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全国服务区域：
贺州市(八步区、富川瑶族自治县、钟山县、昭平县、平桂区)
济宁市(微山县、任城区、邹城市、梁山县、汶上县、鱼台县、泗水县、嘉祥县、兖州区、金乡县、曲阜市)
秦皇岛市(卢龙县、北戴河区、昌黎县、山海关区、抚宁区、青龙满族自治县、海港区)
烟台市(栖霞市、海阳市、蓬莱区、莱阳市、莱州市、福山区、牟平区、芝罘区、龙口市、莱山区、招远市)
塔城地区(托里县、沙湾市、裕民县、乌苏市、塔城市、额敏县、和布克赛尔蒙古自治县)
崇左市(凭祥市、宁明县、江州区、大新县、天等县、扶绥县、龙州县)
昌都市(类乌齐县、察雅县、八宿县、洛隆县、卡若区、左贡县、丁青县、贡觉县、边坝县、芒康县、江达县)
淮南市(潘集区、八公山区、大通区、谢家集区、寿县、田家庵区、凤台县)
防城港市(港口区、上思县、防城区、东兴市)
江门市(蓬江区、江海区、开平市、恩平市、新会区、台山市、鹤山市)
来宾市(兴宾区、象州县、合山市、忻城县、武宣县、金秀瑶族自治县)
马鞍山市(含山县、花山区、和县、当涂县、雨山区、博望区)
广安市(广安区、武胜县、岳池县、华蓥市、邻水县、前锋区)
湘潭市(湘乡市、岳塘区、雨湖区、韶山市、湘潭县)
洛阳市(孟津区、宜阳县、瀍河回族区、洛宁县、西工区、偃师区、伊川县、涧西区、汝阳县、洛龙区、新安县、嵩县、老城区、栾川县)
银川市(西夏区、兴庆区、金凤区、永宁县、贺兰县、灵武市)
咸宁市(通城县、通山县、嘉鱼县、崇阳县、赤壁市、咸安区)
黔南布依族苗族自治州(三都水族自治县、平塘县、瓮安县、罗甸县、福泉市、贵定县、都匀市、惠水县、独山县、荔波县、龙里县、长顺县)
佳木斯市(桦南县、同江市、向阳区、抚远市、富锦市、前进区、东风区、郊区、桦川县、汤原县)
湛江市(坡头区、麻章区、雷州市、遂溪县、吴川市、霞山区、赤坎区、徐闻县、廉江市)
聊城市(阳谷县、东昌府区、高唐县、茌平区、东阿县、莘县、冠县、临清市)
杭州市(建德市、上城区、桐庐县、富阳区、钱塘区、滨江区、淳安县、拱墅区、临安区、萧山区、余杭区、临平区、西湖区)
庆阳市(宁县、西峰区、正宁县、镇原县、华池县、环县、合水县、庆城县)
汕尾市(陆河县、城区、海丰县、陆丰市)
漳州市(龙文区、诏安县、漳浦县、龙海区、云霄县、华安县、芗城区、东山县、南靖县、长泰区、平和县)
衡水市(深州市、武强县、冀州区、阜城县、武邑县、枣强县、故城县、安平县、饶阳县、景县、桃城区)
南通市(如皋市、海安市、海门区、通州区、崇川区、如东县、启东市)
蚌埠市(禹会区、淮上区、龙子湖区、固镇县、蚌山区、五河县、怀远县)
芜湖市(无为市、繁昌区、镜湖区、鸠江区、弋江区、南陵县、湾沚区)
咸阳市(长武县、杨陵区、三原县、兴平市、旬邑县、永寿县、泾阳县、武功县、乾县、渭城区、彬州市、秦都区、淳化县、礼泉县)
梅州市(蕉岭县、五华县、丰顺县、梅县区、平远县、兴宁市、梅江区、大埔县)
三门峡市(灵宝市、义马市、渑池县、卢氏县、陕州区、湖滨区)
玉林市(陆川县、北流市、博白县、福绵区、兴业县、容县、玉州区)
宜昌市(远安县、西陵区、当阳市、夷陵区、点军区、枝江市、伍家岗区、猇亭区、秭归县、宜都市、五峰土家族自治县、兴山县、长阳土家族自治县)
绵阳市(北川羌族自治县、安州区、涪城区、游仙区、江油市、平武县、盐亭县、梓潼县、三台县)
那曲市(色尼区、申扎县、聂荣县、索县、安多县、比如县、嘉黎县、巴青县、双湖县、尼玛县、班戈县)
开封市(杞县、兰考县、龙亭区、尉氏县、顺河回族区、祥符区、通许县、鼓楼区、禹王台区)
铜陵市(义安区、枞阳县、铜官区、郊区)
玉溪市(红塔区、江川区、新平彝族傣族自治县、华宁县、峨山彝族自治县、易门县、通海县、澄江市、元江哈尼族彝族傣族自治县)
