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全国服务区域：
无锡市(新吴区、惠山区、锡山区、滨湖区、宜兴市、梁溪区、江阴市)
宿州市(砀山县、泗县、埇桥区、灵璧县、萧县)
厦门市(海沧区、湖里区、思明区、翔安区、集美区、同安区)
湘西土家族苗族自治州(龙山县、吉首市、永顺县、花垣县、凤凰县、泸溪县、保靖县、古丈县)
景德镇市(珠山区、昌江区、浮梁县、乐平市)
西安市(高陵区、碑林区、新城区、蓝田县、莲湖区、鄠邑区、阎良区、灞桥区、未央区、长安区、临潼区、周至县、雁塔区)
河池市(都安瑶族自治县、环江毛南族自治县、大化瑶族自治县、金城江区、东兰县、巴马瑶族自治县、凤山县、南丹县、罗城仫佬族自治县、天峨县、宜州区)
金昌市(永昌县、金川区)
桂林市(象山区、灵川县、资源县、灌阳县、恭城瑶族自治县、临桂区、全州县、兴安县、七星区、永福县、龙胜各族自治县、叠彩区、阳朔县、平乐县、秀峰区、雁山区、荔浦市)
松原市(乾安县、长岭县、扶余市、前郭尔罗斯蒙古族自治县、宁江区)
南通市(如皋市、如东县、通州区、启东市、崇川区、海安市、海门区)
大庆市(杜尔伯特蒙古族自治县、大同区、肇州县、龙凤区、林甸县、让胡路区、肇源县、红岗区、萨尔图区)
芜湖市(鸠江区、南陵县、镜湖区、湾沚区、繁昌区、弋江区、无为市)
丹东市(凤城市、宽甸满族自治县、振安区、东港市、元宝区、振兴区)
滨州市(邹平市、阳信县、沾化区、无棣县、滨城区、惠民县、博兴县)
五指山市(陵水黎族自治县、文昌市、昌江黎族自治县、定安县、乐东黎族自治县、白沙黎族自治县、东方市、万宁市、保亭黎族苗族自治县、澄迈县、琼海市、临高县、屯昌县、琼中黎族苗族自治县)
阿里地区(噶尔县、札达县、措勤县、革吉县、改则县、日土县、普兰县)
盘锦市(兴隆台区、双台子区、盘山县、大洼区)
张掖市(肃南裕固族自治县、高台县、临泽县、民乐县、甘州区、山丹县)
漳州市(龙文区、平和县、华安县、云霄县、诏安县、芗城区、漳浦县、长泰区、龙海区、东山县、南靖县)
呼和浩特市(土默特左旗、玉泉区、武川县、清水河县、新城区、回民区、赛罕区、和林格尔县、托克托县)
德宏傣族景颇族自治州(芒市、梁河县、瑞丽市、陇川县、盈江县)
太原市(清徐县、杏花岭区、阳曲县、迎泽区、娄烦县、古交市、万柏林区、小店区、尖草坪区、晋源区)
黑河市(北安市、孙吴县、逊克县、爱辉区、嫩江市、五大连池市)
巴中市(巴州区、南江县、通江县、恩阳区、平昌县)
襄阳市(枣阳市、老河口市、襄州区、宜城市、樊城区、保康县、襄城区、谷城县、南漳县)
亳州市(利辛县、蒙城县、涡阳县、谯城区)
娄底市(新化县、涟源市、娄星区、双峰县、冷水江市)
乐山市(沙湾区、峨边彝族自治县、市中区、夹江县、沐川县、峨眉山市、金口河区、马边彝族自治县、五通桥区、犍为县、井研县)
博尔塔拉蒙古自治州(精河县、阿拉山口市、博乐市、温泉县)
淄博市(沂源县、博山区、桓台县、张店区、淄川区、高青县、周村区、临淄区)
榆林市(靖边县、横山区、定边县、绥德县、榆阳区、府谷县、米脂县、清涧县、子洲县、吴堡县、神木市、佳县)
黔西南布依族苗族自治州(兴仁市、晴隆县、兴义市、普安县、册亨县、贞丰县、望谟县、安龙县)
北海市(海城区、银海区、铁山港区、合浦县)
保定市(高碑店市、清苑区、定州市、阜平县、容城县、涞水县、唐县、易县、竞秀区、徐水区、定兴县、望都县、莲池区、蠡县、高阳县、雄县、曲阳县、顺平县、安国市、涿州市、安新县、涞源县、博野县、满城区)
达州市(达川区、万源市、宣汉县、通川区、开江县、渠县、大竹县)
武威市(天祝藏族自治县、古浪县、凉州区、民勤县)
聊城市(高唐县、东阿县、东昌府区、阳谷县、临清市、茌平区、冠县、莘县)
邢台市(巨鹿县、临城县、内丘县、临西县、新河县、威县、襄都区、柏乡县、宁晋县、广宗县、清河县、南和区、信都区、隆尧县、平乡县、任泽区、沙河市、南宫市)
金华市(东阳市、兰溪市、婺城区、义乌市、磐安县、金东区、武义县、永康市、浦江县)
绍兴市(嵊州市、柯桥区、诸暨市、上虞区、新昌县、越城区)
佛山市(禅城区、三水区、顺德区、南海区、高明区)
葫芦岛市(龙港区、连山区、兴城市、建昌县、南票区、绥中县)
锦州市(义县、北镇市、凌河区、太和区、黑山县、古塔区、凌海市)
张家界市(慈利县、永定区、武陵源区、桑植县)
