县、吴川市、麻章区、雷州市、廉江市、遂溪县、霞山区)
防城港市(港口区、东兴市、防城区、上思县)
五指山市(万宁市、澄迈县、乐东黎族自治县、定安县、文昌市、临高县、东方市、琼海市、白沙黎族自治县、昌江黎族自治县、琼中黎族苗族自治县、陵水黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、屯昌县)
四平市(铁东区、伊通满族自治县、双辽市、铁西区、梨树县)
江门市(蓬江区、开平市、新会区、台山市、恩平市、江海区、鹤山市)
临夏回族自治州(临夏市、东乡族自治县、广河县、永靖县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、临夏县、和政县、康乐县)
双鸭山市(集贤县、饶河县、宝山区、宝清县、四方台区、尖山区、友谊县、岭东区)
信阳市(息县、商城县、浉河区、光山县、罗山县、新县、平桥区、潢川县、淮滨县、固始县)
克拉玛依市(克拉玛依区、独山子区、乌尔禾区、白碱滩区)
晋中市(灵石县、太谷区、寿阳县、榆社县、介休市、和顺县、左权县、平遥县、祁县、昔阳县、榆次区)
宁德市(霞浦县、柘荣县、福安市、福鼎市、寿宁县、周宁县、古田县、屏南县、蕉城区)
鹤岗市(萝北县、东山区、向阳区、工农区、兴安区、绥滨县、南山区、兴山区)
武汉市(江岸区、江夏区、蔡甸区、汉阳区、新洲区、江汉区、汉南区、洪山区、硚口区、青山区、武昌区、东西湖区、黄陂区)
西藏自治区
济源市
甘孜藏族自治州(新龙县、巴塘县、甘孜县、德格县、丹巴县、雅江县、道孚县、稻城县、石渠县、理塘县、九龙县、得荣县、乡城县、康定市、炉霍县、白玉县、泸定县、色达县)
上海市(崇明区、虹口区、静安区、闵行区、长宁区、宝山区、松江区、奉贤区、金山区、嘉定区、黄浦区、徐汇区、杨浦区、青浦区、浦东新区、普陀区)
邢台市(内丘县、隆尧县、清河县、襄都区、南和区、宁晋县、柏乡县、任泽区、临西县、新河县、广宗县、沙河市、南宫市、信都区、威县、临城县、巨鹿县、平乡县)
德阳市(罗江区、什邡市、广汉市、绵竹市、中江县、旌阳区)
淮北市(杜集区、濉溪县、烈山区、相山区)
三沙市(南沙区、西沙区)
长春市(南关区、宽城区、榆树市、农安县、公主岭市、朝阳区、二道区、九台区、双阳区、德惠市、绿园区)
济南市(济阳区、槐荫区、章丘区、历城区、商河县、平阴县、长清区、历下区、钢城区、莱芜区、天桥区、市中区)
哈密市(巴里坤哈萨克自治县、伊州区、伊吾县)
鞍山市(铁西区、岫岩满族自治县、千山区、台安县、铁东区、海城市、立山区)
娄底市(涟源市、新化县、冷水江市、娄星区、双峰县)
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福州市(仓山区、闽清县、永泰县、闽侯县、罗源县、台江区、长乐区、晋安区、鼓楼区、马尾区、平潭县、福清市、连江县)
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佳木斯市(桦川县、同江市、汤原县、富锦市、向阳区、东风区、桦南县、前进区、抚远市、郊区)
曲靖市(麒麟区、师宗县、沾益区、会泽县、马龙区、罗平县、陆良县、宣威市、富源县)
河源市(连平县、源城区、和平县、龙川县、紫金县、东源县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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