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武威市(天祝藏族自治县、民勤县、古浪县、凉州区)

七台河市(新兴区、茄子河区、桃山区、勃利县)

岳阳市(临湘市、岳阳县、华容县、湘阴县、君山区、汨罗市、平江县、岳阳楼区、云溪区)

辽阳市(白塔区、宏伟区、灯塔市、弓长岭区、辽阳县、文圣区、太子河区)  平凉市(崆峒区、灵台县、华亭市、静宁县、庄浪县、泾川县、崇信县)

海南藏族自治州(同德县、贵南县、共和县、兴海县、贵德县)

株洲市(炎陵县、攸县、石峰区、渌口区、天元区、芦淞区、醴陵市、荷塘区、茶陵县)

山南市(洛扎县、贡嘎县、桑日县、曲松县、加查县、琼结县、隆子县、扎囊县、乃东区、错那市、措美县、浪卡子县)黑河市(爱辉区、逊克县、北安市、嫩江市、孙吴县、五大连池市)

上饶市(弋阳县、余干县、信州区、婺源县、广丰区、德兴市、铅山县、玉山县、万年县、鄱阳县、广信区、横峰县)  东莞市

仙桃市(潜江市、神农架林区、天门市)

驻马店市(平舆县、确山县、西平县、泌阳县、正阳县、驿城区、遂平县、新蔡县、汝南县、上蔡县)

郴州市(宜章县、桂东县、永兴县、临武县、资兴市、桂阳县、嘉禾县、汝城县、北湖区、安仁县、苏仙区)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿图什市、乌恰县、阿克陶县、阿合奇县)

大连市(普兰店区、瓦房店市、中山区、庄河市、甘井子区、金州区、旅顺口区、沙河口区、西岗区、长海县)

玉树藏族自治州(治多县、杂多县、称多县、囊谦县、曲麻莱县、玉树市)

邢台市(新河县、任泽区、清河县、柏乡县、宁晋县、内丘县、巨鹿县、威县、临西县、临城县、信都区、南和区、襄都区、隆尧县、沙河市、广宗县、南宫市、平乡县)

四平市(铁东区、伊通满族自治县、双辽市、梨树县、铁西区)

西双版纳傣族自治州(勐腊县、勐海县、景洪市)

长沙市(长沙县、开福区、雨花区、望城区、岳麓区、浏阳市、宁乡市、天心区、芙蓉区)

吉安市(吉水县、万安县、青原区、新干县、泰和县、永丰县、峡江县、吉安县、吉州区、永新县、遂川县、井冈山市、安福县)

安康市(旬阳市、平利县、镇坪县、白河县、汉滨区、石泉县、岚皋县、宁陕县、汉阴县、紫阳县)

呼伦贝尔市(新巴尔虎左旗、扎赉诺尔区、满洲里市、海拉尔区、陈巴尔虎旗、额尔古纳市、扎兰屯市、莫力达瓦达斡尔族自治旗、鄂温克族自治旗、阿荣旗、新巴尔虎右旗、鄂伦春自治旗、牙克石市、根河市)

保山市(龙陵县、施甸县、隆阳区、腾冲市、昌宁县)

龙岩市(连城县、武平县、上杭县、新罗区、永定区、长汀县、漳平市)

德州市(禹城市、庆云县、平原县、宁津县、夏津县、德城区、齐河县、乐陵市、陵城区、临邑县、武城县)

济宁市(嘉祥县、微山县、曲阜市、鱼台县、泗水县、汶上县、兖州区、邹城市、金乡县、任城区、梁山县)

绥化市(明水县、青冈县、肇东市、北林区、庆安县、安达市、海伦市、绥棱县、望奎县、兰西县)

伊犁哈萨克自治州(察布查尔锡伯自治县、新源县、伊宁县、昭苏县、霍城县、尼勒克县、奎屯市、巩留县、伊宁市、霍尔果斯市、特克斯县)

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海西蒙古族藏族自治州(格尔木市、乌兰县、都兰县、茫崖市、天峻县、德令哈市)