伊犁哈萨克自治州(察布查尔锡伯自治县、昭苏县、霍尔果斯市、特克斯县、巩留县、新源县、伊宁县、伊宁市、霍城县、尼勒克县、奎屯市)
湘西土家族苗族自治州(永顺县、保靖县、龙山县、古丈县、凤凰县、吉首市、泸溪县、花垣县)
濮阳市(华龙区、台前县、濮阳县、南乐县、范县、清丰县)
德州市(陵城区、禹城市、乐陵市、武城县、夏津县、齐河县、庆云县、平原县、宁津县、德城区、临邑县)
南京市(鼓楼区、建邺区、高淳区、江宁区、秦淮区、雨花台区、浦口区、栖霞区、六合区、玄武区、溧水区)
南阳市(方城县、西峡县、内乡县、卧龙区、淅川县、邓州市、桐柏县、社旗县、镇平县、新野县、唐河县、宛城区、南召县)
大兴安岭地区(塔河县、呼玛县、漠河市)
茂名市(化州市、茂南区、信宜市、电白区、高州市)
广西壮族自治区
德宏傣族景颇族自治州(梁河县、瑞丽市、芒市、陇川县、盈江县)
连云港市(灌云县、海州区、灌南县、赣榆区、连云区、东海县)
南平市(松溪县、邵武市、延平区、建瓯市、浦城县、武夷山市、政和县、光泽县、建阳区、顺昌县)
上海市(静安区、杨浦区、宝山区、闵行区、嘉定区、普陀区、长宁区、崇明区、奉贤区、黄浦区、虹口区、青浦区、徐汇区、浦东新区、松江区、金山区)
岳阳市(岳阳县、临湘市、华容县、湘阴县、岳阳楼区、君山区、平江县、云溪区、汨罗市)
昆明市(官渡区、五华区、西山区、呈贡区、晋宁区、禄劝彝族苗族自治县、石林彝族自治县、嵩明县、东川区、寻甸回族彝族自治县、盘龙区、富民县、宜良县、安宁市)
新疆维吾尔自治区
九江市(武宁县、湖口县、浔阳区、德安县、瑞昌市、都昌县、修水县、庐山市、共青城市、濂溪区、彭泽县、柴桑区、永修县)
黄南藏族自治州(河南蒙古族自治县、尖扎县、泽库县、同仁市)
张家界市(武陵源区、慈利县、永定区、桑植县)
乌鲁木齐市(头屯河区、乌鲁木齐县、沙依巴克区、米东区、天山区、达坂城区、新市区、水磨沟区)
内蒙古自治区
新乡市(新乡县、辉县市、长垣市、延津县、卫滨区、牧野区、封丘县、红旗区、卫辉市、凤泉区、获嘉县、原阳县)
鹤壁市(淇滨区、浚县、淇县、鹤山区、山城区)
三亚市(崖州区、天涯区、海棠区、吉阳区)
阿坝藏族羌族自治州(茂县、金川县、红原县、马尔康市、小金县、理县、阿坝县、黑水县、松潘县、壤塘县、若尔盖县、九寨沟县、汶川县)
上饶市(婺源县、弋阳县、玉山县、鄱阳县、余干县、德兴市、万年县、广丰区、信州区、铅山县、横峰县、广信区)
河源市(和平县、源城区、东源县、连平县、紫金县、龙川县)
大同市(云冈区、天镇县、阳高县、平城区、浑源县、左云县、云州区、新荣区、灵丘县、广灵县)
西藏自治区
阜阳市(阜南县、界首市、颍泉区、颍上县、太和县、临泉县、颍州区、颍东区)
运城市(临猗县、平陆县、万荣县、闻喜县、新绛县、绛县、芮城县、河津市、盐湖区、夏县、稷山县、永济市、垣曲县)
常州市(溧阳市、钟楼区、金坛区、天宁区、新北区、武进区)
林芝市(工布江达县、米林市、墨脱县、察隅县、朗县、巴宜区、波密县)
百色市(田阳区、那坡县、凌云县、隆林各族自治县、田林县、平果市、右江区、田东县、乐业县、德保县、西林县、靖西市)
潮州市(潮安区、湘桥区、饶平县)
信阳市(浉河区、平桥区、息县、固始县、商城县、潢川县、淮滨县、新县、光山县、罗山县)
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东莞市
陇南市(宕昌县、文县、西和县、武都区、礼县、徽县、康县、两当县、成县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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