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长治市(黎城县、沁县、屯留区、武乡县、沁源县、平顺县、襄垣县、潞州区、长子县、上党区、壶关县、潞城区)

红河哈尼族彝族自治州(金平苗族瑶族傣族自治县、红河县、开远市、绿春县、弥勒市、河口瑶族自治县、屏边苗族自治县、泸西县、建水县、石屏县、个旧市、元阳县、蒙自市)

仙桃市(天门市、潜江市、神农架林区)  普洱市(景谷傣族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、思茅区、西盟佤族自治县、江城哈尼族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、景东彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、墨江哈尼族自治县)

随州市(曾都区、广水市、随县)

四平市(双辽市、伊通满族自治县、铁东区、铁西区、梨树县)

贺州市(富川瑶族自治县、钟山县、八步区、平桂区、昭平县)河源市(东源县、龙川县、连平县、和平县、源城区、紫金县)

朔州市(朔城区、山阴县、右玉县、平鲁区、怀仁市、应县)  西安市(未央区、高陵区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、莲湖区、新城区、鄠邑区、碑林区、周至县、灞桥区、蓝田县)

安阳市(龙安区、殷都区、内黄县、林州市、安阳县、文峰区、汤阴县、北关区、滑县)

银川市(金凤区、灵武市、西夏区、兴庆区、永宁县、贺兰县)

甘孜藏族自治州(得荣县、丹巴县、炉霍县、德格县、理塘县、泸定县、乡城县、九龙县、色达县、白玉县、稻城县、康定市、石渠县、新龙县、巴塘县、雅江县、甘孜县、道孚县)

吐鲁番市(鄯善县、托克逊县、高昌区)

菏泽市(单县、东明县、郓城县、定陶区、巨野县、曹县、成武县、牡丹区、鄄城县)

丽江市(宁蒗彝族自治县、华坪县、玉龙纳西族自治县、永胜县、古城区)

岳阳市(君山区、华容县、湘阴县、岳阳楼区、平江县、临湘市、云溪区、岳阳县、汨罗市)

丹东市(宽甸满族自治县、凤城市、振兴区、元宝区、振安区、东港市)

葫芦岛市(建昌县、绥中县、连山区、龙港区、兴城市、南票区)

南宁市(隆安县、邕宁区、青秀区、横州市、良庆区、兴宁区、宾阳县、武鸣区、上林县、江南区、马山县、西乡塘区)

石嘴山市(惠农区、平罗县、大武口区)

和田地区(于田县、和田县、皮山县、和田市、策勒县、民丰县、洛浦县、墨玉县)

眉山市(洪雅县、仁寿县、彭山区、东坡区、丹棱县、青神县)

锡林郭勒盟(苏尼特左旗、镶黄旗、多伦县、正蓝旗、西乌珠穆沁旗、太仆寺旗、锡林浩特市、东乌珠穆沁旗、苏尼特右旗、正镶白旗、二连浩特市、阿巴嘎旗)

梧州市(岑溪市、万秀区、蒙山县、龙圩区、藤县、长洲区、苍梧县)

绍兴市(上虞区、新昌县、诸暨市、嵊州市、越城区、柯桥区)

郴州市(安仁县、永兴县、桂阳县、汝城县、桂东县、资兴市、宜章县、嘉禾县、临武县、苏仙区、北湖区)

六盘水市(六枝特区、钟山区、盘州市、水城区)

濮阳市(华龙区、台前县、清丰县、濮阳县、南乐县、范县)

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淮安市(淮安区、金湖县、洪泽区、涟水县、清江浦区、淮阴区、盱眙县)

香港特别行政区

西双版纳傣族自治州(勐海县、景洪市、勐腊县)

茂名市(茂南区、高州市、信宜市、电白区、化州市)  济宁市(梁山县、曲阜市、兖州区、泗水县、汶上县、邹城市、微山县、鱼台县、嘉祥县、任城区、金乡县)

平凉市(灵台县、华亭市、静宁县、崆峒区、泾川县、庄浪县、崇信县)

怀化市(洪江市、鹤城区、中方县、芷江侗族自治县、沅陵县、靖州苗族侗族自治县、通道侗族自治县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县)

十堰市(竹溪县、竹山县、张湾区、郧阳区、郧西县、茅箭区、房县、丹江口市)广元市(昭化区、苍溪县、朝天区、剑阁县、旺苍县、青川县、利州区)

张家口市(蔚县、阳原县、怀安县、桥西区、怀来县、康保县、下花园区、沽源县、崇礼区、赤城县、宣化区、尚义县、张北县、涿鹿县、万全区、桥东区)  西宁市(城西区、城中区、湟源县、城北区、大通回族土族自治县、城东区、湟中区)

潮州市(潮安区、饶平县、湘桥区)

宜宾市(珙县、兴文县、江安县、翠屏区、高县、屏山县、南溪区、筠连县、长宁县、叙州区)

大兴安岭地区(漠河市、呼玛县、塔河县)佛山市(顺德区、禅城区、高明区、三水区、南海区)

遵义市(习水县、湄潭县、正安县、桐梓县、凤冈县、道真仡佬族苗族自治县、余庆县、播州区、赤水市、绥阳县、红花岗区、仁怀市、汇川区、务川仡佬族苗族自治县)

兰州市(安宁区、皋兰县、西固区、红古区、榆中县、永登县、七里河区、城关区)

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安顺市(普定县、关岭布依族苗族自治县、西秀区、平坝区、紫云苗族布依族自治县、镇宁布依族苗族自治县)

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巴彦淖尔市(乌拉特后旗、乌拉特中旗、五原县、乌拉特前旗、磴口县、临河区、杭锦后旗)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。