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永辉超市仍处于调改转型带来的前期阵痛。

4月25日晚间，永辉超市（601933.SH）公布了2024年年度报告及2025年第一季度财务报告。去年全年永辉超市实现营收675.74亿元，同比下滑14.07%；归母净亏损14.65亿元，亏损同比增加1.36亿元，扩大10.26%。2025年一季度实现营收174.79亿元，同比下滑19.32%；净利润1.48亿元，同比下降79.96%。

据Wind数据显示，近年来永辉超市年度以及一季度营收逐年下滑，近四年来全年仍处于亏损状态，今年一季度净利润大幅下滑。

永辉超市方面指出，公司正处于战略转型的深水区，胖东来模式调改、门店优化与供应链革新纵深推进。2025年第一季度调改门店在销售与利润端整体达成预期目标，标志着“品质永辉”改革迈入攻坚关键阶段。

去年5月，在于东来及其团队的帮扶下，永辉超市通过胖东来帮扶及学习胖东来自主调改两种模式对全国门店进行调改。去年9月，名创优品（NYSE：MNSO，HKEX：9896）拟62.7亿元拿下三成股权入主永辉超市。

截至4月25日收盘，永辉超市（601933.SH）报5.44元，跌3.20%，年初至今跌14.2%。

预计未来一至一年半是改革成果集中释放期

具体来看业绩变动背后的原因，财报指出，去年收入下滑主要是由于零售行业竞争激烈，公司主动进行大幅度门店优化以及战略和经营模式转型。截至去年底公司共完成了31家门店的调改，且调改门店迅速大幅提升客流和销售额，但这批门店主要于下半年调改开业，且门店数占比不大，对公司去年收入整体影响不大，而调改的同时公司关闭232家尾部门店使得公司2024年整体收入有所下滑。而一季度营业收入下滑背后原因相近，主要由于截至2025年3月底公司共完成了47家门店的调改，由于调改的门店数占比不大，且今年一季度较去年同期减少了273家门店（关闭尾部门店），使得一季度整体收入有所下滑。

去年净利润亏损主要由于零售行业竞争激烈导致门店销售承压。年报指出，公司由于战略和经营模型转型，在收入下降的同时公司在门店调改过程中主动优化商品结构和采购模式，在淘汰旧品、引入新品的过程中主动推动裸价和控后台的策略，此过程中，公司整体毛利率短期受到了一定的影响，同比减少0.78个百分点，此外，对集团长期亏损或准备闭店门店的相关资产计提减值准备2.08亿元。

今年一季度净利下滑主要系毛利率同比下降1.35个百分点。财报指出，随着3月底供应商大会的召开，未来公司选品及定价策略将发生重大改变，在此基础上，商品毛利率将得到进一步的恢复和增长。另外，公司持有的Advantagesolutions股票本期产生的公允价值变动损益为-1.72亿元，较上年同期0.77亿元减少利润2.49亿元。

2024年，永辉超市主动寻求变革，一方面全面学习胖东来模式调改门店及组织转型，截至2024年底已完成31家门店商品结构调整与服务升级；另一方面加速关闭尾部门店超232家；同时，公司通过出售资产回笼资金达18.15亿元。截至去年底，超市业务已进入全国29个省市，门店共计775家。

截至4月25日，永辉超市共完成了61家门店的胖东来模式调改。财报指出，调改门店的营业收入、客流均实现了大幅增长。据澎湃新闻记者获悉，今年第一季度，永辉超市已完成调改的“稳态门店”即开业满3个月的门店，保持稳定盈利。截至3月底，41家开业满3个月的“稳态调改店”3月单月实现利润1470万元、一季度累计实现利润7472万元。41家“稳态调改店”一季度面向门店一线员工发放奖金与分红累计达2634万元。

据记者了解，预计至2025年6月底，永辉超市全国调改门店将突破124家，2026年农历春节前目标锁定300家。永辉方面指出，随着调改门店占比提升、闭店收尾及供应链改革深化，未来12个月至18个月将是改革成果集中释放期，永辉有望迈入新的发展期。

未来坚定胖东来模式，强调供应链变革

永辉超市还在年报中强调，坚定胖东来模式和品质零售的战略方向始终不变，打造更适合中国主流家庭的国民超市。在经营计划方面，首先需要进行供应链变革，聚焦核心供应商、聚焦核心大单品，聚焦长期主义，与核心供应商建立长期的深度合作。

