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梅州市(兴宁市、五华县、丰顺县、平远县、梅县区、梅江区、蕉岭县、大埔县)

杭州市(建德市、临安区、临平区、淳安县、余杭区、西湖区、富阳区、拱墅区、桐庐县、钱塘区、滨江区、萧山区、上城区)

亳州市(蒙城县、涡阳县、利辛县、谯城区)

玉溪市(红塔区、江川区、通海县、澄江市、新平彝族傣族自治县、易门县、华宁县、峨山彝族自治县、元江哈尼族彝族傣族自治县)  怀化市(通道侗族自治县、中方县、辰溪县、溆浦县、芷江侗族自治县、鹤城区、新晃侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、麻阳苗族自治县、洪江市、沅陵县、会同县)

娄底市(双峰县、娄星区、冷水江市、涟源市、新化县)

伊犁哈萨克自治州(尼勒克县、特克斯县、巩留县、霍城县、伊宁市、察布查尔锡伯自治县、新源县、霍尔果斯市、伊宁县、奎屯市、昭苏县)

青岛市(平度市、胶州市、李沧区、市南区、即墨区、市北区、莱西市、黄岛区、崂山区、城阳区)铜陵市(郊区、铜官区、义安区、枞阳县)

辽阳市(宏伟区、弓长岭区、太子河区、辽阳县、文圣区、白塔区、灯塔市)  防城港市(上思县、防城区、港口区、东兴市)

秦皇岛市(山海关区、海港区、昌黎县、青龙满族自治县、抚宁区、北戴河区、卢龙县)

平顶山市(新华区、叶县、舞钢市、石龙区、宝丰县、鲁山县、郏县、湛河区、汝州市、卫东区)

佛山市(南海区、顺德区、高明区、禅城区、三水区)

六安市(叶集区、舒城县、金安区、霍邱县、霍山县、裕安区、金寨县)

承德市(平泉市、宽城满族自治县、滦平县、隆化县、围场满族蒙古族自治县、双滦区、丰宁满族自治县、兴隆县、双桥区、鹰手营子矿区、承德县)

朝阳市(凌源市、双塔区、朝阳县、喀喇沁左翼蒙古族自治县、建平县、北票市、龙城区)

通辽市(奈曼旗、科尔沁左翼中旗、霍林郭勒市、库伦旗、扎鲁特旗、科尔沁区、科尔沁左翼后旗、开鲁县)

吐鲁番市(鄯善县、托克逊县、高昌区)

怒江傈僳族自治州(泸水市、兰坪白族普米族自治县、贡山独龙族怒族自治县、福贡县)

东营市(利津县、河口区、东营区、广饶县、垦利区)

滨州市(沾化区、无棣县、惠民县、博兴县、滨城区、邹平市、阳信县)

淮安市(淮安区、淮阴区、盱眙县、清江浦区、洪泽区、金湖县、涟水县)

宿迁市(宿城区、宿豫区、泗洪县、沭阳县、泗阳县)

张掖市(临泽县、民乐县、肃南裕固族自治县、山丹县、甘州区、高台县)

龙岩市(连城县、新罗区、上杭县、武平县、漳平市、长汀县、永定区)

荆门市(沙洋县、钟祥市、东宝区、掇刀区、京山市)

甘孜藏族自治州(理塘县、巴塘县、色达县、新龙县、丹巴县、德格县、九龙县、泸定县、道孚县、得荣县、乡城县、雅江县、白玉县、炉霍县、稻城县、甘孜县、康定市、石渠县)

延边朝鲜族自治州(延吉市、和龙市、图们市、汪清县、珲春市、安图县、龙井市、敦化市)

济南市(章丘区、槐荫区、平阴县、历城区、天桥区、长清区、市中区、钢城区、商河县、历下区、莱芜区、济阳区)

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唐山市(乐亭县、滦南县、迁安市、丰南区、丰润区、曹妃甸区、滦州市、迁西县、路北区、开平区、路南区、玉田县、古冶区、遵化市)

黄南藏族自治州(同仁市、泽库县、河南蒙古族自治县、尖扎县)

哈密市(伊州区、巴里坤哈萨克自治县、伊吾县)

广元市(朝天区、昭化区、旺苍县、青川县、苍溪县、利州区、剑阁县)  安庆市(潜山市、望江县、岳西县、宿松县、桐城市、迎江区、宜秀区、大观区、怀宁县、太湖县)

来宾市(合山市、象州县、兴宾区、忻城县、金秀瑶族自治县、武宣县)

嘉兴市(嘉善县、海宁市、秀洲区、南湖区、海盐县、桐乡市、平湖市)

七台河市(茄子河区、桃山区、勃利县、新兴区)双鸭山市(四方台区、友谊县、饶河县、宝山区、岭东区、宝清县、集贤县、尖山区)

十堰市(丹江口市、郧阳区、茅箭区、竹溪县、房县、郧西县、竹山县、张湾区)  苏州市(吴江区、昆山市、虎丘区、姑苏区、太仓市、常熟市、吴中区、相城区、张家港市)

内江市(隆昌市、资中县、威远县、东兴区、市中区)

固原市(彭阳县、西吉县、原州区、泾源县、隆德县)

金华市(武义县、义乌市、金东区、兰溪市、永康市、浦江县、婺城区、东阳市、磐安县)湛江市(霞山区、赤坎区、徐闻县、雷州市、遂溪县、坡头区、吴川市、廉江市、麻章区)

三明市(明溪县、大田县、将乐县、建宁县、尤溪县、泰宁县、三元区、永安市、宁化县、沙县区、清流县)

石嘴山市(大武口区、平罗县、惠农区)

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安顺市(平坝区、西秀区、紫云苗族布依族自治县、关岭布依族苗族自治县、镇宁布依族苗族自治县、普定县)

沈阳市(法库县、和平区、浑南区、沈河区、康平县、辽中区、于洪区、铁西区、新民市、皇姑区、大东区、苏家屯区、沈北新区)

湘西土家族苗族自治州(龙山县、永顺县、凤凰县、保靖县、吉首市、花垣县、古丈县、泸溪县)

太原市(万柏林区、迎泽区、阳曲县、晋源区、娄烦县、杏花岭区、尖草坪区、清徐县、小店区、古交市)

马鞍山市(含山县、博望区、和县、当涂县、花山区、雨山区)

恩施土家族苗族自治州(建始县、巴东县、利川市、恩施市、宣恩县、咸丰县、鹤峰县、来凤县)

兴安盟(科尔沁右翼前旗、科尔沁右翼中旗、乌兰浩特市、突泉县、阿尔山市、扎赉特旗)

随州市(广水市、随县、曾都区)

广安市(华蓥市、岳池县、前锋区、武胜县、邻水县、广安区)

果洛藏族自治州(甘德县、达日县、久治县、班玛县、玛沁县、玛多县)

张家界市(永定区、武陵源区、慈利县、桑植县)

衢州市(开化县、龙游县、衢江区、常山县、江山市、柯城区)

西安市(高陵区、莲湖区、临潼区、长安区、新城区、雁塔区、蓝田县、碑林区、未央区、周至县、灞桥区、阎良区、鄠邑区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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