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常德市(武陵区、津市市、临澧县、鼎城区、汉寿县、安乡县、桃源县、澧县、石门县)

盘锦市(盘山县、兴隆台区、双台子区、大洼区)

成都市(邛崃市、新津区、金牛区、双流区、龙泉驿区、崇州市、蒲江县、彭州市、青羊区、金堂县、武侯区、温江区、都江堰市、锦江区、郫都区、成华区、大邑县、青白江区、新都区、简阳市)  克孜勒苏柯尔克孜自治州(乌恰县、阿克陶县、阿图什市、阿合奇县)

秦皇岛市(海港区、山海关区、青龙满族自治县、卢龙县、抚宁区、昌黎县、北戴河区)

内江市(资中县、东兴区、威远县、隆昌市、市中区)

永州市(双牌县、祁阳市、零陵区、冷水滩区、蓝山县、江华瑶族自治县、新田县、东安县、江永县、宁远县、道县)

益阳市(安化县、资阳区、桃江县、南县、沅江市、赫山区)  舟山市(嵊泗县、岱山县、定海区、普陀区)

固原市(泾源县、隆德县、原州区、彭阳县、西吉县)

汕头市(南澳县、金平区、澄海区、龙湖区、潮南区、潮阳区、濠江区)

北京市(延庆区、石景山区、昌平区、门头沟区、房山区、密云区、大兴区、朝阳区、东城区、怀柔区、顺义区、平谷区、西城区、海淀区、丰台区、通州区)

齐齐哈尔市(甘南县、碾子山区、昂昂溪区、克东县、克山县、讷河市、建华区、龙沙区、拜泉县、梅里斯达斡尔族区、富裕县、富拉尔基区、泰来县、铁锋区、龙江县、依安县)

湘潭市(湘乡市、韶山市、湘潭县、岳塘区、雨湖区)

巴中市(平昌县、恩阳区、通江县、南江县、巴州区)

海北藏族自治州(祁连县、门源回族自治县、刚察县、海晏县)

黄冈市(蕲春县、黄州区、浠水县、罗田县、武穴市、英山县、麻城市、黄梅县、团风县、红安县)

惠州市(惠城区、博罗县、龙门县、惠阳区、惠东县)

承德市(隆化县、围场满族蒙古族自治县、承德县、双滦区、兴隆县、平泉市、滦平县、宽城满族自治县、鹰手营子矿区、双桥区、丰宁满族自治县)

三明市(明溪县、清流县、尤溪县、永安市、宁化县、泰宁县、建宁县、三元区、沙县区、大田县、将乐县)

通化市(柳河县、东昌区、梅河口市、集安市、辉南县、通化县、二道江区)

宁夏回族自治区

肇庆市(广宁县、鼎湖区、端州区、四会市、怀集县、德庆县、高要区、封开县)

南阳市(淅川县、桐柏县、邓州市、方城县、南召县、内乡县、卧龙区、镇平县、西峡县、社旗县、宛城区、新野县、唐河县)

商丘市(梁园区、宁陵县、夏邑县、睢县、睢阳区、民权县、永城市、虞城县、柘城县)

张家界市(桑植县、武陵源区、慈利县、永定区)

来宾市(武宣县、合山市、象州县、忻城县、兴宾区、金秀瑶族自治县)

伊春市(友好区、丰林县、大箐山县、铁力市、金林区、汤旺县、嘉荫县、伊美区、乌翠区、南岔县)

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漳州市(云霄县、漳浦县、龙文区、华安县、长泰区、芗城区、龙海区、南靖县、平和县、诏安县、东山县)

临汾市(蒲县、曲沃县、乡宁县、安泽县、汾西县、襄汾县、侯马市、翼城县、大宁县、霍州市、浮山县、永和县、吉县、尧都区、隰县、洪洞县、古县)

淮安市(金湖县、洪泽区、盱眙县、淮安区、清江浦区、淮阴区、涟水县)

商洛市(山阳县、柞水县、商州区、镇安县、商南县、丹凤县、洛南县)  甘孜藏族自治州(道孚县、甘孜县、石渠县、丹巴县、新龙县、得荣县、稻城县、色达县、泸定县、白玉县、德格县、炉霍县、巴塘县、九龙县、雅江县、乡城县、康定市、理塘县)

南宁市(良庆区、横州市、兴宁区、武鸣区、青秀区、江南区、马山县、上林县、隆安县、西乡塘区、邕宁区、宾阳县)

怒江傈僳族自治州(贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县、福贡县、泸水市)

衡水市(安平县、阜城县、桃城区、武邑县、饶阳县、武强县、景县、故城县、深州市、冀州区、枣强县)海南藏族自治州(兴海县、贵德县、贵南县、同德县、共和县)

上饶市(余干县、万年县、广丰区、广信区、鄱阳县、玉山县、弋阳县、婺源县、铅山县、横峰县、德兴市、信州区)  三亚市(天涯区、吉阳区、崖州区、海棠区)

汉中市(留坝县、宁强县、镇巴县、洋县、略阳县、汉台区、勉县、佛坪县、南郑区、西乡县、城固县)

山南市(洛扎县、加查县、乃东区、桑日县、曲松县、隆子县、措美县、贡嘎县、扎囊县、错那市、浪卡子县、琼结县)

日喀则市(萨嘎县、聂拉木县、仲巴县、定日县、吉隆县、桑珠孜区、拉孜县、岗巴县、仁布县、定结县、亚东县、南木林县、萨迦县、谢通门县、昂仁县、康马县、江孜县、白朗县)上海市(闵行区、崇明区、长宁区、宝山区、普陀区、金山区、松江区、浦东新区、虹口区、黄浦区、青浦区、杨浦区、静安区、嘉定区、奉贤区、徐汇区)

抚州市(黎川县、乐安县、南丰县、东乡区、南城县、资溪县、广昌县、临川区、宜黄县、崇仁县、金溪县)

西双版纳傣族自治州(勐腊县、景洪市、勐海县)

河池市(大化瑶族自治县、天峨县、宜州区、东兰县、罗城仫佬族自治县、凤山县、环江毛南族自治县、南丹县、金城江区、巴马瑶族自治县、都安瑶族自治县)

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大兴安岭地区(呼玛县、漠河市、塔河县)

东莞市

锦州市(太和区、凌河区、古塔区、黑山县、义县、凌海市、北镇市)

杭州市(建德市、余杭区、临平区、西湖区、钱塘区、淳安县、临安区、萧山区、拱墅区、桐庐县、富阳区、滨江区、上城区)

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衡阳市(南岳区、衡山县、衡东县、衡阳县、常宁市、蒸湘区、耒阳市、石鼓区、衡南县、祁东县、珠晖区、雁峰区)

衢州市(江山市、柯城区、龙游县、常山县、衢江区、开化县)

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鹤壁市(浚县、山城区、淇滨区、淇县、鹤山区)

乐山市(市中区、沐川县、犍为县、夹江县、沙湾区、峨眉山市、金口河区、井研县、五通桥区、马边彝族自治县、峨边彝族自治县)

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深圳市(盐田区、坪山区、福田区、南山区、龙岗区、罗湖区、宝安区、光明区、龙华区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。