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文山壮族苗族自治州(丘北县、广南县、马关县、富宁县、文山市、麻栗坡县、砚山县、西畴县)

楚雄彝族自治州(楚雄市、南华县、大姚县、禄丰市、牟定县、元谋县、姚安县、武定县、双柏县、永仁县)

雅安市(荥经县、名山区、石棉县、汉源县、天全县、雨城区、宝兴县、芦山县)

广元市(利州区、苍溪县、旺苍县、昭化区、朝天区、剑阁县、青川县)  武威市(凉州区、民勤县、古浪县、天祝藏族自治县)

保定市(博野县、高碑店市、徐水区、雄县、蠡县、曲阳县、竞秀区、满城区、涿州市、易县、高阳县、定兴县、涞源县、望都县、安新县、涞水县、清苑区、阜平县、唐县、定州市、安国市、莲池区、容城县、顺平县)

武汉市(江夏区、新洲区、武昌区、江岸区、黄陂区、汉阳区、硚口区、蔡甸区、东西湖区、青山区、江汉区、汉南区、洪山区)

桂林市(恭城瑶族自治县、阳朔县、永福县、平乐县、秀峰区、龙胜各族自治县、灌阳县、雁山区、资源县、象山区、全州县、叠彩区、灵川县、荔浦市、临桂区、兴安县、七星区)

克拉玛依市(乌尔禾区、白碱滩区、独山子区、克拉玛依区)  泉州市(鲤城区、德化县、晋江市、石狮市、惠安县、金门县、泉港区、南安市、洛江区、安溪县、永春县、丰泽区)

海东市(化隆回族自治县、循化撒拉族自治县、互助土族自治县、民和回族土族自治县、乐都区、平安区)

咸阳市(渭城区、杨陵区、兴平市、长武县、三原县、永寿县、泾阳县、彬州市、乾县、秦都区、武功县、礼泉县、淳化县、旬邑县)

四平市(伊通满族自治县、铁东区、铁西区、梨树县、双辽市)

延边朝鲜族自治州(汪清县、延吉市、图们市、龙井市、珲春市、安图县、敦化市、和龙市)

阿里地区(普兰县、噶尔县、改则县、革吉县、札达县、措勤县、日土县)

聊城市(莘县、茌平区、阳谷县、临清市、东昌府区、冠县、东阿县、高唐县)

梅州市(丰顺县、大埔县、兴宁市、梅县区、蕉岭县、平远县、五华县、梅江区)

郑州市(惠济区、荥阳市、二七区、管城回族区、新密市、新郑市、登封市、中牟县、中原区、上街区、巩义市、金水区)

漯河市(郾城区、源汇区、临颍县、召陵区、舞阳县)

宝鸡市(麟游县、扶风县、凤县、凤翔区、陇县、渭滨区、岐山县、千阳县、眉县、金台区、陈仓区、太白县)

淄博市(博山区、张店区、周村区、沂源县、淄川区、临淄区、桓台县、高青县)

中山市

济宁市(泗水县、梁山县、邹城市、鱼台县、嘉祥县、金乡县、汶上县、曲阜市、微山县、兖州区、任城区)

阿拉善盟(阿拉善右旗、额济纳旗、阿拉善左旗)

平顶山市(石龙区、湛河区、卫东区、叶县、舞钢市、鲁山县、郏县、宝丰县、新华区、汝州市)

仙桃市(潜江市、天门市、神农架林区)

石嘴山市(惠农区、大武口区、平罗县)

黄石市(大冶市、铁山区、阳新县、黄石港区、西塞山区、下陆区)

营口市(西市区、鲅鱼圈区、大石桥市、盖州市、站前区、老边区)

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兰州市(七里河区、永登县、城关区、西固区、红古区、榆中县、皋兰县、安宁区)

巴中市(恩阳区、通江县、巴州区、平昌县、南江县)

攀枝花市(盐边县、西区、东区、米易县、仁和区)

鹰潭市(贵溪市、月湖区、余江区)  临沂市(平邑县、费县、兰山区、莒南县、郯城县、沂水县、蒙阴县、临沭县、兰陵县、河东区、沂南县、罗庄区)

六盘水市(水城区、六枝特区、钟山区、盘州市)

茂名市(信宜市、电白区、高州市、化州市、茂南区)

新疆维吾尔自治区松原市(扶余市、宁江区、乾安县、长岭县、前郭尔罗斯蒙古族自治县)

铜仁市(碧江区、沿河土家族自治县、江口县、印江土家族苗族自治县、玉屏侗族自治县、万山区、石阡县、德江县、松桃苗族自治县、思南县)  岳阳市(君山区、平江县、湘阴县、岳阳县、云溪区、临湘市、汨罗市、岳阳楼区、华容县)

景德镇市(乐平市、浮梁县、珠山区、昌江区)

咸宁市(通城县、咸安区、赤壁市、通山县、嘉鱼县、崇阳县)

十堰市(竹溪县、郧西县、丹江口市、张湾区、竹山县、郧阳区、房县、茅箭区)金昌市(永昌县、金川区)

巴彦淖尔市(乌拉特后旗、乌拉特前旗、磴口县、临河区、乌拉特中旗、杭锦后旗、五原县)

贺州市(富川瑶族自治县、昭平县、钟山县、平桂区、八步区)

潍坊市(安丘市、高密市、昌邑市、潍城区、寿光市、诸城市、青州市、坊子区、寒亭区、昌乐县、临朐县、奎文区)

福州市(闽清县、长乐区、台江区、晋安区、平潭县、鼓楼区、罗源县、马尾区、连江县、永泰县、仓山区、福清市、闽侯县)

抚州市(东乡区、黎川县、金溪县、南城县、崇仁县、广昌县、临川区、南丰县、宜黄县、乐安县、资溪县)

深圳市(盐田区、宝安区、南山区、光明区、罗湖区、福田区、龙华区、坪山区、龙岗区)

百色市(田阳区、那坡县、田东县、隆林各族自治县、靖西市、凌云县、右江区、西林县、德保县、乐业县、田林县、平果市)

达州市(渠县、开江县、通川区、达川区、大竹县、宣汉县、万源市)

吕梁市(石楼县、交城县、汾阳市、方山县、文水县、柳林县、交口县、临县、岚县、离石区、孝义市、中阳县、兴县)

贵港市(港南区、桂平市、平南县、覃塘区、港北区)

玉树藏族自治州(称多县、杂多县、治多县、曲麻莱县、玉树市、囊谦县)

汉中市(汉台区、略阳县、镇巴县、南郑区、佛坪县、西乡县、城固县、洋县、宁强县、留坝县、勉县)

驻马店市(平舆县、泌阳县、新蔡县、正阳县、西平县、遂平县、汝南县、确山县、驿城区、上蔡县)

铜陵市(枞阳县、郊区、义安区、铜官区)

永州市(江华瑶族自治县、江永县、新田县、祁阳市、蓝山县、零陵区、道县、宁远县、东安县、双牌县、冷水滩区)

恩施土家族苗族自治州(恩施市、宣恩县、巴东县、利川市、咸丰县、鹤峰县、来凤县、建始县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。