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全国服务区域：
海东市(平安区、乐都区、互助土族自治县、民和回族土族自治县、化隆回族自治县、循化撒拉族自治县)
湘潭市(岳塘区、湘潭县、雨湖区、韶山市、湘乡市)
唐山市(乐亭县、路南区、路北区、迁西县、玉田县、丰润区、滦州市、曹妃甸区、迁安市、丰南区、遵化市、古冶区、滦南县、开平区)
来宾市(忻城县、金秀瑶族自治县、武宣县、象州县、合山市、兴宾区)
漯河市(源汇区、舞阳县、召陵区、郾城区、临颍县)
忻州市(偏关县、定襄县、岢岚县、宁武县、五台县、河曲县、静乐县、五寨县、忻府区、神池县、保德县、原平市、代县、繁峙县)
十堰市(茅箭区、郧西县、郧阳区、张湾区、竹溪县、丹江口市、房县、竹山县)
黄南藏族自治州(尖扎县、泽库县、同仁市、河南蒙古族自治县)
崇左市(宁明县、龙州县、大新县、扶绥县、天等县、凭祥市、江州区)
海口市(琼山区、秀英区、龙华区、美兰区)
西安市(灞桥区、临潼区、鄠邑区、蓝田县、高陵区、周至县、莲湖区、长安区、新城区、雁塔区、碑林区、未央区、阎良区)
常德市(武陵区、澧县、津市市、临澧县、鼎城区、桃源县、石门县、汉寿县、安乡县)
伊犁哈萨克自治州(昭苏县、新源县、伊宁县、特克斯县、霍城县、霍尔果斯市、巩留县、尼勒克县、奎屯市、察布查尔锡伯自治县、伊宁市)
杭州市(滨江区、拱墅区、西湖区、临平区、富阳区、钱塘区、上城区、淳安县、萧山区、桐庐县、临安区、建德市、余杭区)
黑河市(逊克县、北安市、爱辉区、五大连池市、嫩江市、孙吴县)
吉安市(永丰县、井冈山市、峡江县、遂川县、安福县、新干县、青原区、万安县、吉水县、吉安县、吉州区、永新县、泰和县)
海西蒙古族藏族自治州(格尔木市、乌兰县、德令哈市、天峻县、茫崖市、都兰县)
大兴安岭地区(漠河市、塔河县、呼玛县)
阿克苏地区(沙雅县、乌什县、库车市、拜城县、温宿县、柯坪县、阿克苏市、阿瓦提县、新和县)
安康市(石泉县、镇坪县、白河县、汉滨区、旬阳市、宁陕县、平利县、紫阳县、汉阴县、岚皋县)
临汾市(洪洞县、侯马市、尧都区、霍州市、隰县、曲沃县、乡宁县、大宁县、汾西县、浮山县、安泽县、蒲县、襄汾县、吉县、永和县、古县、翼城县)
呼和浩特市(和林格尔县、玉泉区、清水河县、新城区、托克托县、土默特左旗、赛罕区、武川县、回民区)
潍坊市(昌乐县、奎文区、青州市、临朐县、诸城市、潍城区、高密市、坊子区、寒亭区、安丘市、寿光市、昌邑市)
天水市(秦安县、麦积区、张家川回族自治县、清水县、甘谷县、秦州区、武山县)
巴音郭楞蒙古自治州(和硕县、轮台县、焉耆回族自治县、库尔勒市、若羌县、和静县、博湖县、且末县、尉犁县)
海南藏族自治州(共和县、同德县、贵南县、兴海县、贵德县)
大同市(灵丘县、云冈区、阳高县、平城区、左云县、天镇县、新荣区、浑源县、广灵县、云州区)
新疆维吾尔自治区
深圳市(光明区、福田区、龙岗区、龙华区、宝安区、盐田区、罗湖区、坪山区、南山区)
内蒙古自治区
茂名市(电白区、高州市、茂南区、化州市、信宜市)
保定市(安新县、蠡县、高碑店市、曲阳县、阜平县、莲池区、清苑区、徐水区、容城县、涞源县、博野县、安国市、定兴县、涿州市、唐县、竞秀区、望都县、定州市、易县、涞水县、顺平县、高阳县、满城区、雄县)
营口市(站前区、鲅鱼圈区、大石桥市、西市区、老边区、盖州市)
塔城地区(塔城市、乌苏市、托里县、裕民县、额敏县、和布克赛尔蒙古自治县、沙湾市)
淮安市(洪泽区、金湖县、清江浦区、淮阴区、淮安区、盱眙县、涟水县)