泸州市(叙永县、龙马潭区、合江县、古蔺县、泸县、纳溪区、江阳区)
怒江傈僳族自治州(福贡县、兰坪白族普米族自治县、泸水市、贡山独龙族怒族自治县)
西藏自治区
巴音郭楞蒙古自治州(且末县、和硕县、若羌县、焉耆回族自治县、博湖县、库尔勒市、尉犁县、和静县、轮台县)
衡阳市(珠晖区、南岳区、衡山县、衡阳县、衡南县、常宁市、蒸湘区、耒阳市、祁东县、衡东县、雁峰区、石鼓区)
连云港市(灌南县、连云区、海州区、灌云县、东海县、赣榆区)
朝阳市(北票市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、凌源市、建平县、双塔区、朝阳县、龙城区)
平顶山市(鲁山县、湛河区、石龙区、叶县、新华区、舞钢市、卫东区、宝丰县、郏县、汝州市)
双鸭山市(四方台区、饶河县、尖山区、集贤县、宝山区、宝清县、岭东区、友谊县)
玉溪市(红塔区、元江哈尼族彝族傣族自治县、新平彝族傣族自治县、华宁县、澄江市、通海县、易门县、江川区、峨山彝族自治县)
日喀则市(昂仁县、亚东县、萨嘎县、吉隆县、定结县、拉孜县、岗巴县、萨迦县、江孜县、定日县、仲巴县、聂拉木县、谢通门县、白朗县、康马县、桑珠孜区、仁布县、南木林县)
南京市(玄武区、建邺区、栖霞区、高淳区、浦口区、江宁区、溧水区、雨花台区、六合区、鼓楼区、秦淮区)
昆明市(呈贡区、晋宁区、宜良县、安宁市、西山区、东川区、官渡区、富民县、禄劝彝族苗族自治县、五华区、石林彝族自治县、嵩明县、寻甸回族彝族自治县、盘龙区)
玉树藏族自治州(治多县、玉树市、曲麻莱县、杂多县、囊谦县、称多县)
吕梁市(离石区、临县、孝义市、兴县、汾阳市、岚县、石楼县、方山县、柳林县、交城县、中阳县、文水县、交口县)
锡林郭勒盟(镶黄旗、苏尼特左旗、西乌珠穆沁旗、阿巴嘎旗、东乌珠穆沁旗、正镶白旗、多伦县、正蓝旗、苏尼特右旗、二连浩特市、锡林浩特市、太仆寺旗)
枣庄市(薛城区、台儿庄区、峄城区、市中区、山亭区、滕州市)
舟山市(岱山县、嵊泗县、定海区、普陀区)
商丘市(睢阳区、民权县、睢县、梁园区、虞城县、永城市、夏邑县、宁陵县、柘城县)
昭通市(镇雄县、大关县、绥江县、盐津县、昭阳区、水富市、威信县、巧家县、鲁甸县、永善县、彝良县)
江门市(蓬江区、江海区、开平市、恩平市、台山市、鹤山市、新会区)
柳州市(鹿寨县、融安县、融水苗族自治县、柳江区、柳南区、鱼峰区、柳城县、城中区、柳北区、三江侗族自治县)
淮安市(盱眙县、淮阴区、淮安区、清江浦区、金湖县、洪泽区、涟水县)
阿克苏地区(阿瓦提县、阿克苏市、新和县、拜城县、乌什县、沙雅县、柯坪县、温宿县、库车市)
林芝市(巴宜区、波密县、察隅县、朗县、工布江达县、墨脱县、米林市)
普洱市(镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、景谷傣族彝族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、思茅区、西盟佤族自治县、江城哈尼族彝族自治县、景东彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、墨江哈尼族自治县)
鹤岗市(南山区、绥滨县、萝北县、兴安区、工农区、向阳区、兴山区、东山区)
文山壮族苗族自治州(丘北县、麻栗坡县、文山市、富宁县、西畴县、马关县、砚山县、广南县)
三沙市(南沙区、西沙区)
牡丹江市(东宁市、绥芬河市、林口县、海林市、穆棱市、东安区、西安区、爱民区、阳明区、宁安市)
绵阳市(盐亭县、安州区、平武县、北川羌族自治县、涪城区、游仙区、江油市、三台县、梓潼县)
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鞍山市(岫岩满族自治县、海城市、千山区、铁西区、铁东区、台安县、立山区)
海北藏族自治州(海晏县、祁连县、刚察县、门源回族自治县)
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盐城市(盐都区、大丰区、响水县、亭湖区、东台市、阜宁县、射阳县、滨海县、建湖县)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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