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延安市(富县、吴起县、宜川县、宝塔区、甘泉县、洛川县、延川县、子长市、延长县、黄龙县、安塞区、志丹县、黄陵县)

白银市(会宁县、靖远县、平川区、景泰县、白银区)

上饶市(余干县、玉山县、铅山县、鄱阳县、万年县、广信区、信州区、德兴市、婺源县、弋阳县、横峰县、广丰区)

湛江市(霞山区、雷州市、廉江市、吴川市、遂溪县、徐闻县、赤坎区、麻章区、坡头区)  攀枝花市(仁和区、东区、盐边县、西区、米易县)

宜春市(袁州区、樟树市、奉新县、宜丰县、铜鼓县、高安市、上高县、靖安县、丰城市、万载县)

朝阳市(北票市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、凌源市、建平县、龙城区、朝阳县、双塔区)

西安市(碑林区、周至县、长安区、鄠邑区、临潼区、蓝田县、阎良区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、高陵区、新城区)牡丹江市(穆棱市、东宁市、阳明区、绥芬河市、西安区、爱民区、宁安市、海林市、东安区、林口县)

石河子市(可克达拉市、北屯市、白杨市、胡杨河市、五家渠市、图木舒克市、昆玉市、双河市、新星市、阿拉尔市、铁门关市)  莆田市(秀屿区、涵江区、仙游县、城厢区、荔城区)

龙岩市(新罗区、长汀县、武平县、上杭县、连城县、漳平市、永定区)

杭州市(滨江区、西湖区、拱墅区、上城区、建德市、淳安县、余杭区、桐庐县、临安区、富阳区、钱塘区、临平区、萧山区)

澳门特别行政区

东营市(河口区、垦利区、利津县、广饶县、东营区)

日喀则市(江孜县、昂仁县、拉孜县、仲巴县、岗巴县、萨嘎县、谢通门县、仁布县、桑珠孜区、亚东县、萨迦县、白朗县、定结县、南木林县、吉隆县、康马县、定日县、聂拉木县)

驻马店市(新蔡县、上蔡县、西平县、确山县、汝南县、遂平县、驿城区、泌阳县、正阳县、平舆县)

兴安盟(乌兰浩特市、扎赉特旗、科尔沁右翼前旗、突泉县、科尔沁右翼中旗、阿尔山市)

北海市(银海区、铁山港区、海城区、合浦县)

张家界市(武陵源区、桑植县、慈利县、永定区)

吕梁市(孝义市、方山县、柳林县、离石区、中阳县、汾阳市、交城县、兴县、岚县、石楼县、交口县、文水县、临县)

仙桃市(潜江市、神农架林区、天门市)

珠海市(香洲区、金湾区、斗门区)

昌都市(洛隆县、贡觉县、江达县、丁青县、卡若区、类乌齐县、左贡县、八宿县、察雅县、芒康县、边坝县)

惠州市(龙门县、惠阳区、惠城区、博罗县、惠东县)

四平市(双辽市、梨树县、铁东区、铁西区、伊通满族自治县)

鞍山市(立山区、铁西区、台安县、岫岩满族自治县、千山区、海城市、铁东区)

张家口市(万全区、怀安县、康保县、涿鹿县、崇礼区、宣化区、张北县、沽源县、赤城县、桥西区、尚义县、桥东区、怀来县、下花园区、阳原县、蔚县)

宿州市(砀山县、泗县、埇桥区、灵璧县、萧县)

泰州市(海陵区、姜堰区、靖江市、高港区、兴化市、泰兴市)

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梅州市(五华县、大埔县、梅县区、梅江区、丰顺县、平远县、蕉岭县、兴宁市)

聊城市(阳谷县、临清市、冠县、东阿县、高唐县、东昌府区、莘县、茌平区)

抚顺市(抚顺县、望花区、东洲区、新抚区、顺城区、清原满族自治县、新宾满族自治县)

香港特别行政区  许昌市(魏都区、禹州市、鄢陵县、襄城县、长葛市、建安区)

遵义市(绥阳县、红花岗区、道真仡佬族苗族自治县、习水县、正安县、务川仡佬族苗族自治县、仁怀市、赤水市、汇川区、播州区、凤冈县、湄潭县、余庆县、桐梓县)

石家庄市(平山县、行唐县、无极县、栾城区、辛集市、深泽县、井陉矿区、桥西区、长安区、井陉县、藁城区、元氏县、晋州市、赞皇县、高邑县、新乐市、灵寿县、正定县、赵县、裕华区、鹿泉区、新华区)

芜湖市(弋江区、南陵县、无为市、鸠江区、湾沚区、镜湖区、繁昌区)眉山市(仁寿县、洪雅县、东坡区、彭山区、丹棱县、青神县)

厦门市(集美区、翔安区、思明区、海沧区、同安区、湖里区)  贺州市(富川瑶族自治县、昭平县、八步区、钟山县、平桂区)

太原市(小店区、尖草坪区、古交市、迎泽区、晋源区、清徐县、娄烦县、阳曲县、杏花岭区、万柏林区)

广西壮族自治区

宁德市(柘荣县、霞浦县、蕉城区、福鼎市、福安市、屏南县、古田县、周宁县、寿宁县)晋城市(城区、泽州县、高平市、陵川县、沁水县、阳城县)

吉林市(蛟河市、舒兰市、永吉县、磐石市、龙潭区、昌邑区、桦甸市、船营区、丰满区)

阿克苏地区(库车市、温宿县、柯坪县、沙雅县、阿克苏市、新和县、阿瓦提县、乌什县、拜城县)

昭通市(彝良县、巧家县、水富市、威信县、鲁甸县、昭阳区、永善县、镇雄县、绥江县、大关县、盐津县)

东莞市

长春市(宽城区、九台区、农安县、德惠市、朝阳区、榆树市、二道区、绿园区、公主岭市、南关区、双阳区)

呼和浩特市(武川县、赛罕区、新城区、回民区、玉泉区、土默特左旗、托克托县、和林格尔县、清水河县)

衢州市(柯城区、衢江区、江山市、开化县、龙游县、常山县)

临夏回族自治州(临夏市、临夏县、东乡族自治县、和政县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、广河县、康乐县、永靖县)

新疆维吾尔自治区

岳阳市(云溪区、华容县、汨罗市、君山区、平江县、岳阳县、岳阳楼区、临湘市、湘阴县)

菏泽市(曹县、郓城县、东明县、定陶区、牡丹区、单县、巨野县、成武县、鄄城县)

广元市(苍溪县、昭化区、旺苍县、青川县、剑阁县、利州区、朝天区)

株洲市(醴陵市、渌口区、炎陵县、攸县、荷塘区、芦淞区、石峰区、天元区、茶陵县)

玉树藏族自治州(治多县、囊谦县、玉树市、称多县、杂多县、曲麻莱县)

怀化市(溆浦县、麻阳苗族自治县、洪江市、芷江侗族自治县、辰溪县、中方县、沅陵县、会同县、鹤城区、通道侗族自治县、新晃侗族自治县、靖州苗族侗族自治县)

三明市(大田县、泰宁县、明溪县、沙县区、清流县、尤溪县、将乐县、宁化县、永安市、建宁县、三元区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。