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嘉兴市(嘉善县、平湖市、桐乡市、海盐县、秀洲区、海宁市、南湖区)

娄底市(双峰县、娄星区、新化县、冷水江市、涟源市)

太原市(清徐县、古交市、小店区、娄烦县、杏花岭区、尖草坪区、阳曲县、晋源区、万柏林区、迎泽区)

洛阳市(汝阳县、瀍河回族区、新安县、嵩县、宜阳县、老城区、伊川县、洛宁县、偃师区、西工区、涧西区、洛龙区、孟津区、栾川县)  通化市(梅河口市、集安市、东昌区、柳河县、二道江区、辉南县、通化县)

日喀则市(拉孜县、江孜县、聂拉木县、萨嘎县、桑珠孜区、谢通门县、亚东县、白朗县、萨迦县、定日县、岗巴县、康马县、昂仁县、吉隆县、仲巴县、仁布县、定结县、南木林县)

海南藏族自治州(贵德县、贵南县、共和县、同德县、兴海县)

铜陵市(枞阳县、义安区、铜官区、郊区)

潮州市(饶平县、潮安区、湘桥区)  金华市(婺城区、浦江县、义乌市、金东区、磐安县、永康市、东阳市、武义县、兰溪市)

开封市(通许县、龙亭区、禹王台区、尉氏县、顺河回族区、兰考县、杞县、鼓楼区、祥符区)

克拉玛依市(乌尔禾区、白碱滩区、独山子区、克拉玛依区)

百色市(凌云县、隆林各族自治县、田林县、靖西市、那坡县、乐业县、德保县、西林县、右江区、田阳区、平果市、田东县)

宜春市(丰城市、宜丰县、奉新县、袁州区、樟树市、靖安县、高安市、万载县、铜鼓县、上高县)

德阳市(旌阳区、中江县、绵竹市、罗江区、广汉市、什邡市)

和田地区(策勒县、和田县、皮山县、和田市、民丰县、洛浦县、于田县、墨玉县)

林芝市(波密县、朗县、墨脱县、巴宜区、米林市、工布江达县、察隅县)

南充市(阆中市、西充县、营山县、南部县、蓬安县、仪陇县、高坪区、顺庆区、嘉陵区)

湘西土家族苗族自治州(古丈县、凤凰县、保靖县、吉首市、泸溪县、龙山县、花垣县、永顺县)

贵阳市(观山湖区、云岩区、乌当区、南明区、白云区、开阳县、清镇市、花溪区、息烽县、修文县)

博尔塔拉蒙古自治州(博乐市、温泉县、阿拉山口市、精河县)

兴安盟(科尔沁右翼中旗、突泉县、科尔沁右翼前旗、扎赉特旗、乌兰浩特市、阿尔山市)

十堰市(房县、郧西县、郧阳区、张湾区、丹江口市、竹溪县、竹山县、茅箭区)

阿坝藏族羌族自治州(松潘县、小金县、阿坝县、理县、茂县、红原县、金川县、马尔康市、汶川县、若尔盖县、九寨沟县、壤塘县、黑水县)

乐山市(沙湾区、峨边彝族自治县、夹江县、马边彝族自治县、犍为县、市中区、井研县、金口河区、沐川县、五通桥区、峨眉山市)

渭南市(富平县、韩城市、白水县、合阳县、大荔县、蒲城县、临渭区、潼关县、华州区、华阴市、澄城县)

忻州市(岢岚县、五台县、繁峙县、保德县、河曲县、定襄县、宁武县、五寨县、静乐县、代县、忻府区、原平市、偏关县、神池县)

张家口市(崇礼区、蔚县、宣化区、下花园区、张北县、涿鹿县、尚义县、阳原县、沽源县、怀来县、赤城县、桥西区、万全区、康保县、桥东区、怀安县)

驻马店市(平舆县、汝南县、泌阳县、遂平县、上蔡县、驿城区、西平县、新蔡县、正阳县、确山县)

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安阳市(安阳县、殷都区、内黄县、文峰区、北关区、滑县、汤阴县、龙安区、林州市)

呼和浩特市(清水河县、托克托县、新城区、赛罕区、武川县、玉泉区、回民区、土默特左旗、和林格尔县)