供应链变革是永辉转型“品质零售”的重要抓手。年报指出，去年全年永辉超市研发升级自有品牌商品120款，其中20余款年销售额突破5000万元，引入品牌新品近5万支，通过生鲜源头直采、肉禽自配送、食用品“去KA模式”等供应链变革，完成近3万支商品去KA调整。

3月29日，永辉超市2025年度全球供应商大会在许昌召开，名创优品集团创始人、董事会主席兼首席执行官、永辉超市改革领导小组组长叶国富明确提出供应链升级策略，即“三个聚焦、一个反对”：聚焦核心供应商、聚焦核心大单品、聚焦长期主义，坚决反对换一个采购员就换一批供应商。而大批外贸型企业与永辉超市实现对接，极大推动了永辉超市的供应链革新，有助于快速提升供应链体系优化和商品焕新。

针对近期全球供应链震荡与外贸企业困境，4月7日，永辉超市发布《致中国优质供应链的一封信》，为出口受阻企业开通“15天极速上架”绿色通道，并提供品牌推广与新品开发支持。

据悉，截至2025年4月22日，永辉超市已与超300家优质供应链企业进入采购洽谈阶段，包括供货山姆、开市客等美国超市的众多中国制造企业。4月22日，永辉超市在北京、福州、杭州等城市的调改门店推出“外贸优品专区”，带动多个外贸型企业走进内需市场。

专题：中共中央政治局会议重磅定调！如何影响资本市场？机构最新解读

中共中央政治局4月25日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。

在房地产领域，会议指出，要持续用力防范化解重点领域风险。继续实施地方政府一揽子化债政策，加快解决地方政府拖欠企业账款问题。加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

业内普遍认为，此次政治局会议延续了“止跌回稳”总基调，政策组合拳精准聚焦风险防控、结构优化与长效机制，明确了房地产行业持续向高质量发展路径。

首提“持续巩固房地产市场稳定态势”

此次政治局会议首次提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，这一表态意义重大。

广开首席产业研究院资深研究员马泓指出，这一表述是对过去两个季度房地产市场所出现的积极变化给予的充分肯定。在一系列支持住房政策的作用下，无论是房产销售、房价还是大城市的土地市场表现，整体都处于缓跌走稳态势，为未来止跌回稳奠定了良好的基础。从城镇化发展的角度来看，居民对于高品质住房的需求较大，这意味着房地产市场仍有成长空间。

今年一季度，房地产市场呈现持续修复态势。国家统计局数据显示，一季度全国商品房销售规模同比降幅明显收窄，另根据中指研究院数据，3月重点100城新房销售面积、重点30城二手房成交量同比均增长。

在业内看来，本次会议强调“持续巩固房地产市场稳定态势”，预计政策仍会持续呵护房地产，根据市场形势变化及时出台针对性举措，包括北上在内的一线城市有望将加快存量住房改造、优化限购限售政策，二三线城市则可能通过降低购房门槛、加大购房补贴等方式激活市场。

此外，政治局会议提及“加紧实施更加积极有为的宏观政策”、“适时降准降息”、“要不断完善稳就业稳经济的政策工具箱，既定政策早出台早见效，根据形势变化及时推出增量储备政策，加强超常规逆周期调节”等提法也为应对不确定性进一步释放政策空间，提振市场预期。业内预测，宏观政策发力窗口期有望逐渐打开，降准降息、降低住房公积金贷款利率等政策落地预期在增强。

城中村和危旧房改造激活潜在住房需求

政治局会议提出，加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。

中指研究院政策研究总监陈文静指出，加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造，相关内容已经成为2025年各地政府的重要工作之一。今年以来已经有不少城市出台配套的房票安置政策，根据中指监测数据，今年以来超20个地区优化房票政策，近期厦门扩大房票使用范围至二手房，且继续鼓励房票用于购买新房，进一步打通一二手链条，促进市场库存去化。

在业内看来，从需求侧而言，推进城中村和危旧房改造，不仅可以通过盘活存量资源、释放土地价值，还能带动区域居住环境升级，进而激活潜在住房需求。这对于提振消费、扩大内需，也有重大意义。

