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临沧市(永德县、临翔区、耿马傣族佤族自治县、沧源佤族自治县、凤庆县、镇康县、云县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县)

岳阳市(临湘市、岳阳县、君山区、汨罗市、华容县、湘阴县、岳阳楼区、云溪区、平江县)

文山壮族苗族自治州(麻栗坡县、广南县、丘北县、砚山县、富宁县、文山市、西畴县、马关县)

沧州市(东光县、运河区、吴桥县、盐山县、献县、黄骅市、河间市、沧县、泊头市、肃宁县、孟村回族自治县、青县、海兴县、新华区、南皮县、任丘市)  苏州市(相城区、常熟市、吴江区、张家港市、太仓市、虎丘区、昆山市、吴中区、姑苏区)

铁岭市(昌图县、银州区、铁岭县、清河区、调兵山市、西丰县、开原市)

黄冈市(麻城市、武穴市、团风县、蕲春县、黄梅县、英山县、红安县、黄州区、罗田县、浠水县)

抚州市(临川区、南丰县、广昌县、宜黄县、资溪县、黎川县、崇仁县、南城县、金溪县、乐安县、东乡区)

蚌埠市(固镇县、蚌山区、怀远县、淮上区、禹会区、龙子湖区、五河县)  齐齐哈尔市(泰来县、克山县、建华区、讷河市、甘南县、依安县、拜泉县、富裕县、梅里斯达斡尔族区、昂昂溪区、铁锋区、龙江县、富拉尔基区、龙沙区、克东县、碾子山区)

大兴安岭地区(漠河市、呼玛县、塔河县)

吕梁市(交口县、岚县、方山县、离石区、石楼县、交城县、柳林县、临县、孝义市、兴县、汾阳市、中阳县、文水县)

株洲市(天元区、炎陵县、石峰区、渌口区、荷塘区、醴陵市、芦淞区、攸县、茶陵县)

清远市(英德市、佛冈县、连山壮族瑶族自治县、阳山县、清新区、清城区、连南瑶族自治县、连州市)

北海市(合浦县、海城区、铁山港区、银海区)

广西壮族自治区

哈密市(伊州区、巴里坤哈萨克自治县、伊吾县)

萍乡市(上栗县、芦溪县、莲花县、安源区、湘东区)

西安市(长安区、临潼区、碑林区、新城区、鄠邑区、莲湖区、灞桥区、蓝田县、周至县、高陵区、阎良区、雁塔区、未央区)

张掖市(山丹县、民乐县、甘州区、肃南裕固族自治县、临泽县、高台县)

塔城地区(塔城市、和布克赛尔蒙古自治县、额敏县、托里县、乌苏市、裕民县、沙湾市)

广州市(天河区、番禺区、白云区、花都区、荔湾区、从化区、黄埔区、增城区、南沙区、越秀区、海珠区)

广安市(广安区、岳池县、邻水县、华蓥市、武胜县、前锋区)

六安市(霍邱县、舒城县、金安区、金寨县、霍山县、裕安区、叶集区)

温州市(平阳县、永嘉县、洞头区、瑞安市、乐清市、瓯海区、苍南县、文成县、泰顺县、龙港市、鹿城区、龙湾区)

景德镇市(昌江区、乐平市、珠山区、浮梁县)

开封市(杞县、龙亭区、鼓楼区、尉氏县、通许县、兰考县、顺河回族区、祥符区、禹王台区)

黔南布依族苗族自治州(罗甸县、龙里县、都匀市、长顺县、荔波县、三都水族自治县、贵定县、惠水县、瓮安县、独山县、平塘县、福泉市)

贺州市(富川瑶族自治县、钟山县、八步区、昭平县、平桂区)

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惠州市(博罗县、龙门县、惠东县、惠城区、惠阳区)

永州市(宁远县、零陵区、冷水滩区、蓝山县、双牌县、新田县、祁阳市、江华瑶族自治县、江永县、道县、东安县)

中卫市(海原县、沙坡头区、中宁县)

伊春市(汤旺县、伊美区、大箐山县、南岔县、乌翠区、金林区、嘉荫县、友好区、铁力市、丰林县)  内江市(市中区、隆昌市、资中县、东兴区、威远县)

朔州市(右玉县、怀仁市、平鲁区、朔城区、山阴县、应县)

七台河市(勃利县、桃山区、新兴区、茄子河区)

韶关市(曲江区、始兴县、翁源县、仁化县、新丰县、武江区、南雄市、乳源瑶族自治县、浈江区、乐昌市)亳州市(蒙城县、利辛县、涡阳县、谯城区)

泰州市(姜堰区、高港区、泰兴市、兴化市、海陵区、靖江市)  宁波市(镇海区、象山县、慈溪市、北仑区、宁海县、余姚市、江北区、鄞州区、奉化区、海曙区)

湘西土家族苗族自治州(龙山县、古丈县、凤凰县、吉首市、泸溪县、花垣县、保靖县、永顺县)

梧州市(长洲区、万秀区、藤县、龙圩区、苍梧县、岑溪市、蒙山县)

楚雄彝族自治州(武定县、姚安县、南华县、楚雄市、牟定县、元谋县、禄丰市、大姚县、永仁县、双柏县)牡丹江市(阳明区、绥芬河市、东安区、林口县、宁安市、海林市、爱民区、西安区、穆棱市、东宁市)

五指山市(临高县、东方市、万宁市、澄迈县、琼海市、屯昌县、昌江黎族自治县、陵水黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、白沙黎族自治县、文昌市、琼中黎族苗族自治县、乐东黎族自治县、定安县)

泰安市(宁阳县、泰山区、岱岳区、肥城市、东平县、新泰市)

乌海市(海南区、乌达区、海勃湾区)

南充市(营山县、高坪区、顺庆区、蓬安县、南部县、阆中市、西充县、嘉陵区、仪陇县)

宁德市(柘荣县、周宁县、蕉城区、屏南县、福安市、福鼎市、古田县、霞浦县、寿宁县)

巴彦淖尔市(杭锦后旗、临河区、五原县、乌拉特前旗、磴口县、乌拉特中旗、乌拉特后旗)

佛山市(南海区、顺德区、高明区、禅城区、三水区)

鹤岗市(东山区、绥滨县、兴山区、向阳区、兴安区、工农区、南山区、萝北县)

邢台市(广宗县、隆尧县、柏乡县、襄都区、巨鹿县、平乡县、临西县、宁晋县、威县、内丘县、新河县、沙河市、任泽区、清河县、信都区、南宫市、南和区、临城县)

百色市(那坡县、隆林各族自治县、田阳区、田林县、乐业县、平果市、凌云县、西林县、田东县、德保县、靖西市、右江区)

潍坊市(昌邑市、寒亭区、寿光市、昌乐县、坊子区、安丘市、奎文区、诸城市、潍城区、高密市、临朐县、青州市)

临夏回族自治州(积石山保安族东乡族撒拉族自治县、和政县、临夏市、康乐县、永靖县、临夏县、东乡族自治县、广河县)

绥化市(庆安县、青冈县、望奎县、北林区、兰西县、肇东市、绥棱县、安达市、明水县、海伦市)

自贡市(大安区、荣县、贡井区、沿滩区、自流井区、富顺县)

湘潭市(湘乡市、韶山市、雨湖区、岳塘区、湘潭县)

丽江市(玉龙纳西族自治县、古城区、宁蒗彝族自治县、永胜县、华坪县)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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