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丹东市(凤城市、元宝区、振兴区、振安区、宽甸满族自治县、东港市)

鸡西市(麻山区、梨树区、滴道区、鸡冠区、恒山区、城子河区、鸡东县、密山市、虎林市)

厦门市(思明区、海沧区、集美区、湖里区、翔安区、同安区)

秦皇岛市(卢龙县、北戴河区、昌黎县、抚宁区、山海关区、青龙满族自治县、海港区)  博尔塔拉蒙古自治州(温泉县、阿拉山口市、精河县、博乐市)

黔西南布依族苗族自治州(普安县、兴仁市、册亨县、望谟县、兴义市、贞丰县、安龙县、晴隆县)

巴中市(巴州区、南江县、平昌县、通江县、恩阳区)

扬州市(仪征市、宝应县、江都区、邗江区、高邮市、广陵区)

七台河市(新兴区、茄子河区、勃利县、桃山区)  安康市(紫阳县、岚皋县、旬阳市、汉阴县、白河县、宁陕县、石泉县、汉滨区、平利县、镇坪县)

白银市(景泰县、会宁县、平川区、白银区、靖远县)

怒江傈僳族自治州(贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县、泸水市、福贡县)

保定市(徐水区、莲池区、博野县、望都县、定州市、高阳县、唐县、涿州市、竞秀区、易县、清苑区、涞源县、满城区、安新县、容城县、蠡县、安国市、涞水县、顺平县、高碑店市、曲阳县、雄县、阜平县、定兴县)

襄阳市(南漳县、谷城县、保康县、宜城市、老河口市、襄城区、襄州区、枣阳市、樊城区)

楚雄彝族自治州(禄丰市、南华县、武定县、楚雄市、姚安县、牟定县、永仁县、元谋县、双柏县、大姚县)

三明市(三元区、沙县区、永安市、将乐县、明溪县、宁化县、清流县、建宁县、泰宁县、尤溪县、大田县)

盘锦市(兴隆台区、大洼区、双台子区、盘山县)

安庆市(迎江区、怀宁县、岳西县、太湖县、桐城市、宿松县、望江县、大观区、宜秀区、潜山市)

德宏傣族景颇族自治州(陇川县、盈江县、梁河县、瑞丽市、芒市)

汕尾市(陆河县、城区、陆丰市、海丰县)

青岛市(即墨区、平度市、崂山区、黄岛区、胶州市、城阳区、市北区、市南区、莱西市、李沧区)

漳州市(平和县、漳浦县、长泰区、云霄县、东山县、龙海区、诏安县、南靖县、龙文区、芗城区、华安县)

南京市(溧水区、秦淮区、雨花台区、鼓楼区、玄武区、江宁区、浦口区、栖霞区、六合区、建邺区、高淳区)

洛阳市(伊川县、瀍河回族区、汝阳县、嵩县、老城区、洛龙区、西工区、宜阳县、偃师区、栾川县、涧西区、洛宁县、新安县、孟津区)

贵港市(港南区、桂平市、平南县、覃塘区、港北区)

河源市(龙川县、源城区、紫金县、和平县、东源县、连平县)

安顺市(普定县、西秀区、镇宁布依族苗族自治县、平坝区、关岭布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县)

张家界市(慈利县、桑植县、永定区、武陵源区)

佛山市(顺德区、禅城区、南海区、三水区、高明区)

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中卫市(中宁县、海原县、沙坡头区)

阳江市(阳春市、江城区、阳西县、阳东区)

济源市

五指山市(屯昌县、万宁市、东方市、临高县、乐东黎族自治县、琼中黎族苗族自治县、昌江黎族自治县、陵水黎族自治县、文昌市、琼海市、白沙黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、定安县、澄迈县)  朔州市(右玉县、朔城区、怀仁市、山阴县、应县、平鲁区)

天津市(武清区、宁河区、蓟州区、河北区、西青区、静海区、北辰区、和平区、南开区、河西区、津南区、红桥区、宝坻区、东丽区、河东区、滨海新区)

塔城地区(和布克赛尔蒙古自治县、裕民县、乌苏市、沙湾市、额敏县、塔城市、托里县)

延边朝鲜族自治州(汪清县、图们市、敦化市、安图县、和龙市、龙井市、延吉市、珲春市)沧州市(海兴县、肃宁县、任丘市、泊头市、东光县、吴桥县、孟村回族自治县、黄骅市、沧县、南皮县、献县、河间市、青县、盐山县、新华区、运河区)

固原市(原州区、西吉县、彭阳县、隆德县、泾源县)  漯河市(舞阳县、源汇区、临颍县、召陵区、郾城区)

铜陵市(郊区、义安区、铜官区、枞阳县)

岳阳市(华容县、云溪区、平江县、君山区、汨罗市、岳阳县、岳阳楼区、临湘市、湘阴县)

衡阳市(衡南县、衡阳县、衡东县、衡山县、常宁市、南岳区、祁东县、雁峰区、珠晖区、蒸湘区、石鼓区、耒阳市)通化市(梅河口市、二道江区、东昌区、通化县、集安市、辉南县、柳河县)

铁岭市(西丰县、昌图县、开原市、清河区、调兵山市、银州区、铁岭县)

烟台市(牟平区、莱山区、福山区、海阳市、蓬莱区、招远市、莱阳市、栖霞市、芝罘区、龙口市、莱州市)

龙岩市(新罗区、长汀县、漳平市、武平县、永定区、上杭县、连城县)

泉州市(泉港区、丰泽区、德化县、石狮市、晋江市、洛江区、安溪县、惠安县、鲤城区、南安市、永春县、金门县)

阿克苏地区(库车市、新和县、阿克苏市、柯坪县、阿瓦提县、温宿县、沙雅县、拜城县、乌什县)

商洛市(商南县、柞水县、商州区、洛南县、山阳县、镇安县、丹凤县)

湖州市(德清县、吴兴区、长兴县、安吉县、南浔区)

新疆维吾尔自治区

荆门市(沙洋县、钟祥市、京山市、东宝区、掇刀区)

莆田市(仙游县、涵江区、秀屿区、城厢区、荔城区)

长春市(双阳区、二道区、榆树市、朝阳区、公主岭市、农安县、绿园区、九台区、南关区、宽城区、德惠市)

郑州市(中牟县、二七区、管城回族区、荥阳市、上街区、惠济区、巩义市、新密市、金水区、登封市、新郑市、中原区)

西宁市(城东区、湟中区、城北区、城西区、城中区、大通回族土族自治县、湟源县)

咸阳市(泾阳县、渭城区、旬邑县、淳化县、兴平市、三原县、长武县、礼泉县、杨陵区、武功县、永寿县、彬州市、乾县、秦都区)

曲靖市(会泽县、师宗县、沾益区、富源县、陆良县、马龙区、麒麟区、罗平县、宣威市)

广元市(苍溪县、利州区、朝天区、剑阁县、旺苍县、青川县、昭化区)

　　来源：中国房地产报

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　　市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。

　　中房报记者梁笑梅丨北京报道

　　在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。

　　4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。

　　随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。

　　关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。

　　一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。

　　战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。

　　有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”

　　前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”

　　市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。

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　　股权重构与战略突围

　　2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。

　　长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。

　　有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。

　　不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。

　　金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。

　　全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。

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　　市场博弈与风险共振

　　尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。

　　“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。

　　历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。

　　2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。

　　更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。

　　此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。

　　正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。