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常州市(天宁区、钟楼区、溧阳市、金坛区、武进区、新北区)

日喀则市(吉隆县、萨嘎县、聂拉木县、仲巴县、康马县、江孜县、岗巴县、定结县、亚东县、拉孜县、谢通门县、仁布县、定日县、桑珠孜区、昂仁县、萨迦县、白朗县、南木林县)

南通市(启东市、通州区、海门区、如皋市、海安市、如东县、崇川区)

那曲市(嘉黎县、尼玛县、双湖县、色尼区、索县、申扎县、比如县、聂荣县、班戈县、巴青县、安多县)  永州市(新田县、祁阳市、双牌县、冷水滩区、江永县、零陵区、蓝山县、道县、江华瑶族自治县、宁远县、东安县)

攀枝花市(米易县、西区、盐边县、仁和区、东区)

福州市(连江县、福清市、马尾区、仓山区、永泰县、闽侯县、长乐区、闽清县、罗源县、平潭县、台江区、晋安区、鼓楼区)

包头市(石拐区、九原区、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、白云鄂博矿区、东河区、土默特右旗、昆都仑区、青山区)

仙桃市(潜江市、神农架林区、天门市)  长沙市(雨花区、岳麓区、长沙县、芙蓉区、浏阳市、宁乡市、望城区、天心区、开福区)

汕头市(南澳县、龙湖区、潮南区、金平区、濠江区、澄海区、潮阳区)

巴中市(南江县、通江县、平昌县、恩阳区、巴州区)

乐山市(井研县、犍为县、沐川县、沙湾区、夹江县、马边彝族自治县、市中区、峨眉山市、金口河区、峨边彝族自治县、五通桥区)

海西蒙古族藏族自治州(都兰县、德令哈市、茫崖市、格尔木市、乌兰县、天峻县)

宁夏回族自治区

朔州市(平鲁区、山阴县、右玉县、怀仁市、应县、朔城区)

遵义市(余庆县、务川仡佬族苗族自治县、播州区、习水县、桐梓县、红花岗区、仁怀市、凤冈县、汇川区、赤水市、道真仡佬族苗族自治县、正安县、绥阳县、湄潭县)

楚雄彝族自治州(南华县、永仁县、禄丰市、元谋县、双柏县、武定县、牟定县、大姚县、楚雄市、姚安县)

保定市(容城县、安新县、阜平县、定兴县、莲池区、唐县、易县、涞源县、定州市、高阳县、高碑店市、竞秀区、蠡县、徐水区、博野县、雄县、清苑区、满城区、涞水县、望都县、安国市、涿州市、顺平县、曲阳县)

泉州市(泉港区、石狮市、德化县、洛江区、安溪县、南安市、惠安县、金门县、丰泽区、晋江市、鲤城区、永春县)

云浮市(罗定市、云城区、云安区、郁南县、新兴县)

澳门特别行政区

红河哈尼族彝族自治州(开远市、石屏县、绿春县、红河县、河口瑶族自治县、元阳县、个旧市、金平苗族瑶族傣族自治县、屏边苗族自治县、泸西县、建水县、蒙自市、弥勒市)

七台河市(新兴区、桃山区、茄子河区、勃利县)

芜湖市(镜湖区、南陵县、弋江区、无为市、湾沚区、繁昌区、鸠江区)

德宏傣族景颇族自治州(芒市、瑞丽市、梁河县、盈江县、陇川县)

焦作市(山阳区、孟州市、马村区、武陟县、沁阳市、修武县、温县、中站区、博爱县、解放区)

六盘水市(钟山区、盘州市、六枝特区、水城区)

毕节市(威宁彝族回族苗族自治县、大方县、七星关区、赫章县、金沙县、纳雍县、织金县、黔西市)

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湘西土家族苗族自治州(花垣县、凤凰县、永顺县、泸溪县、保靖县、古丈县、龙山县、吉首市)

兰州市(西固区、榆中县、红古区、七里河区、永登县、安宁区、城关区、皋兰县)

深圳市(光明区、龙华区、盐田区、南山区、福田区、龙岗区、罗湖区、宝安区、坪山区)

宣城市(宁国市、郎溪县、泾县、宣州区、绩溪县、广德市、旌德县)  珠海市(斗门区、金湾区、香洲区)

五指山市(白沙黎族自治县、东方市、琼中黎族苗族自治县、定安县、文昌市、琼海市、屯昌县、澄迈县、临高县、保亭黎族苗族自治县、乐东黎族自治县、陵水黎族自治县、万宁市、昌江黎族自治县)

崇左市(龙州县、大新县、扶绥县、天等县、凭祥市、江州区、宁明县)

遂宁市(蓬溪县、船山区、大英县、射洪市、安居区)洛阳市(西工区、瀍河回族区、嵩县、涧西区、孟津区、栾川县、老城区、偃师区、洛龙区、宜阳县、新安县、汝阳县、伊川县、洛宁县)

鞍山市(台安县、立山区、海城市、岫岩满族自治县、千山区、铁西区、铁东区)  安庆市(大观区、太湖县、桐城市、宿松县、怀宁县、岳西县、宜秀区、迎江区、望江县、潜山市)

松原市(长岭县、宁江区、乾安县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、扶余市)

东营市(垦利区、广饶县、东营区、利津县、河口区)

衡阳市(南岳区、衡阳县、珠晖区、衡山县、祁东县、常宁市、雁峰区、衡东县、衡南县、蒸湘区、石鼓区、耒阳市)晋城市(城区、阳城县、泽州县、沁水县、高平市、陵川县)

绍兴市(越城区、新昌县、嵊州市、柯桥区、诸暨市、上虞区)

韶关市(武江区、翁源县、乳源瑶族自治县、新丰县、南雄市、浈江区、仁化县、始兴县、曲江区、乐昌市)

上饶市(婺源县、横峰县、玉山县、信州区、余干县、广信区、弋阳县、万年县、铅山县、德兴市、广丰区、鄱阳县)

岳阳市(岳阳县、湘阴县、君山区、云溪区、临湘市、华容县、平江县、岳阳楼区、汨罗市)

三明市(建宁县、泰宁县、清流县、明溪县、大田县、将乐县、宁化县、沙县区、尤溪县、三元区、永安市)

铜川市(印台区、宜君县、王益区、耀州区)

安阳市(殷都区、北关区、滑县、汤阴县、龙安区、内黄县、安阳县、林州市、文峰区)

信阳市(光山县、息县、浉河区、新县、淮滨县、平桥区、潢川县、固始县、罗山县、商城县)

淮北市(相山区、烈山区、濉溪县、杜集区)

甘南藏族自治州(合作市、临潭县、卓尼县、舟曲县、迭部县、碌曲县、玛曲县、夏河县)

乌海市(海勃湾区、海南区、乌达区)

齐齐哈尔市(龙沙区、泰来县、依安县、讷河市、富拉尔基区、克山县、拜泉县、铁锋区、梅里斯达斡尔族区、富裕县、龙江县、克东县、碾子山区、甘南县、建华区、昂昂溪区)

蚌埠市(固镇县、淮上区、五河县、禹会区、蚌山区、怀远县、龙子湖区)

钦州市(浦北县、钦南区、灵山县、钦北区)

贵港市(桂平市、港南区、平南县、覃塘区、港北区)

防城港市(防城区、东兴市、上思县、港口区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

排版|鸟姐

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