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淮安市(金湖县、涟水县、洪泽区、淮阴区、清江浦区、盱眙县、淮安区)

温州市(永嘉县、瑞安市、乐清市、洞头区、鹿城区、苍南县、文成县、龙港市、瓯海区、泰顺县、平阳县、龙湾区)

本溪市(南芬区、明山区、溪湖区、桓仁满族自治县、本溪满族自治县、平山区)

西安市(碑林区、周至县、鄠邑区、蓝田县、临潼区、阎良区、新城区、长安区、灞桥区、莲湖区、未央区、雁塔区、高陵区)  怒江傈僳族自治州(兰坪白族普米族自治县、福贡县、贡山独龙族怒族自治县、泸水市)

金华市(磐安县、义乌市、金东区、兰溪市、浦江县、东阳市、武义县、永康市、婺城区)

邵阳市(洞口县、北塔区、武冈市、城步苗族自治县、双清区、隆回县、绥宁县、新宁县、新邵县、邵阳县、大祥区、邵东市)

攀枝花市(东区、西区、仁和区、盐边县、米易县)

开封市(鼓楼区、祥符区、兰考县、禹王台区、通许县、顺河回族区、尉氏县、龙亭区、杞县)  宣城市(郎溪县、宁国市、泾县、宣州区、广德市、绩溪县、旌德县)

衡阳市(石鼓区、珠晖区、衡东县、衡山县、常宁市、蒸湘区、祁东县、耒阳市、南岳区、雁峰区、衡阳县、衡南县)

铜陵市(铜官区、枞阳县、义安区、郊区)

淮北市(杜集区、相山区、烈山区、濉溪县)

安庆市(怀宁县、宜秀区、大观区、潜山市、望江县、太湖县、岳西县、迎江区、宿松县、桐城市)

防城港市(东兴市、防城区、港口区、上思县)

亳州市(蒙城县、利辛县、涡阳县、谯城区)

黔东南苗族侗族自治州(凯里市、镇远县、岑巩县、从江县、榕江县、麻江县、锦屏县、三穗县、丹寨县、剑河县、台江县、黎平县、施秉县、黄平县、雷山县、天柱县)

朔州市(山阴县、应县、朔城区、怀仁市、右玉县、平鲁区)

济宁市(任城区、邹城市、金乡县、汶上县、梁山县、鱼台县、泗水县、兖州区、微山县、曲阜市、嘉祥县)

宁德市(周宁县、霞浦县、古田县、屏南县、蕉城区、福鼎市、柘荣县、寿宁县、福安市)

厦门市(湖里区、思明区、翔安区、海沧区、同安区、集美区)

湛江市(霞山区、雷州市、麻章区、坡头区、赤坎区、遂溪县、吴川市、廉江市、徐闻县)

黄山市(休宁县、徽州区、祁门县、黟县、黄山区、屯溪区、歙县)

孝感市(孝昌县、大悟县、汉川市、安陆市、应城市、云梦县、孝南区)

泉州市(石狮市、鲤城区、惠安县、泉港区、金门县、丰泽区、永春县、南安市、晋江市、德化县、安溪县、洛江区)

黑河市(嫩江市、逊克县、五大连池市、孙吴县、北安市、爱辉区)

临沂市(河东区、兰山区、费县、莒南县、兰陵县、平邑县、沂南县、沂水县、郯城县、临沭县、罗庄区、蒙阴县)

江门市(蓬江区、台山市、新会区、鹤山市、江海区、恩平市、开平市)

中山市

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克拉玛依市(乌尔禾区、克拉玛依区、白碱滩区、独山子区)

南平市(建阳区、延平区、政和县、武夷山市、光泽县、建瓯市、浦城县、邵武市、松溪县、顺昌县)

鹤岗市(南山区、工农区、东山区、兴山区、萝北县、向阳区、兴安区、绥滨县)

盐城市(滨海县、盐都区、阜宁县、东台市、建湖县、大丰区、响水县、亭湖区、射阳县)  鹰潭市(月湖区、余江区、贵溪市)

张家界市(武陵源区、桑植县、慈利县、永定区)

西藏自治区

抚顺市(望花区、清原满族自治县、新宾满族自治县、东洲区、顺城区、抚顺县、新抚区)赤峰市(红山区、松山区、翁牛特旗、阿鲁科尔沁旗、喀喇沁旗、敖汉旗、巴林右旗、林西县、克什克腾旗、元宝山区、巴林左旗、宁城县)

辽阳市(宏伟区、文圣区、白塔区、太子河区、灯塔市、辽阳县、弓长岭区)  芜湖市(鸠江区、湾沚区、南陵县、无为市、弋江区、镜湖区、繁昌区)

自贡市(贡井区、沿滩区、大安区、荣县、自流井区、富顺县)

西宁市(湟源县、大通回族土族自治县、城中区、城北区、城西区、城东区、湟中区)

四平市(伊通满族自治县、铁西区、铁东区、梨树县、双辽市)娄底市(涟源市、双峰县、冷水江市、新化县、娄星区)

龙岩市(长汀县、上杭县、永定区、连城县、漳平市、新罗区、武平县)

定西市(陇西县、岷县、安定区、通渭县、临洮县、渭源县、漳县)

商丘市(柘城县、睢县、民权县、永城市、虞城县、宁陵县、睢阳区、夏邑县、梁园区)

渭南市(白水县、蒲城县、临渭区、华阴市、大荔县、澄城县、合阳县、潼关县、华州区、富平县、韩城市)

林芝市(察隅县、墨脱县、工布江达县、朗县、波密县、米林市、巴宜区)

株洲市(天元区、渌口区、炎陵县、茶陵县、攸县、芦淞区、醴陵市、石峰区、荷塘区)

海南藏族自治州(兴海县、贵德县、共和县、同德县、贵南县)

潮州市(湘桥区、饶平县、潮安区)

山南市(琼结县、曲松县、扎囊县、措美县、浪卡子县、乃东区、加查县、隆子县、桑日县、错那市、洛扎县、贡嘎县)

牡丹江市(西安区、东宁市、宁安市、绥芬河市、穆棱市、林口县、爱民区、阳明区、东安区、海林市)

湘西土家族苗族自治州(泸溪县、保靖县、花垣县、龙山县、凤凰县、永顺县、吉首市、古丈县)

贵港市(桂平市、港南区、覃塘区、平南县、港北区)

宜宾市(叙州区、高县、屏山县、翠屏区、长宁县、珙县、江安县、南溪区、筠连县、兴文县)

佳木斯市(向阳区、桦川县、富锦市、桦南县、抚远市、东风区、汤原县、郊区、前进区、同江市)

乌海市(海勃湾区、海南区、乌达区)

酒泉市(敦煌市、阿克塞哈萨克族自治县、玉门市、金塔县、肃州区、瓜州县、肃北蒙古族自治县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。