引导行业从“增量开发”向“品质竞争”转变

政治局会议还提出，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策。

对比今年《政府工作报告》中提及的“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，此次进一步强调住房的高品质。今年住建部已经发布国家标准《住宅项目规范》，并将在5月1日落地实施，部分城市也发布了“好房子”建设相关标准，业内预计未来相关政策亦将进一步完善，更多城市落地标准规范，助力高品质住房建设，“好房子”有望放量。

58安居客研究院院长张波认为，这标志着行业从规模扩张转向质量提升的转型路径进一步清晰，并引导开发行业从“增量开发”向“品质竞争”转变。

在优化存量商品房收购政策方面，今年4月15日，中共中央政治局常委、国务院总理李强在北京调研时指出，收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施。本次会议进一步强调优化政策，业内认为，这或意味着更多配套举措已在路上，进一步扩大用途范围、降低资金成本等方面存在政策优化空间。

“总体来看，本次会议在凸显底线思维的基础上，关注助力行业良性循环，强化政策灵活性与精准度。地方政府化债、城市更新与住房供给改革的协同推进，既避免系统性风险，也为市场注入新动能。房地产市场止跌回稳的大趋势正进一步强化，房地产行业长期健康发展的确定性进一步增强。”张波说。

　　来源：拾遗地

　　文/十一弟

　　湖南，不是一个盛产大型开发商的地方。

　　掰着手指头数一下全国性房企，没有一家出自湖南。

　　在省会长沙，哪怕楼市最疯狂的时候，这里也被称作是一个让炒房客有去无回的城市。

　　2020年，全国房价一片大涨，很多城市的房地产调控压力很大。

　　而长沙，却被住建部树立成了范本，将其在房地产市场的调控经验，向全国其他城市推广。

　　当时，长沙的一系列调控政策，甚至还总结了一个专有名词来指代——

　　长沙模式。

　　房价上涨压力最大的深圳、东莞，都先后跑去长沙调研，学习长沙的调控经验。

　　2017年，长沙进入万亿GDP城市俱乐部。

　　到2020年，当地房价的平均水平，仍然徘徊在万元大关。

　　在房地产行业，有一个指标，用来衡量房价水平的高低——

　　房价收入比。

　　它的含义，是一套房子总价，与居民家庭年收入的比值。

　　这个指标越高，说明买房的难度越大。

　　有人做过统计，房价收入比最高的城市是深圳，高达35.2；房价收入比最低的城市是长沙，仅为6.4。

　　也就是说，在长沙，买下一套房，全家人需要奋斗打拼六年多时间。

　　迈入万亿GDP城市俱乐部之后，长沙就实施了严厉的楼市调控，堵死了炒房路。

　　2018年，长沙正式打响反炒房斗争，对房地产市场矛盾，作了定性——

　　“当前的主要矛盾，不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争。”

