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和田地区(策勒县、民丰县、于田县、和田县、洛浦县、皮山县、和田市、墨玉县)

潮州市(潮安区、湘桥区、饶平县)

绵阳市(安州区、盐亭县、梓潼县、三台县、游仙区、江油市、涪城区、平武县、北川羌族自治县)

周口市(川汇区、太康县、商水县、郸城县、项城市、扶沟县、沈丘县、西华县、鹿邑县、淮阳区)  福州市(连江县、台江区、马尾区、闽侯县、鼓楼区、罗源县、晋安区、仓山区、福清市、平潭县、闽清县、永泰县、长乐区)

白银市(白银区、平川区、景泰县、会宁县、靖远县)

驻马店市(上蔡县、平舆县、西平县、确山县、遂平县、驿城区、汝南县、新蔡县、正阳县、泌阳县)

伊犁哈萨克自治州(霍尔果斯市、新源县、伊宁县、伊宁市、昭苏县、霍城县、巩留县、察布查尔锡伯自治县、奎屯市、特克斯县、尼勒克县)甘孜藏族自治州(雅江县、新龙县、德格县、道孚县、九龙县、泸定县、理塘县、丹巴县、色达县、乡城县、稻城县、巴塘县、炉霍县、白玉县、甘孜县、得荣县、石渠县、康定市)

陇南市(两当县、西和县、文县、礼县、徽县、武都区、成县、康县、宕昌县)  三亚市(崖州区、吉阳区、天涯区、海棠区)

唐山市(丰南区、古冶区、曹妃甸区、遵化市、玉田县、迁西县、乐亭县、路南区、丰润区、迁安市、滦南县、路北区、滦州市、开平区)

石家庄市(井陉县、藁城区、栾城区、行唐县、桥西区、裕华区、井陉矿区、赞皇县、灵寿县、无极县、长安区、高邑县、鹿泉区、新华区、晋州市、新乐市、平山县、正定县、辛集市、元氏县、深泽县、赵县)

莆田市(秀屿区、荔城区、涵江区、仙游县、城厢区)

安庆市(岳西县、望江县、大观区、宿松县、桐城市、太湖县、怀宁县、迎江区、宜秀区、潜山市)

泉州市(鲤城区、金门县、洛江区、泉港区、永春县、南安市、安溪县、德化县、惠安县、晋江市、石狮市、丰泽区)

盘锦市(兴隆台区、盘山县、双台子区、大洼区)

淄博市(博山区、临淄区、高青县、桓台县、周村区、沂源县、淄川区、张店区)

渭南市(大荔县、潼关县、澄城县、蒲城县、白水县、华州区、合阳县、临渭区、韩城市、华阴市、富平县)

林芝市(察隅县、工布江达县、墨脱县、巴宜区、朗县、波密县、米林市)

咸阳市(兴平市、旬邑县、杨陵区、长武县、彬州市、三原县、武功县、泾阳县、礼泉县、秦都区、淳化县、永寿县、渭城区、乾县)

吕梁市(柳林县、孝义市、石楼县、兴县、离石区、岚县、汾阳市、中阳县、临县、交城县、交口县、方山县、文水县)

双鸭山市(友谊县、宝清县、宝山区、饶河县、四方台区、岭东区、尖山区、集贤县)

新疆维吾尔自治区

枣庄市(市中区、峄城区、台儿庄区、山亭区、薛城区、滕州市)

盐城市(滨海县、东台市、射阳县、大丰区、建湖县、阜宁县、响水县、盐都区、亭湖区)

广西壮族自治区

衢州市(开化县、常山县、龙游县、柯城区、江山市、衢江区)

海南藏族自治州(共和县、贵德县、贵南县、兴海县、同德县)

怀化市(新晃侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、芷江侗族自治县、洪江市、辰溪县、会同县、中方县、鹤城区、通道侗族自治县、溆浦县、沅陵县、麻阳苗族自治县)

