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鹤岗市(兴安区、向阳区、兴山区、绥滨县、南山区、工农区、东山区、萝北县)

恩施土家族苗族自治州(鹤峰县、利川市、巴东县、恩施市、建始县、咸丰县、来凤县、宣恩县)

潮州市(湘桥区、饶平县、潮安区)

资阳市(雁江区、安岳县、乐至县)  唐山市(古冶区、路北区、丰润区、迁安市、滦南县、丰南区、迁西县、玉田县、曹妃甸区、滦州市、乐亭县、路南区、遵化市、开平区)

吐鲁番市(鄯善县、托克逊县、高昌区)

南平市(顺昌县、延平区、建瓯市、松溪县、浦城县、政和县、武夷山市、建阳区、光泽县、邵武市)

阿拉善盟(额济纳旗、阿拉善右旗、阿拉善左旗)湘西土家族苗族自治州(凤凰县、古丈县、保靖县、吉首市、泸溪县、花垣县、永顺县、龙山县)

南阳市(西峡县、镇平县、唐河县、方城县、卧龙区、宛城区、新野县、淅川县、南召县、邓州市、桐柏县、内乡县、社旗县)  驻马店市(确山县、汝南县、新蔡县、驿城区、西平县、泌阳县、正阳县、平舆县、上蔡县、遂平县)

锡林郭勒盟(苏尼特右旗、阿巴嘎旗、正蓝旗、苏尼特左旗、东乌珠穆沁旗、西乌珠穆沁旗、镶黄旗、锡林浩特市、二连浩特市、太仆寺旗、多伦县、正镶白旗)

宜春市(樟树市、奉新县、靖安县、袁州区、丰城市、铜鼓县、上高县、高安市、万载县、宜丰县)

广安市(前锋区、岳池县、广安区、华蓥市、武胜县、邻水县)

绥化市(绥棱县、青冈县、北林区、明水县、兰西县、安达市、肇东市、海伦市、庆安县、望奎县)

连云港市(灌云县、海州区、灌南县、东海县、连云区、赣榆区)

岳阳市(平江县、临湘市、湘阴县、岳阳楼区、岳阳县、云溪区、君山区、华容县、汨罗市)

惠州市(博罗县、惠东县、惠阳区、龙门县、惠城区)

梅州市(兴宁市、丰顺县、梅江区、平远县、蕉岭县、大埔县、梅县区、五华县)

济南市(槐荫区、天桥区、历下区、济阳区、市中区、平阴县、章丘区、历城区、莱芜区、长清区、商河县、钢城区)

澳门特别行政区

珠海市(斗门区、金湾区、香洲区)

西宁市(湟源县、城北区、城中区、湟中区、大通回族土族自治县、城西区、城东区)

甘南藏族自治州(夏河县、碌曲县、临潭县、迭部县、合作市、舟曲县、玛曲县、卓尼县)

铜川市(印台区、宜君县、王益区、耀州区)

温州市(洞头区、泰顺县、乐清市、文成县、永嘉县、苍南县、平阳县、瓯海区、龙湾区、鹿城区、瑞安市、龙港市)

宜宾市(兴文县、翠屏区、高县、珙县、筠连县、南溪区、江安县、屏山县、叙州区、长宁县)

朔州市(右玉县、应县、朔城区、平鲁区、山阴县、怀仁市)

运城市(夏县、临猗县、河津市、垣曲县、绛县、稷山县、平陆县、新绛县、盐湖区、闻喜县、永济市、芮城县、万荣县)

商洛市(商南县、商州区、丹凤县、柞水县、镇安县、山阳县、洛南县)

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鹰潭市(月湖区、贵溪市、余江区)

酒泉市(金塔县、瓜州县、肃北蒙古族自治县、肃州区、阿克塞哈萨克族自治县、敦煌市、玉门市)

嘉兴市(桐乡市、海宁市、海盐县、嘉善县、南湖区、平湖市、秀洲区)

日照市(五莲县、东港区、岚山区、莒县)  白城市(通榆县、洮南市、大安市、洮北区、镇赉县)

普洱市(墨江哈尼族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、思茅区、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、江城哈尼族彝族自治县、西盟佤族自治县、景东彝族自治县、景谷傣族彝族自治县、澜沧拉祜族自治县)

吴忠市(利通区、青铜峡市、盐池县、红寺堡区、同心县)

临夏回族自治州(东乡族自治县、和政县、永靖县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、康乐县、广河县、临夏市、临夏县)延边朝鲜族自治州(汪清县、安图县、龙井市、延吉市、珲春市、图们市、和龙市、敦化市)

宁夏回族自治区  台州市(仙居县、黄岩区、临海市、三门县、玉环市、温岭市、椒江区、天台县、路桥区)

金华市(义乌市、永康市、浦江县、东阳市、金东区、兰溪市、武义县、婺城区、磐安县)

荆州市(公安县、监利市、荆州区、沙市区、松滋市、石首市、洪湖市、江陵县)

秦皇岛市(海港区、北戴河区、卢龙县、山海关区、抚宁区、青龙满族自治县、昌黎县)自贡市(富顺县、贡井区、沿滩区、自流井区、荣县、大安区)

乐山市(金口河区、沐川县、夹江县、峨边彝族自治县、五通桥区、井研县、沙湾区、马边彝族自治县、犍为县、峨眉山市、市中区)

周口市(太康县、淮阳区、川汇区、商水县、项城市、沈丘县、鹿邑县、扶沟县、郸城县、西华县)

凉山彝族自治州(冕宁县、盐源县、昭觉县、普格县、美姑县、木里藏族自治县、甘洛县、会理市、宁南县、会东县、布拖县、越西县、雷波县、金阳县、喜德县、西昌市、德昌县)

齐齐哈尔市(克东县、龙江县、龙沙区、昂昂溪区、富裕县、克山县、依安县、碾子山区、铁锋区、泰来县、甘南县、拜泉县、梅里斯达斡尔族区、建华区、讷河市、富拉尔基区)

西藏自治区

鞍山市(海城市、岫岩满族自治县、铁西区、千山区、立山区、铁东区、台安县)

定西市(渭源县、临洮县、通渭县、安定区、岷县、陇西县、漳县)

威海市(乳山市、荣成市、文登区、环翠区)

广元市(剑阁县、利州区、苍溪县、朝天区、旺苍县、青川县、昭化区)

五指山市(乐东黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、琼海市、屯昌县、澄迈县、昌江黎族自治县、定安县、琼中黎族苗族自治县、万宁市、东方市、白沙黎族自治县、临高县、文昌市、陵水黎族自治县)

张掖市(民乐县、临泽县、甘州区、高台县、山丹县、肃南裕固族自治县)

湘潭市(岳塘区、雨湖区、湘乡市、韶山市、湘潭县)

安顺市(紫云苗族布依族自治县、普定县、镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、平坝区、西秀区)

厦门市(集美区、翔安区、湖里区、海沧区、同安区、思明区)

汕头市(澄海区、濠江区、南澳县、潮南区、潮阳区、金平区、龙湖区)

衡水市(阜城县、枣强县、武强县、武邑县、冀州区、桃城区、故城县、饶阳县、深州市、景县、安平县)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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