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全国服务区域：
宁夏回族自治区
宜昌市(长阳土家族自治县、远安县、兴山县、当阳市、秭归县、猇亭区、夷陵区、枝江市、伍家岗区、点军区、西陵区、五峰土家族自治县、宜都市)
开封市(顺河回族区、鼓楼区、禹王台区、祥符区、杞县、龙亭区、通许县、尉氏县、兰考县)
盘锦市(双台子区、大洼区、盘山县、兴隆台区)
鄂州市(鄂城区、梁子湖区、华容区)
锦州市(黑山县、凌河区、古塔区、凌海市、北镇市、太和区、义县)
拉萨市(当雄县、堆龙德庆区、尼木县、曲水县、墨竹工卡县、林周县、城关区、达孜区)
兰州市(榆中县、皋兰县、安宁区、西固区、永登县、红古区、城关区、七里河区)
淮北市(烈山区、杜集区、相山区、濉溪县)
广安市(华蓥市、邻水县、广安区、岳池县、前锋区、武胜县)
宜宾市(兴文县、江安县、珙县、屏山县、高县、长宁县、叙州区、翠屏区、筠连县、南溪区)
新余市(分宜县、渝水区)
双鸭山市(友谊县、岭东区、尖山区、饶河县、四方台区、宝山区、集贤县、宝清县)
湖州市(德清县、安吉县、吴兴区、长兴县、南浔区)
南平市(邵武市、武夷山市、顺昌县、建瓯市、延平区、建阳区、浦城县、政和县、光泽县、松溪县)
西双版纳傣族自治州(勐腊县、勐海县、景洪市)
临沧市(云县、凤庆县、耿马傣族佤族自治县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、永德县、临翔区、沧源佤族自治县、镇康县)
黔南布依族苗族自治州(荔波县、独山县、罗甸县、福泉市、都匀市、龙里县、瓮安县、惠水县、贵定县、三都水族自治县、长顺县、平塘县)
池州市(石台县、东至县、贵池区、青阳县)
赤峰市(林西县、松山区、克什克腾旗、阿鲁科尔沁旗、巴林右旗、翁牛特旗、巴林左旗、敖汉旗、元宝山区、宁城县、红山区、喀喇沁旗)
焦作市(山阳区、中站区、温县、武陟县、修武县、博爱县、马村区、沁阳市、孟州市、解放区)
温州市(永嘉县、瓯海区、泰顺县、龙港市、文成县、洞头区、龙湾区、鹿城区、乐清市、瑞安市、平阳县、苍南县)
潍坊市(青州市、昌邑市、寒亭区、坊子区、安丘市、诸城市、临朐县、高密市、昌乐县、奎文区、潍城区、寿光市)
宁德市(屏南县、蕉城区、福鼎市、寿宁县、柘荣县、古田县、霞浦县、周宁县、福安市)
昌吉回族自治州(玛纳斯县、吉木萨尔县、阜康市、奇台县、昌吉市、呼图壁县、木垒哈萨克自治县)
宿迁市(宿豫区、沭阳县、泗洪县、泗阳县、宿城区)
锡林郭勒盟(阿巴嘎旗、苏尼特左旗、镶黄旗、太仆寺旗、西乌珠穆沁旗、二连浩特市、苏尼特右旗、锡林浩特市、正蓝旗、东乌珠穆沁旗、正镶白旗、多伦县)
内蒙古自治区
贵阳市(观山湖区、清镇市、白云区、开阳县、修文县、云岩区、息烽县、花溪区、南明区、乌当区)
南通市(通州区、崇川区、如皋市、海门区、启东市、海安市、如东县)
漯河市(临颍县、源汇区、召陵区、舞阳县、郾城区)
洛阳市(汝阳县、新安县、伊川县、西工区、洛宁县、偃师区、老城区、孟津区、洛龙区、栾川县、瀍河回族区、宜阳县、嵩县、涧西区)
宝鸡市(太白县、渭滨区、麟游县、陇县、千阳县、陈仓区、凤翔区、金台区、眉县、岐山县、扶风县、凤县)
蚌埠市(龙子湖区、淮上区、禹会区、怀远县、蚌山区、固镇县、五河县)
阿拉善盟(阿拉善右旗、额济纳旗、阿拉善左旗)
上海市(闵行区、静安区、虹口区、宝山区、嘉定区、青浦区、松江区、浦东新区、普陀区、杨浦区、徐汇区、崇明区、黄浦区、金山区、奉贤区、长宁区)
巴音郭楞蒙古自治州(库尔勒市、和静县、和硕县、尉犁县、且末县、若羌县、焉耆回族自治县、轮台县、博湖县)
贺州市(富川瑶族自治县、八步区、钟山县、平桂区、昭平县)
铜仁市(江口县、玉屏侗族自治县、沿河土家族自治县、万山区、思南县、碧江区、松桃苗族自治县、印江土家族苗族自治县、石阡县、德江县)
运城市(河津市、垣曲县、平陆县、盐湖区、万荣县、稷山县、绛县、新绛县、闻喜县、芮城县、临猗县、永济市、夏县)
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亳州市(涡阳县、利辛县、蒙城县、谯城区)
百色市(隆林各族自治县、西林县、靖西市、右江区、平果市、德保县、田东县、凌云县、乐业县、田林县、田阳区、那坡县)
东莞市
宁波市(江北区、北仑区、宁海县、余姚市、象山县、鄞州区、奉化区、镇海区、海曙区、慈溪市)
邵阳市(城步苗族自治县、双清区、武冈市、新宁县、邵东市、隆回县、邵阳县、新邵县、北塔区、大祥区、绥宁县、洞口县)
襄阳市(南漳县、老河口市、保康县、襄州区、宜城市、樊城区、襄城区、谷城县、枣阳市)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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