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肇庆市(封开县、广宁县、怀集县、德庆县、高要区、四会市、端州区、鼎湖区)

海西蒙古族藏族自治州(茫崖市、都兰县、乌兰县、德令哈市、天峻县、格尔木市)

池州市(石台县、贵池区、青阳县、东至县)

江门市(新会区、鹤山市、恩平市、台山市、江海区、蓬江区、开平市)  滨州市(惠民县、博兴县、沾化区、滨城区、阳信县、无棣县、邹平市)

济源市

榆林市(清涧县、吴堡县、定边县、子洲县、府谷县、绥德县、米脂县、榆阳区、靖边县、神木市、横山区、佳县)

河池市(金城江区、宜州区、南丹县、巴马瑶族自治县、都安瑶族自治县、东兰县、罗城仫佬族自治县、凤山县、环江毛南族自治县、大化瑶族自治县、天峨县)滁州市(明光市、天长市、琅琊区、南谯区、来安县、定远县、全椒县、凤阳县)

黔南布依族苗族自治州(罗甸县、福泉市、独山县、贵定县、平塘县、荔波县、长顺县、瓮安县、都匀市、三都水族自治县、惠水县、龙里县)  南通市(海安市、通州区、启东市、如皋市、崇川区、如东县、海门区)

舟山市(嵊泗县、岱山县、普陀区、定海区)

吉安市(青原区、吉水县、吉安县、万安县、峡江县、安福县、吉州区、新干县、遂川县、井冈山市、永新县、永丰县、泰和县)

钦州市(灵山县、钦北区、浦北县、钦南区)北海市(海城区、铁山港区、合浦县、银海区)

忻州市(保德县、偏关县、河曲县、岢岚县、五寨县、繁峙县、神池县、五台县、原平市、静乐县、代县、忻府区、定襄县、宁武县)

吐鲁番市(托克逊县、鄯善县、高昌区)

绥化市(海伦市、兰西县、绥棱县、北林区、明水县、青冈县、安达市、肇东市、望奎县、庆安县)

保定市(竞秀区、高碑店市、涞源县、涞水县、雄县、唐县、定兴县、曲阳县、满城区、安国市、安新县、高阳县、蠡县、顺平县、博野县、涿州市、易县、望都县、阜平县、清苑区、徐水区、定州市、莲池区、容城县)

随州市(广水市、曾都区、随县)

呼和浩特市(托克托县、清水河县、赛罕区、回民区、土默特左旗、新城区、武川县、和林格尔县、玉泉区)

沈阳市(浑南区、法库县、于洪区、大东区、沈北新区、沈河区、铁西区、和平区、新民市、康平县、苏家屯区、辽中区、皇姑区)

长沙市(岳麓区、雨花区、开福区、芙蓉区、浏阳市、宁乡市、长沙县、天心区、望城区)

晋城市(高平市、泽州县、陵川县、沁水县、城区、阳城县)

三门峡市(义马市、卢氏县、灵宝市、陕州区、湖滨区、渑池县)

洛阳市(嵩县、偃师区、栾川县、新安县、汝阳县、涧西区、孟津区、洛龙区、西工区、老城区、瀍河回族区、伊川县、洛宁县、宜阳县)

许昌市(建安区、鄢陵县、禹州市、长葛市、魏都区、襄城县)

无锡市(江阴市、新吴区、滨湖区、梁溪区、宜兴市、锡山区、惠山区)

天水市(张家川回族自治县、甘谷县、秦安县、秦州区、清水县、武山县、麦积区)

四平市(伊通满族自治县、铁西区、梨树县、铁东区、双辽市)

赣州市(安远县、寻乌县、南康区、龙南市、崇义县、会昌县、赣县区、章贡区、全南县、兴国县、于都县、宁都县、大余县、定南县、信丰县、上犹县、石城县、瑞金市)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。