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银川市(金凤区、灵武市、永宁县、兴庆区、西夏区、贺兰县)

来宾市(忻城县、武宣县、象州县、兴宾区、合山市、金秀瑶族自治县)

呼伦贝尔市(满洲里市、新巴尔虎右旗、新巴尔虎左旗、鄂伦春自治旗、扎赉诺尔区、海拉尔区、额尔古纳市、鄂温克族自治旗、牙克石市、陈巴尔虎旗、扎兰屯市、根河市、阿荣旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗)

三亚市(崖州区、海棠区、吉阳区、天涯区)  蚌埠市(怀远县、五河县、淮上区、龙子湖区、蚌山区、禹会区、固镇县)

宜昌市(点军区、枝江市、西陵区、当阳市、伍家岗区、兴山县、夷陵区、宜都市、五峰土家族自治县、长阳土家族自治县、远安县、猇亭区、秭归县)

德阳市(绵竹市、什邡市、罗江区、旌阳区、广汉市、中江县)

苏州市(相城区、虎丘区、太仓市、张家港市、昆山市、姑苏区、常熟市、吴江区、吴中区)

玉林市(博白县、容县、兴业县、陆川县、北流市、玉州区、福绵区)  石河子市(铁门关市、北屯市、白杨市、可克达拉市、胡杨河市、昆玉市、新星市、阿拉尔市、双河市、图木舒克市、五家渠市)

廊坊市(霸州市、大厂回族自治县、文安县、三河市、大城县、安次区、香河县、固安县、永清县、广阳区)

海口市(龙华区、美兰区、秀英区、琼山区)

三沙市(西沙区、南沙区)

楚雄彝族自治州(牟定县、永仁县、大姚县、南华县、武定县、姚安县、楚雄市、双柏县、元谋县、禄丰市)

遂宁市(船山区、安居区、射洪市、大英县、蓬溪县)

合肥市(包河区、瑶海区、长丰县、巢湖市、庐江县、肥东县、蜀山区、肥西县、庐阳区)

驻马店市(正阳县、新蔡县、平舆县、驿城区、汝南县、西平县、确山县、泌阳县、上蔡县、遂平县)

铜川市(宜君县、印台区、王益区、耀州区)

怒江傈僳族自治州(贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县、福贡县、泸水市)

呼和浩特市(清水河县、武川县、玉泉区、新城区、回民区、托克托县、土默特左旗、和林格尔县、赛罕区)

三门峡市(灵宝市、义马市、陕州区、渑池县、湖滨区、卢氏县)

邵阳市(洞口县、武冈市、双清区、邵阳县、新宁县、新邵县、邵东市、北塔区、绥宁县、隆回县、大祥区、城步苗族自治县)

宜宾市(筠连县、屏山县、叙州区、长宁县、兴文县、珙县、南溪区、江安县、高县、翠屏区)

通化市(东昌区、通化县、辉南县、二道江区、梅河口市、集安市、柳河县)

甘孜藏族自治州(白玉县、道孚县、新龙县、理塘县、九龙县、雅江县、色达县、稻城县、得荣县、石渠县、甘孜县、巴塘县、乡城县、丹巴县、德格县、炉霍县、康定市、泸定县)

天津市(北辰区、和平区、滨海新区、河北区、西青区、宝坻区、红桥区、南开区、东丽区、河东区、武清区、河西区、蓟州区、津南区、宁河区、静海区)

东营市(广饶县、东营区、利津县、河口区、垦利区)

泉州市(泉港区、石狮市、德化县、丰泽区、永春县、安溪县、惠安县、鲤城区、金门县、南安市、晋江市、洛江区)

菏泽市(牡丹区、巨野县、郓城县、鄄城县、东明县、成武县、曹县、单县、定陶区)

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嘉峪关市

吕梁市(离石区、临县、交城县、兴县、方山县、文水县、交口县、孝义市、柳林县、石楼县、中阳县、岚县、汾阳市)

莆田市(秀屿区、荔城区、涵江区、仙游县、城厢区)

毕节市(威宁彝族回族苗族自治县、七星关区、赫章县、纳雍县、黔西市、织金县、大方县、金沙县)  巴中市(恩阳区、平昌县、巴州区、通江县、南江县)

扬州市(广陵区、邗江区、宝应县、仪征市、高邮市、江都区)

肇庆市(怀集县、广宁县、德庆县、鼎湖区、端州区、高要区、四会市、封开县)

池州市(贵池区、石台县、东至县、青阳县)秦皇岛市(卢龙县、海港区、昌黎县、北戴河区、青龙满族自治县、抚宁区、山海关区)

阿克苏地区(柯坪县、新和县、沙雅县、阿瓦提县、乌什县、阿克苏市、温宿县、拜城县、库车市)  咸阳市(长武县、永寿县、礼泉县、杨陵区、渭城区、乾县、秦都区、旬邑县、武功县、泾阳县、彬州市、兴平市、三原县、淳化县)

湘潭市(韶山市、湘乡市、岳塘区、湘潭县、雨湖区)

昆明市(盘龙区、宜良县、寻甸回族彝族自治县、嵩明县、五华区、官渡区、东川区、呈贡区、安宁市、西山区、富民县、禄劝彝族苗族自治县、石林彝族自治县、晋宁区)

中卫市(沙坡头区、中宁县、海原县)淮南市(田家庵区、潘集区、寿县、凤台县、谢家集区、大通区、八公山区)

白银市(景泰县、平川区、白银区、靖远县、会宁县)

郴州市(永兴县、嘉禾县、桂东县、临武县、资兴市、苏仙区、北湖区、宜章县、桂阳县、安仁县、汝城县)

西宁市(城北区、湟中区、大通回族土族自治县、城西区、湟源县、城东区、城中区)

文山壮族苗族自治州(富宁县、丘北县、广南县、马关县、砚山县、文山市、麻栗坡县、西畴县)

开封市(通许县、顺河回族区、兰考县、祥符区、尉氏县、禹王台区、龙亭区、杞县、鼓楼区)

南昌市(东湖区、青云谱区、安义县、西湖区、南昌县、红谷滩区、青山湖区、新建区、进贤县)

昭通市(彝良县、大关县、永善县、盐津县、镇雄县、鲁甸县、威信县、巧家县、绥江县、水富市、昭阳区)

五指山市(定安县、琼中黎族苗族自治县、乐东黎族自治县、临高县、万宁市、昌江黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、文昌市、东方市、陵水黎族自治县、白沙黎族自治县、屯昌县、琼海市、澄迈县)

六安市(霍山县、裕安区、霍邱县、金安区、舒城县、金寨县、叶集区)

河源市(和平县、紫金县、东源县、源城区、连平县、龙川县)

徐州市(丰县、新沂市、云龙区、睢宁县、鼓楼区、沛县、邳州市、泉山区、贾汪区、铜山区)

防城港市(港口区、上思县、防城区、东兴市)

凉山彝族自治州(昭觉县、会理市、西昌市、美姑县、布拖县、雷波县、普格县、金阳县、越西县、喜德县、甘洛县、会东县、宁南县、盐源县、德昌县、冕宁县、木里藏族自治县)

沈阳市(康平县、沈河区、大东区、苏家屯区、铁西区、辽中区、沈北新区、于洪区、新民市、法库县、浑南区、皇姑区、和平区)

三明市(清流县、将乐县、宁化县、明溪县、永安市、建宁县、沙县区、泰宁县、尤溪县、三元区、大田县)

达州市(大竹县、通川区、万源市、开江县、达川区、宣汉县、渠县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。