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普洱市(孟连傣族拉祜族佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、景东彝族自治县、景谷傣族彝族自治县、思茅区、澜沧拉祜族自治县、西盟佤族自治县、江城哈尼族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、墨江哈尼族自治县)

伊春市(汤旺县、丰林县、南岔县、伊美区、乌翠区、嘉荫县、大箐山县、金林区、友好区、铁力市)

松原市(扶余市、乾安县、宁江区、长岭县、前郭尔罗斯蒙古族自治县)

娄底市(冷水江市、双峰县、涟源市、娄星区、新化县)  内蒙古自治区

滁州市(南谯区、天长市、来安县、全椒县、定远县、凤阳县、琅琊区、明光市)

南京市(玄武区、高淳区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、江宁区、溧水区、浦口区、雨花台区、六合区、秦淮区)

宁波市(北仑区、镇海区、宁海县、慈溪市、奉化区、象山县、海曙区、江北区、鄞州区、余姚市)果洛藏族自治州(甘德县、久治县、玛沁县、班玛县、玛多县、达日县)

钦州市(钦南区、灵山县、钦北区、浦北县)  资阳市(雁江区、乐至县、安岳县)

福州市(平潭县、长乐区、马尾区、仓山区、鼓楼区、福清市、罗源县、闽清县、永泰县、闽侯县、台江区、晋安区、连江县)

佛山市(顺德区、禅城区、三水区、高明区、南海区)

镇江市(京口区、句容市、丹徒区、润州区、扬中市、丹阳市)

六盘水市(水城区、钟山区、盘州市、六枝特区)

南通市(海安市、如皋市、海门区、通州区、启东市、如东县、崇川区)

扬州市(宝应县、江都区、邗江区、仪征市、高邮市、广陵区)

朔州市(怀仁市、山阴县、平鲁区、朔城区、右玉县、应县)

合肥市(庐阳区、长丰县、肥东县、包河区、蜀山区、瑶海区、肥西县、巢湖市、庐江县)

乌海市(海勃湾区、海南区、乌达区)

东营市(东营区、广饶县、垦利区、利津县、河口区)

林芝市(朗县、波密县、米林市、工布江达县、墨脱县、察隅县、巴宜区)

茂名市(电白区、信宜市、高州市、化州市、茂南区)

防城港市(上思县、防城区、东兴市、港口区)

鹤岗市(东山区、南山区、工农区、向阳区、萝北县、绥滨县、兴山区、兴安区)

怀化市(通道侗族自治县、溆浦县、会同县、鹤城区、靖州苗族侗族自治县、新晃侗族自治县、洪江市、辰溪县、沅陵县、芷江侗族自治县、麻阳苗族自治县、中方县)

襄阳市(襄州区、保康县、枣阳市、南漳县、谷城县、襄城区、老河口市、宜城市、樊城区)

德阳市(中江县、什邡市、绵竹市、罗江区、旌阳区、广汉市)

绥化市(绥棱县、肇东市、海伦市、兰西县、望奎县、明水县、北林区、庆安县、青冈县、安达市)

贵阳市(云岩区、修文县、花溪区、乌当区、清镇市、开阳县、观山湖区、白云区、息烽县、南明区)

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济源市

海西蒙古族藏族自治州(茫崖市、乌兰县、格尔木市、德令哈市、天峻县、都兰县)

来宾市(忻城县、武宣县、合山市、兴宾区、象州县、金秀瑶族自治县)

保山市(施甸县、昌宁县、龙陵县、隆阳区、腾冲市)  大兴安岭地区(塔河县、呼玛县、漠河市)

雅安市(荥经县、名山区、芦山县、汉源县、天全县、雨城区、石棉县、宝兴县)

咸阳市(兴平市、杨陵区、三原县、泾阳县、永寿县、武功县、乾县、长武县、旬邑县、彬州市、礼泉县、秦都区、淳化县、渭城区)

红河哈尼族彝族自治州(金平苗族瑶族傣族自治县、开远市、蒙自市、河口瑶族自治县、建水县、个旧市、弥勒市、元阳县、石屏县、屏边苗族自治县、绿春县、泸西县、红河县)黄石市(下陆区、黄石港区、阳新县、西塞山区、铁山区、大冶市)

中山市  南平市(光泽县、松溪县、政和县、建阳区、浦城县、邵武市、武夷山市、顺昌县、延平区、建瓯市)

佳木斯市(桦南县、汤原县、桦川县、同江市、郊区、前进区、东风区、向阳区、富锦市、抚远市)

石河子市(可克达拉市、北屯市、阿拉尔市、昆玉市、胡杨河市、白杨市、图木舒克市、铁门关市、新星市、双河市、五家渠市)

揭阳市(普宁市、榕城区、惠来县、揭西县、揭东区)哈尔滨市(香坊区、松北区、五常市、尚志市、道里区、巴彦县、通河县、方正县、阿城区、木兰县、平房区、南岗区、延寿县、依兰县、道外区、双城区、呼兰区、宾县)

宝鸡市(岐山县、太白县、陈仓区、麟游县、千阳县、凤翔区、金台区、凤县、渭滨区、眉县、陇县、扶风县)

大庆市(红岗区、萨尔图区、让胡路区、肇源县、林甸县、龙凤区、杜尔伯特蒙古族自治县、肇州县、大同区)

滨州市(无棣县、滨城区、邹平市、博兴县、惠民县、沾化区、阳信县)

泸州市(古蔺县、泸县、龙马潭区、纳溪区、叙永县、江阳区、合江县)

衢州市(龙游县、衢江区、常山县、开化县、江山市、柯城区)

汕尾市(陆河县、海丰县、陆丰市、城区)

衡阳市(常宁市、衡阳县、衡山县、衡南县、南岳区、珠晖区、雁峰区、耒阳市、衡东县、祁东县、蒸湘区、石鼓区)

宁德市(福安市、寿宁县、周宁县、屏南县、古田县、福鼎市、霞浦县、柘荣县、蕉城区)

日照市(五莲县、莒县、东港区、岚山区)

双鸭山市(集贤县、四方台区、宝清县、岭东区、尖山区、宝山区、友谊县、饶河县)

日喀则市(谢通门县、拉孜县、岗巴县、康马县、定日县、白朗县、聂拉木县、仁布县、萨迦县、仲巴县、亚东县、江孜县、桑珠孜区、吉隆县、昂仁县、定结县、萨嘎县、南木林县)

白城市(大安市、洮北区、镇赉县、通榆县、洮南市)

宜春市(袁州区、万载县、宜丰县、丰城市、奉新县、铜鼓县、樟树市、上高县、高安市、靖安县)

吴忠市(同心县、盐池县、红寺堡区、利通区、青铜峡市)

徐州市(睢宁县、云龙区、贾汪区、沛县、鼓楼区、丰县、邳州市、泉山区、新沂市、铜山区)

吉安市(吉安县、吉州区、遂川县、井冈山市、青原区、万安县、永丰县、新干县、峡江县、吉水县、安福县、永新县、泰和县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。