邯郸市(临漳县、鸡泽县、复兴区、峰峰矿区、魏县、永年区、大名县、武安市、涉县、成安县、邯山区、广平县、馆陶县、曲周县、磁县、丛台区、肥乡区、邱县)

湛江市(霞山区、徐闻县、雷州市、廉江市、吴川市、赤坎区、坡头区、遂溪县、麻章区)

眉山市(彭山区、洪雅县、丹棱县、仁寿县、东坡区、青神县)  喀什地区(伽师县、麦盖提县、莎车县、塔什库尔干塔吉克自治县、喀什市、英吉沙县、泽普县、叶城县、疏附县、巴楚县、岳普湖县、疏勒县)

衡阳市(石鼓区、衡东县、衡山县、蒸湘区、耒阳市、雁峰区、南岳区、衡南县、祁东县、珠晖区、常宁市、衡阳县)

平顶山市(郏县、湛河区、汝州市、石龙区、舞钢市、叶县、卫东区、新华区、宝丰县、鲁山县)

三亚市(崖州区、海棠区、吉阳区、天涯区)达州市(万源市、开江县、达川区、大竹县、通川区、渠县、宣汉县)

佳木斯市(同江市、前进区、东风区、向阳区、桦川县、汤原县、富锦市、桦南县、郊区、抚远市)  乐山市(五通桥区、犍为县、峨眉山市、金口河区、夹江县、市中区、井研县、峨边彝族自治县、沙湾区、马边彝族自治县、沐川县)

阿坝藏族羌族自治州(黑水县、红原县、茂县、松潘县、阿坝县、汶川县、若尔盖县、九寨沟县、壤塘县、理县、小金县、金川县、马尔康市)

拉萨市(当雄县、城关区、尼木县、曲水县、达孜区、林周县、墨竹工卡县、堆龙德庆区)

日照市(岚山区、莒县、东港区、五莲县)临汾市(霍州市、尧都区、浮山县、襄汾县、曲沃县、蒲县、吉县、古县、大宁县、永和县、洪洞县、安泽县、侯马市、翼城县、汾西县、隰县、乡宁县)

西安市(鄠邑区、阎良区、雁塔区、临潼区、莲湖区、周至县、长安区、新城区、灞桥区、高陵区、蓝田县、碑林区、未央区)

果洛藏族自治州(玛沁县、甘德县、玛多县、达日县、班玛县、久治县)

济南市(济阳区、章丘区、平阴县、钢城区、长清区、历下区、莱芜区、槐荫区、天桥区、历城区、市中区、商河县)

扬州市(宝应县、邗江区、江都区、仪征市、广陵区、高邮市)

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柳州市(柳城县、鹿寨县、融安县、融水苗族自治县、三江侗族自治县、鱼峰区、柳南区、柳江区、城中区、柳北区)

楚雄彝族自治州(永仁县、禄丰市、大姚县、南华县、武定县、双柏县、元谋县、牟定县、楚雄市、姚安县)

连云港市(灌南县、赣榆区、连云区、东海县、海州区、灌云县)

淮南市(谢家集区、大通区、寿县、田家庵区、凤台县、潘集区、八公山区)

沧州市(运河区、新华区、泊头市、青县、肃宁县、南皮县、盐山县、河间市、海兴县、吴桥县、沧县、黄骅市、东光县、孟村回族自治县、任丘市、献县)

呼和浩特市(和林格尔县、托克托县、清水河县、赛罕区、回民区、武川县、新城区、土默特左旗、玉泉区)

西宁市(湟中区、城西区、湟源县、城东区、大通回族土族自治县、城中区、城北区)

营口市(大石桥市、西市区、盖州市、老边区、鲅鱼圈区、站前区)

石家庄市(灵寿县、井陉县、赞皇县、鹿泉区、平山县、桥西区、元氏县、藁城区、新乐市、行唐县、赵县、长安区、晋州市、新华区、正定县、井陉矿区、栾城区、无极县、裕华区、高邑县、深泽县、辛集市)

中卫市(沙坡头区、海原县、中宁县)

文山壮族苗族自治州(富宁县、麻栗坡县、西畴县、马关县、丘北县、广南县、砚山县、文山市)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

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