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黄石市(铁山区、西塞山区、阳新县、黄石港区、大冶市、下陆区)

阿勒泰地区(富蕴县、哈巴河县、福海县、阿勒泰市、吉木乃县、青河县、布尔津县)

长治市(壶关县、潞城区、武乡县、屯留区、潞州区、襄垣县、黎城县、平顺县、沁源县、沁县、长子县、上党区)

安庆市(迎江区、怀宁县、太湖县、宿松县、潜山市、宜秀区、大观区、望江县、岳西县、桐城市)  克拉玛依市(乌尔禾区、克拉玛依区、独山子区、白碱滩区)

杭州市(桐庐县、临平区、滨江区、富阳区、萧山区、临安区、淳安县、余杭区、上城区、钱塘区、西湖区、拱墅区、建德市)

金昌市(金川区、永昌县)

抚州市(临川区、南城县、崇仁县、宜黄县、广昌县、金溪县、东乡区、乐安县、南丰县、资溪县、黎川县)

怀化市(通道侗族自治县、溆浦县、洪江市、鹤城区、辰溪县、沅陵县、中方县、芷江侗族自治县、麻阳苗族自治县、靖州苗族侗族自治县、新晃侗族自治县、会同县)  漳州市(龙文区、长泰区、漳浦县、华安县、芗城区、龙海区、南靖县、诏安县、东山县、平和县、云霄县)

海口市(秀英区、美兰区、龙华区、琼山区)

乌兰察布市(察哈尔右翼后旗、察哈尔右翼中旗、察哈尔右翼前旗、集宁区、化德县、四子王旗、凉城县、兴和县、卓资县、丰镇市、商都县)

东莞市

包头市(东河区、石拐区、九原区、青山区、昆都仑区、达尔罕茂明安联合旗、白云鄂博矿区、固阳县、土默特右旗)

博尔塔拉蒙古自治州(博乐市、精河县、温泉县、阿拉山口市)

阿里地区(改则县、日土县、革吉县、普兰县、措勤县、札达县、噶尔县)

兴安盟(突泉县、扎赉特旗、科尔沁右翼前旗、科尔沁右翼中旗、阿尔山市、乌兰浩特市)

温州市(苍南县、鹿城区、平阳县、龙湾区、泰顺县、龙港市、永嘉县、瓯海区、瑞安市、乐清市、文成县、洞头区)

日喀则市(萨迦县、岗巴县、吉隆县、萨嘎县、康马县、拉孜县、昂仁县、桑珠孜区、亚东县、白朗县、定日县、南木林县、聂拉木县、谢通门县、仁布县、仲巴县、江孜县、定结县)

恩施土家族苗族自治州(利川市、巴东县、宣恩县、恩施市、咸丰县、来凤县、建始县、鹤峰县)

锡林郭勒盟(苏尼特右旗、二连浩特市、苏尼特左旗、多伦县、锡林浩特市、东乌珠穆沁旗、西乌珠穆沁旗、正蓝旗、太仆寺旗、阿巴嘎旗、镶黄旗、正镶白旗)

成都市(双流区、邛崃市、都江堰市、简阳市、彭州市、温江区、郫都区、大邑县、金堂县、新津区、锦江区、龙泉驿区、青白江区、武侯区、金牛区、新都区、青羊区、成华区、蒲江县、崇州市)

日照市(东港区、莒县、五莲县、岚山区)

内蒙古自治区

大理白族自治州(云龙县、洱源县、弥渡县、剑川县、宾川县、鹤庆县、永平县、巍山彝族回族自治县、祥云县、漾濞彝族自治县、南涧彝族自治县、大理市)

运城市(垣曲县、河津市、夏县、万荣县、稷山县、芮城县、绛县、临猗县、新绛县、盐湖区、平陆县、闻喜县、永济市)

萍乡市(莲花县、湘东区、安源区、上栗县、芦溪县)

呼伦贝尔市(新巴尔虎右旗、根河市、满洲里市、阿荣旗、扎兰屯市、牙克石市、陈巴尔虎旗、鄂伦春自治旗、鄂温克族自治旗、扎赉诺尔区、莫力达瓦达斡尔族自治旗、额尔古纳市、新巴尔虎左旗、海拉尔区)