克拉玛依市(克拉玛依区、白碱滩区、独山子区、乌尔禾区)
河源市(源城区、东源县、龙川县、紫金县、连平县、和平县)
揭阳市(惠来县、普宁市、揭东区、榕城区、揭西县)
达州市(宣汉县、达川区、万源市、开江县、渠县、大竹县、通川区)
肇庆市(封开县、德庆县、四会市、鼎湖区、怀集县、广宁县、高要区、端州区)
克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿图什市、阿克陶县、阿合奇县、乌恰县)
汉中市(洋县、西乡县、镇巴县、勉县、略阳县、城固县、汉台区、宁强县、佛坪县、留坝县、南郑区)
厦门市(集美区、海沧区、同安区、湖里区、翔安区、思明区)
广元市(剑阁县、青川县、苍溪县、昭化区、利州区、朝天区、旺苍县)
丽水市(龙泉市、缙云县、云和县、庆元县、遂昌县、松阳县、青田县、莲都区、景宁畲族自治县)
信阳市(新县、光山县、潢川县、商城县、罗山县、平桥区、浉河区、息县、淮滨县、固始县)
六安市(金寨县、叶集区、金安区、舒城县、霍邱县、霍山县、裕安区)
呼伦贝尔市(海拉尔区、阿荣旗、满洲里市、鄂伦春自治旗、扎兰屯市、新巴尔虎右旗、额尔古纳市、新巴尔虎左旗、根河市、扎赉诺尔区、陈巴尔虎旗、鄂温克族自治旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、牙克石市)
景德镇市(珠山区、昌江区、乐平市、浮梁县)
辽阳市(宏伟区、太子河区、弓长岭区、灯塔市、白塔区、辽阳县、文圣区)
丹东市(振兴区、元宝区、宽甸满族自治县、振安区、东港市、凤城市)
阜新市(海州区、太平区、彰武县、新邱区、细河区、阜新蒙古族自治县、清河门区)
岳阳市(云溪区、汨罗市、华容县、岳阳县、君山区、湘阴县、岳阳楼区、临湘市、平江县)
鄂州市(梁子湖区、华容区、鄂城区)
孝感市(汉川市、孝昌县、安陆市、孝南区、云梦县、应城市、大悟县)
齐齐哈尔市(龙沙区、富拉尔基区、龙江县、甘南县、碾子山区、建华区、克东县、讷河市、拜泉县、富裕县、昂昂溪区、梅里斯达斡尔族区、克山县、铁锋区、泰来县、依安县)
酒泉市(敦煌市、玉门市、阿克塞哈萨克族自治县、肃州区、金塔县、瓜州县、肃北蒙古族自治县)
德宏傣族景颇族自治州(梁河县、陇川县、瑞丽市、盈江县、芒市)
遵义市(红花岗区、播州区、务川仡佬族苗族自治县、赤水市、余庆县、绥阳县、仁怀市、道真仡佬族苗族自治县、凤冈县、湄潭县、习水县、正安县、汇川区、桐梓县)
百色市(靖西市、右江区、乐业县、田林县、德保县、西林县、那坡县、隆林各族自治县、田东县、凌云县、平果市、田阳区)
清远市(连山壮族瑶族自治县、佛冈县、英德市、阳山县、清新区、清城区、连州市、连南瑶族自治县)
周口市(郸城县、扶沟县、西华县、沈丘县、淮阳区、项城市、川汇区、太康县、鹿邑县、商水县)
固原市(泾源县、隆德县、彭阳县、西吉县、原州区)
芜湖市(弋江区、南陵县、镜湖区、无为市、湾沚区、繁昌区、鸠江区)
郴州市(宜章县、苏仙区、临武县、永兴县、嘉禾县、资兴市、安仁县、北湖区、汝城县、桂阳县、桂东县)
长沙市(天心区、雨花区、长沙县、宁乡市、岳麓区、望城区、开福区、浏阳市、芙蓉区)
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铁岭市(银州区、西丰县、开原市、调兵山市、铁岭县、昌图县、清河区)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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