盐城市(建湖县、亭湖区、阜宁县、射阳县、滨海县、东台市、大丰区、盐都区、响水县)

德州市(齐河县、庆云县、陵城区、宁津县、武城县、夏津县、临邑县、禹城市、乐陵市、德城区、平原县)  阜阳市(阜南县、颍州区、颍泉区、临泉县、颍东区、太和县、颍上县、界首市)

巴彦淖尔市(乌拉特中旗、磴口县、乌拉特前旗、杭锦后旗、乌拉特后旗、临河区、五原县)

青岛市(崂山区、市北区、黄岛区、李沧区、城阳区、即墨区、平度市、莱西市、胶州市、市南区)

潍坊市(昌邑市、寒亭区、奎文区、诸城市、安丘市、临朐县、高密市、昌乐县、潍城区、坊子区、青州市、寿光市)内江市(市中区、资中县、东兴区、隆昌市、威远县)

梧州市(龙圩区、藤县、蒙山县、万秀区、岑溪市、苍梧县、长洲区)  楚雄彝族自治州(大姚县、双柏县、姚安县、武定县、南华县、禄丰市、永仁县、元谋县、牟定县、楚雄市)

新乡市(卫滨区、新乡县、红旗区、原阳县、获嘉县、延津县、牧野区、凤泉区、长垣市、封丘县、辉县市、卫辉市)

咸阳市(淳化县、武功县、渭城区、乾县、彬州市、旬邑县、泾阳县、礼泉县、长武县、秦都区、兴平市、永寿县、杨陵区、三原县)

昌都市(八宿县、芒康县、江达县、左贡县、察雅县、贡觉县、丁青县、类乌齐县、边坝县、洛隆县、卡若区)海北藏族自治州(刚察县、祁连县、海晏县、门源回族自治县)

保山市(昌宁县、腾冲市、龙陵县、施甸县、隆阳区)

桂林市(永福县、龙胜各族自治县、七星区、象山区、全州县、兴安县、灌阳县、雁山区、恭城瑶族自治县、平乐县、阳朔县、荔浦市、资源县、灵川县、临桂区、叠彩区、秀峰区)

信阳市(浉河区、新县、光山县、商城县、罗山县、淮滨县、固始县、息县、平桥区、潢川县)

龙岩市(永定区、连城县、新罗区、武平县、上杭县、长汀县、漳平市)

郴州市(苏仙区、桂东县、安仁县、临武县、宜章县、汝城县、永兴县、资兴市、北湖区、桂阳县、嘉禾县)

双鸭山市(岭东区、饶河县、宝清县、集贤县、四方台区、宝山区、尖山区、友谊县)

长沙市(岳麓区、雨花区、芙蓉区、天心区、宁乡市、开福区、长沙县、浏阳市、望城区)

河池市(天峨县、巴马瑶族自治县、南丹县、罗城仫佬族自治县、东兰县、宜州区、凤山县、大化瑶族自治县、环江毛南族自治县、都安瑶族自治县、金城江区)

合肥市(巢湖市、蜀山区、庐阳区、瑶海区、庐江县、肥东县、肥西县、长丰县、包河区)

山南市(桑日县、错那市、加查县、洛扎县、措美县、浪卡子县、隆子县、扎囊县、琼结县、贡嘎县、乃东区、曲松县)

普洱市(江城哈尼族彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、西盟佤族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、思茅区、墨江哈尼族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、景东彝族自治县、景谷傣族彝族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县)

福州市(鼓楼区、永泰县、闽侯县、闽清县、福清市、连江县、仓山区、台江区、晋安区、平潭县、长乐区、罗源县、马尾区)

玉树藏族自治州(玉树市、治多县、杂多县、曲麻莱县、囊谦县、称多县)

怒江傈僳族自治州(福贡县、贡山独龙族怒族自治县、泸水市、兰坪白族普米族自治县)

红河哈尼族彝族自治州(金平苗族瑶族傣族自治县、泸西县、绿春县、屏边苗族自治县、石屏县、河口瑶族自治县、开远市、弥勒市、个旧市、红河县、蒙自市、元阳县、建水县)

黄冈市(黄州区、团风县、红安县、浠水县、英山县、蕲春县、罗田县、武穴市、黄梅县、麻城市)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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