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丹东市(东港市、振兴区、元宝区、凤城市、宽甸满族自治县、振安区)

朝阳市(北票市、朝阳县、凌源市、龙城区、建平县、双塔区、喀喇沁左翼蒙古族自治县)

杭州市(临平区、钱塘区、滨江区、桐庐县、拱墅区、淳安县、富阳区、上城区、西湖区、建德市、余杭区、临安区、萧山区)

南京市(雨花台区、溧水区、秦淮区、浦口区、鼓楼区、六合区、栖霞区、玄武区、建邺区、江宁区、高淳区)  双鸭山市(尖山区、四方台区、集贤县、宝清县、岭东区、宝山区、友谊县、饶河县)

吴忠市(青铜峡市、红寺堡区、同心县、利通区、盐池县)

达州市(达川区、渠县、大竹县、通川区、开江县、万源市、宣汉县)

喀什地区(巴楚县、伽师县、岳普湖县、喀什市、疏勒县、泽普县、塔什库尔干塔吉克自治县、疏附县、叶城县、莎车县、麦盖提县、英吉沙县)曲靖市(马龙区、富源县、罗平县、沾益区、麒麟区、会泽县、师宗县、宣威市、陆良县)

湘潭市(湘乡市、韶山市、岳塘区、雨湖区、湘潭县)  北海市(银海区、合浦县、铁山港区、海城区)

鞍山市(立山区、铁西区、铁东区、千山区、台安县、海城市、岫岩满族自治县)

甘南藏族自治州(临潭县、夏河县、合作市、玛曲县、迭部县、碌曲县、舟曲县、卓尼县)

潍坊市(奎文区、寒亭区、诸城市、高密市、安丘市、昌乐县、坊子区、潍城区、寿光市、临朐县、青州市、昌邑市)

宁波市(宁海县、镇海区、北仑区、江北区、余姚市、慈溪市、海曙区、鄞州区、象山县、奉化区)

崇左市(扶绥县、龙州县、天等县、江州区、凭祥市、宁明县、大新县)

景德镇市(昌江区、乐平市、珠山区、浮梁县)

昭通市(昭阳区、绥江县、镇雄县、永善县、威信县、大关县、巧家县、彝良县、鲁甸县、水富市、盐津县)

防城港市(港口区、防城区、上思县、东兴市)

西双版纳傣族自治州(勐腊县、景洪市、勐海县)

石嘴山市(平罗县、惠农区、大武口区)

黑河市(五大连池市、孙吴县、北安市、爱辉区、逊克县、嫩江市)

永州市(冷水滩区、祁阳市、东安县、新田县、江华瑶族自治县、江永县、蓝山县、宁远县、零陵区、道县、双牌县)

文山壮族苗族自治州(富宁县、麻栗坡县、广南县、马关县、砚山县、丘北县、西畴县、文山市)

汉中市(南郑区、略阳县、西乡县、洋县、勉县、佛坪县、汉台区、留坝县、宁强县、镇巴县、城固县)

南充市(高坪区、南部县、营山县、蓬安县、顺庆区、阆中市、嘉陵区、西充县、仪陇县)

咸宁市(通山县、崇阳县、嘉鱼县、咸安区、通城县、赤壁市)

海北藏族自治州(祁连县、门源回族自治县、海晏县、刚察县)

儋州市

本溪市(南芬区、本溪满族自治县、溪湖区、桓仁满族自治县、明山区、平山区)

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济源市

太原市(清徐县、晋源区、万柏林区、阳曲县、杏花岭区、古交市、迎泽区、尖草坪区、小店区、娄烦县)

邵阳市(隆回县、绥宁县、邵阳县、邵东市、新邵县、新宁县、大祥区、城步苗族自治县、双清区、北塔区、武冈市、洞口县)

淮北市(杜集区、烈山区、濉溪县、相山区)  白城市(通榆县、洮北区、洮南市、大安市、镇赉县)

海东市(循化撒拉族自治县、平安区、互助土族自治县、乐都区、民和回族土族自治县、化隆回族自治县)

来宾市(兴宾区、武宣县、合山市、象州县、忻城县、金秀瑶族自治县)

鄂州市(华容区、梁子湖区、鄂城区)三亚市(崖州区、海棠区、吉阳区、天涯区)

泉州市(金门县、泉港区、鲤城区、洛江区、永春县、石狮市、德化县、丰泽区、晋江市、惠安县、南安市、安溪县)  大庆市(杜尔伯特蒙古族自治县、龙凤区、肇源县、林甸县、让胡路区、肇州县、大同区、红岗区、萨尔图区)

松原市(前郭尔罗斯蒙古族自治县、乾安县、宁江区、扶余市、长岭县)

呼伦贝尔市(满洲里市、阿荣旗、额尔古纳市、莫力达瓦达斡尔族自治旗、扎兰屯市、根河市、鄂温克族自治旗、新巴尔虎左旗、新巴尔虎右旗、鄂伦春自治旗、牙克石市、陈巴尔虎旗、扎赉诺尔区、海拉尔区)

株洲市(石峰区、炎陵县、茶陵县、芦淞区、渌口区、荷塘区、攸县、天元区、醴陵市)泰州市(姜堰区、兴化市、海陵区、泰兴市、高港区、靖江市)

大兴安岭地区(呼玛县、漠河市、塔河县)

哈密市(伊州区、巴里坤哈萨克自治县、伊吾县)

淮南市(八公山区、田家庵区、凤台县、潘集区、谢家集区、寿县、大通区)

山南市(隆子县、贡嘎县、扎囊县、措美县、琼结县、桑日县、浪卡子县、乃东区、洛扎县、错那市、曲松县、加查县)

五指山市(定安县、文昌市、昌江黎族自治县、万宁市、琼中黎族苗族自治县、乐东黎族自治县、琼海市、白沙黎族自治县、东方市、澄迈县、陵水黎族自治县、屯昌县、临高县、保亭黎族苗族自治县)

江门市(蓬江区、开平市、鹤山市、台山市、恩平市、新会区、江海区)

延安市(子长市、延长县、黄龙县、洛川县、宜川县、富县、延川县、宝塔区、吴起县、志丹县、黄陵县、甘泉县、安塞区)

玉树藏族自治州(杂多县、囊谦县、治多县、称多县、玉树市、曲麻莱县)

宁夏回族自治区

金华市(武义县、永康市、金东区、浦江县、东阳市、义乌市、兰溪市、婺城区、磐安县)

资阳市(安岳县、乐至县、雁江区)

廊坊市(安次区、香河县、固安县、霸州市、永清县、文安县、三河市、大厂回族自治县、广阳区、大城县)

开封市(龙亭区、兰考县、祥符区、禹王台区、顺河回族区、鼓楼区、尉氏县、杞县、通许县)

玉林市(兴业县、北流市、博白县、陆川县、容县、福绵区、玉州区)

咸阳市(兴平市、永寿县、彬州市、三原县、泾阳县、武功县、杨陵区、渭城区、旬邑县、秦都区、长武县、淳化县、乾县、礼泉县)

湖州市(德清县、长兴县、吴兴区、安吉县、南浔区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。