　　于是，长沙打出了一套调控组合拳——

　　限购、限地价、限房价、限离婚买房、土地拍卖熔断、摇号等各种政策措施，陆续出台。

　　长沙的房地产调控，有人称之为最严调控。

　　2019年，长沙发改委出台了一个政策——

　　规定商品房价格由成本、利润、税金三部分组成，利润率需要控制在6%-8%之间。

　　这个政策，其实就是直接卡住了开发商的利润空间。

　　如此严厉的调控之下，长沙的房价相对稳定，并长年保持在低位水平。

　　湖南的开发商，始终被有形的调控之手拿捏，很难肆无忌惮地赚取暴利，做大规模。

　　在楼市最疯狂的那些年，湖南本土开发商也没能走出去，进行全国化扩张。

　　现在，楼市下行，包括长沙在内，各大城市对房地产调控的条条框框，都已经松绑了。

　　去年，在百强房企榜单上，唯一来自湖南长沙的本土开发商，是一家央企——

　　中建信和。

　　它是央企中建五局旗下的开发业务平台，中建五局的总部，就设在湖南长沙。

　　中建集团有八大局公司，被称之为中建八子。

　　按照资产规模和营业收入计算，中建五局排行第四。

　　中建八子在规模体量上有差距，但主营业务大同小异——

　　主要是房屋建筑工程、基础设施建设与投资、房地产开发。

　　这几年，国内房地产行业大幅萎缩，房屋建筑工程业务受影响很大。

　　于是，中建八子都加大了开发业务投入，亲自下场搞起了房地产。

　　外部订单少了，索性自己拿地、自己建房子，自己创造订单。

　　去年，百强房企榜单上——

　　中建三局旗下的中建壹品，中建八局旗下的中建东孚，中建一局旗下的中建智地，中建二局旗下的中建玖和，中建五局旗下的中建信和，都已经榜上有名。

　　去年，中建信和的销售规模将近146亿，行业排名第69位。

　　最近几年，除了湖南、重庆、天津、南宁、山东等早前布局的城市，中建信和还出现在了北京、南京、广州的土地市场。

　　2023年底，中建信和以将近20亿的代价，在广州海珠区拍下了一块地。

　　这块地规模不大，计容面积不到5.4万平米。

　　折算下来，平均楼面地价大约3.7万块钱/平米。

　　中建信和把这块地开发成了中建·天钰，今年二月份已经开盘入市。

　　中建·天钰的户型面积，从89平米的三居室到134平米的四居室。

　　中建信和把开盘价定得很高，均价在6万/平米左右——

　　最便宜的需要5.8万/平米，最贵的卖到了6.5万/平米。

　　从拿地到开盘，中建信和整整拖了一年多时间。

　　它没能等来广州楼市的大面积回暖、房价的大幅度回调，反而等到了竞争项目的集中入市，贴身肉搏。

　　今年，广州海珠区的新盘，卷得很厉害——

　　绿城·馥香园、保利·燕语堂悦、越秀·熙悦江湾、中交·天翠。

　　有人算过，今年海珠区至少有9个新盘上架，另外还有25个存量项目在售。

　　最近刚刚开盘的绿城·馥香园，单价最低只卖5.2万/平米，最高定价5.8万/平米。

　　在价格上，绿城·馥香园把中建·天钰按在地上摩擦。

　　今年二月份，中建·天钰取证入市，推出了一栋楼，总共148套房。

　　卖了两个多月，网签备案了4套，业绩相当惨淡。

　　而绿城·馥香园，在十天前取证入市，也是推出了一栋楼，总共122套房。

　　到现在，已经网签备案了41套，去化率三分之一。

　　海珠区的新盘扎堆竞争，货多客少。

　　定价6万/平米卖不动，中建·天钰就只能自砍一刀，割肉降价了。

　　最近，中建信和推出了一批特价房——

　　“五一提前炸场，398万买海珠新规三房”。

　　“5万/平米任选”。

　　这意味着，中建·天钰的单价，已经从6万/平米，下调到了5万/平米。

　　其中，有一套面积89平米的三居室，特价398万出头，折合单价不到4.5万/平米。

　　开盘时，最低单价需要5.8万/平米，现在每平米便宜了一万多块钱，相当于打了八折。

　　十一弟查了下，当初拿地时，中建信和花了将近20亿地价。

　　中建·天钰总投资，超过了27亿，每平米开发成本大约5万块钱。

　　两个月前开盘时，销售均价定在6万/平米，中建·天钰每平米有上万块钱的利润。

　　现在推出的一批特价房，单价降到了5万/平米，其实就是保本在卖了。

　　从前楼市暴涨时，死守湖南的中建信和，政府一头卡住地价，一头卡住房价，开发利润被算得死死的。

　　如今走出了湖南，逆市杀进广州这样的大城市，本来还想着小赚一点。

　　结果，开盘刚卖了两个月，就得割肉降价，保本出货。

　　果然是调控模范城市出来的开发商，不管走到哪里，骨子里都拒绝靠房地产赚大钱。

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　　本报记者 李春莲 

　　见习记者 梁傲男

　　“五一”假期的脚步渐行渐近，从北国边陲到江南水乡，从传统古城到新兴小镇，一幅充满活力的旅游图景即将展开。游客们用脚步丈量世界的热情，正转化为推动文旅消费升级的蓬勃力量。

　　同程旅行数据显示，今年“五一”假期的旅行热度或将达到2023年以来“五一”的峰值，假期文旅市场将呈现本地、异地市场供需两旺，品质休闲度假趋势走强的特征。美团旅行数据显示，“五一”出游高峰预计从4月26日开始，超长假期带火国内长线游，有望带旺国内多地文旅市场。