吉林市(丰满区、昌邑区、永吉县、舒兰市、桦甸市、船营区、蛟河市、龙潭区、磐石市)

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庆阳市(庆城县、西峰区、镇原县、华池县、宁县、合水县、正宁县、环县)

威海市(荣成市、环翠区、乳山市、文登区)

红河哈尼族彝族自治州(元阳县、绿春县、开远市、河口瑶族自治县、石屏县、屏边苗族自治县、泸西县、红河县、个旧市、金平苗族瑶族傣族自治县、弥勒市、蒙自市、建水县)

鄂尔多斯市(康巴什区、鄂托克前旗、鄂托克旗、乌审旗、伊金霍洛旗、准格尔旗、杭锦旗、东胜区、达拉特旗)  太原市(小店区、迎泽区、娄烦县、古交市、晋源区、尖草坪区、清徐县、杏花岭区、阳曲县、万柏林区)

辽源市(东辽县、西安区、龙山区、东丰县)

安康市(汉阴县、白河县、镇坪县、宁陕县、石泉县、平利县、旬阳市、紫阳县、汉滨区、岚皋县)

莆田市(秀屿区、涵江区、城厢区、荔城区、仙游县)迪庆藏族自治州(德钦县、维西傈僳族自治县、香格里拉市)

宁德市(福安市、蕉城区、寿宁县、周宁县、霞浦县、福鼎市、古田县、屏南县、柘荣县)  周口市(西华县、扶沟县、鹿邑县、商水县、淮阳区、郸城县、川汇区、太康县、沈丘县、项城市)

随州市(曾都区、随县、广水市)

乌鲁木齐市(天山区、达坂城区、乌鲁木齐县、米东区、水磨沟区、新市区、沙依巴克区、头屯河区)

泉州市(金门县、南安市、晋江市、永春县、鲤城区、泉港区、丰泽区、洛江区、惠安县、石狮市、德化县、安溪县)玉树藏族自治州(治多县、玉树市、杂多县、囊谦县、称多县、曲麻莱县)

福州市(闽清县、鼓楼区、仓山区、闽侯县、台江区、长乐区、平潭县、罗源县、连江县、马尾区、福清市、永泰县、晋安区)

吕梁市(中阳县、孝义市、兴县、柳林县、石楼县、岚县、临县、方山县、离石区、交口县、交城县、文水县、汾阳市)

武威市(天祝藏族自治县、凉州区、民勤县、古浪县)

防城港市(上思县、港口区、防城区、东兴市)

遂宁市(船山区、蓬溪县、安居区、射洪市、大英县)

吉安市(永丰县、峡江县、万安县、遂川县、青原区、新干县、吉安县、泰和县、安福县、井冈山市、永新县、吉州区、吉水县)

武汉市(汉南区、青山区、江夏区、新洲区、硚口区、江岸区、黄陂区、武昌区、洪山区、江汉区、东西湖区、蔡甸区、汉阳区)

大兴安岭地区(呼玛县、塔河县、漠河市)

韶关市(始兴县、南雄市、新丰县、乐昌市、曲江区、仁化县、武江区、乳源瑶族自治县、浈江区、翁源县)

无锡市(江阴市、梁溪区、锡山区、宜兴市、惠山区、新吴区、滨湖区)

烟台市(芝罘区、莱山区、栖霞市、招远市、牟平区、蓬莱区、龙口市、海阳市、福山区、莱州市、莱阳市)

黄南藏族自治州(河南蒙古族自治县、泽库县、同仁市、尖扎县)

澳门特别行政区

孝感市(安陆市、孝昌县、大悟县、应城市、孝南区、云梦县、汉川市)

昭通市(绥江县、盐津县、巧家县、大关县、鲁甸县、水富市、镇雄县、永善县、彝良县、昭阳区、威信县)

信阳市(新县、息县、商城县、淮滨县、固始县、光山县、平桥区、浉河区、潢川县、罗山县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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