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更新时间：2025-04-25 04:07:00　浏览次数： 748

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株洲市(炎陵县、芦淞区、渌口区、石峰区、荷塘区、天元区、攸县、醴陵市、茶陵县)

南昌市(安义县、南昌县、青山湖区、青云谱区、西湖区、新建区、进贤县、东湖区、红谷滩区)

黑河市(五大连池市、逊克县、嫩江市、爱辉区、北安市、孙吴县)

黔东南苗族侗族自治州(从江县、施秉县、雷山县、台江县、黄平县、天柱县、黎平县、凯里市、三穗县、岑巩县、锦屏县、榕江县、麻江县、镇远县、剑河县、丹寨县)

五指山市(陵水黎族自治县、昌江黎族自治县、东方市、琼中黎族苗族自治县、乐东黎族自治县、定安县、文昌市、琼海市、临高县、白沙黎族自治县、万宁市、屯昌县、澄迈县、保亭黎族苗族自治县)

舟山市(定海区、普陀区、嵊泗县、岱山县)

莆田市(仙游县、秀屿区、荔城区、涵江区、城厢区)

张家口市(沽源县、康保县、涿鹿县、万全区、怀安县、阳原县、桥西区、张北县、蔚县、崇礼区、怀来县、下花园区、赤城县、桥东区、宣化区、尚义县)

长春市(朝阳区、榆树市、双阳区、宽城区、二道区、德惠市、农安县、绿园区、九台区、公主岭市、南关区)

临沂市(兰陵县、河东区、郯城县、兰山区、费县、莒南县、临沭县、平邑县、罗庄区、蒙阴县、沂南县、沂水县)

香港特别行政区

揭阳市(惠来县、普宁市、揭东区、揭西县、榕城区)

广元市(青川县、朝天区、剑阁县、昭化区、苍溪县、旺苍县、利州区)

菏泽市(曹县、东明县、郓城县、巨野县、定陶区、牡丹区、单县、鄄城县、成武县)

衡水市(冀州区、深州市、武邑县、饶阳县、枣强县、阜城县、武强县、景县、安平县、故城县、桃城区)

海东市(民和回族土族自治县、互助土族自治县、化隆回族自治县、平安区、循化撒拉族自治县、乐都区)

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大庆市(杜尔伯特蒙古族自治县、肇源县、肇州县、龙凤区、林甸县、红岗区、让胡路区、大同区、萨尔图区)

银川市(贺兰县、永宁县、灵武市、金凤区、兴庆区、西夏区)

清远市(连州市、清城区、佛冈县、连南瑶族自治县、清新区、连山壮族瑶族自治县、阳山县、英德市)

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德阳市(什邡市、罗江区、绵竹市、中江县、旌阳区、广汉市)

廊坊市(三河市、永清县、大城县、大厂回族自治县、香河县、固安县、广阳区、安次区、霸州市、文安县)

哈尔滨市(香坊区、巴彦县、阿城区、五常市、通河县、依兰县、平房区、松北区、双城区、宾县、延寿县、道外区、呼兰区、南岗区、木兰县、尚志市、方正县、道里区)

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漳州市(芗城区、云霄县、东山县、华安县、诏安县、龙文区、长泰区、龙海区、平和县、漳浦县、南靖县)

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梅州市(蕉岭县、梅江区、平远县、五华县、大埔县、丰顺县、梅县区、兴宁市)

渭南市(潼关县、华阴市、富平县、临渭区、澄城县、韩城市、白水县、华州区、蒲城县、合阳县、大荔县)

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济宁市(泗水县、金乡县、任城区、鱼台县、兖州区、曲阜市、嘉祥县、汶上县、邹城市、微山县、梁山县)

海北藏族自治州(祁连县、海晏县、门源回族自治县、刚察县)

普洱市(孟连傣族拉祜族佤族自治县、景谷傣族彝族自治县、墨江哈尼族自治县、澜沧拉祜族自治县、思茅区、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、景东彝族自治县、西盟佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、江城哈尼族彝族自治县)

六盘水市(钟山区、水城区、六枝特区、盘州市)

大连市(普兰店区、瓦房店市、沙河口区、金州区、庄河市、中山区、西岗区、甘井子区、长海县、旅顺口区)

马鞍山市(含山县、当涂县、和县、雨山区、博望区、花山区)

肇庆市(四会市、端州区、德庆县、鼎湖区、广宁县、封开县、高要区、怀集县)

吐鲁番市(托克逊县、鄯善县、高昌区)

乐山市(五通桥区、井研县、犍为县、金口河区、沐川县、马边彝族自治县、沙湾区、夹江县、峨边彝族自治县、市中区、峨眉山市)

九江市(浔阳区、修水县、庐山市、彭泽县、武宁县、柴桑区、濂溪区、都昌县、永修县、德安县、共青城市、湖口县、瑞昌市)

阿拉善盟(阿拉善左旗、额济纳旗、阿拉善右旗)

丽江市(永胜县、宁蒗彝族自治县、玉龙纳西族自治县、古城区、华坪县)

绵阳市(梓潼县、盐亭县、北川羌族自治县、平武县、游仙区、三台县、安州区、江油市、涪城区)

张掖市(临泽县、高台县、民乐县、山丹县、甘州区、肃南裕固族自治县)

亳州市(谯城区、利辛县、涡阳县、蒙城县)

广安市(华蓥市、邻水县、广安区、前锋区、武胜县、岳池县)

白城市(洮北区、洮南市、大安市、镇赉县、通榆县)

钦州市(灵山县、钦北区、浦北县、钦南区)

大同市(平城区、广灵县、云州区、阳高县、天镇县、新荣区、左云县、云冈区、浑源县、灵丘县)

锦州市(凌海市、黑山县、北镇市、凌河区、义县、太和区、古塔区)

临汾市(侯马市、乡宁县、隰县、曲沃县、霍州市、汾西县、洪洞县、大宁县、尧都区、浮山县、蒲县、安泽县、古县、吉县、襄汾县、永和县、翼城县)

宣城市(郎溪县、绩溪县、宁国市、宣州区、旌德县、泾县、广德市)

贺州市(富川瑶族自治县、昭平县、钟山县、八步区、平桂区)

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西藏自治区

宿迁市(泗阳县、宿城区、宿豫区、泗洪县、沭阳县)

盐城市(响水县、建湖县、射阳县、盐都区、大丰区、阜宁县、亭湖区、东台市、滨海县)

合肥市(肥东县、庐阳区、瑶海区、包河区、蜀山区、长丰县、庐江县、巢湖市、肥西县)

秦皇岛市(海港区、青龙满族自治县、抚宁区、北戴河区、山海关区、昌黎县、卢龙县)

长沙市(雨花区、天心区、浏阳市、岳麓区、开福区、长沙县、芙蓉区、宁乡市、望城区)

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玉树藏族自治州(曲麻莱县、玉树市、杂多县、治多县、称多县、囊谦县)

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塔城地区(乌苏市、额敏县、塔城市、裕民县、沙湾市、托里县、和布克赛尔蒙古自治县)

徐州市(贾汪区、邳州市、睢宁县、铜山区、沛县、云龙区、泉山区、鼓楼区、丰县、新沂市)

承德市(宽城满族自治县、双桥区、围场满族蒙古族自治县、丰宁满族自治县、鹰手营子矿区、承德县、隆化县、滦平县、平泉市、兴隆县、双滦区)

文山壮族苗族自治州(马关县、砚山县、丘北县、文山市、西畴县、富宁县、广南县、麻栗坡县)

遂宁市(船山区、安居区、蓬溪县、射洪市、大英县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

排版|鸟姐

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

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