　　假期文旅消费升温

　　从各在线旅游平台“五一”假期旅游的预订情况来看，多个平台“五一”假期出游搜索量同比翻倍增长，显现出假期文旅消费超预期。消费端则呈现出三大特点，折射出“假日经济”的升级路径。

　　一是长线游爆发。此次“五一”假期可通过“请4休11”延长，这进一步刺激长线远途旅游。携程数据显示，“五一”假期游客出行距离较清明假期显著拉长，“五一”期间跨市住宿订单占比已突破八成。途牛数据显示，国内长线游预订出游人次占比达46%。

　　从长线游目的地来看，去新疆博乐、塔城、昭苏等地感受边境风光，去云南腾冲徒步热带雨林，去青海海北藏族自治州祁连县看皑皑白雪，去贵州黔南州和云南德宏州探秘少数民族秘境村寨，去山西忻州看传承千年的繁峙县壁画，成为“五一”热门玩法。

　　二是县域城市热度提升。随着旅游基础设施的不断完善，县域旅游市场迎来爆发式增长，成为年轻消费者“逃离喧嚣、治愈身心”的热门选择。

　　白山的静谧、文昌的椰风海韵、喀什的异域风情……在“去景区化”趋势推动下，这些小城凭借“错峰避堵、深度体验”的优势吸引着大批游客。反向旅游带火宝藏小城，去哪儿数据显示，“五一”酒店预订已覆盖全国1229个县城，县城高星酒店更具性价比，预订量同比增长逾三成。

　　有旅游行业分析师对《证券日报》记者表示，传统县域旅游胜地在保留历史韵味的基础上，创新推出各类沉浸式体验项目，提升游客的旅行感受，以新姿态迎接八方来客；而一些新兴网红地则凭借独特的自然风光等优势，迅速在社交平台上走红，吸引了大量游客前来打卡。

　　三是跨境游双向升温。境外旅客购物离境退税“即买即退”等举措近期出台，叠加中国相关的短视频在海外社交媒体火爆，“五一”假期入境游有望增长。携程数据显示，截至目前，今年“五一”入境游订单量同比增长173%。

　　出境游市场同样热度不减。随着全球航空供应链的恢复与拓展，中国游客的足迹遍布全球。去哪儿数据显示，今年与去年“五一”假期相比，国际航班抵达城市新增177个，中国旅客的目的地增加至1303个城市，德国慕尼黑、西班牙格拉纳达等目的地的酒店预订量更是实现数倍增长。

　　多措并举提振消费

　　为激活“五一”文旅消费市场，各级政府正多维度发力，通过政策扶持、活动策划、服务优化等组合举措持续提振市场。

　　在2025年北京市“五一”假期文化和旅游系列活动新闻发布会上，北京市文化和旅游局党组成员、副局长郑芳表示，“五一”假期期间，北京市文化和旅游局以“京彩五一·乐享好时光”为主题，统筹全市文旅资源，推出1900余场活动，陪伴广大市民、游客共享美好假日。

　　四川省将在“五一”及端午假期举办大量活动，包括聚焦“哪吒”热，推出一批国风国潮新产品、新线路，举办国风嘉年华等180余场活动等。“五一”期间，四川全省各地将通过“财政补贴+市场联动”发放各类文旅专项消费券6800余万元。

　　黑龙江省策划推出五大主题12条精品线路、100余场演出，打造“春日好景巡游”精品线路，举办机场飞行体验、城市艺术季、赏花季、风筝节、采摘集福、春服（福）主题活动等文旅活动331场。

　　“‘五一’期间，适宜的气候为大众出游创造了合适的条件。”旅游酒店行业高级经济师赵焕焱对《证券日报》记者表示，同时，旅游行业供给侧结构性改革成效显著，包括沉浸式体验项目、主题化线路设计等创新产品不断涌现，叠加智慧景区建设等配套服务升级，构建起更优质、更便捷的旅游生态系统，满足了游客对品质出游的期待。

　　在业内人士看来，在假期效应拉动、居民消费信心回暖及多重政策利好的共同作用下，“五一”假期将显著激活旅游、酒店、餐饮等服务业态。各地消费券发放力度加大、特色文旅活动密集上线，市场供需两端形成良性互动，为相关产业注入发展动能，同时也将驱动旅游市场向品质化、精细化方向加速转型，持续丰富游客的个性化、沉浸式出行体验。